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中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正處于“盛衰轉(zhuǎn)換”之際

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當(dāng)天來源：瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 404 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，也正處于盛衰轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵時(shí)刻。雖然宏觀調(diào)控對(duì)市場(chǎng)過熱和房?jī)r(jià)上漲過快起到了一定遏制作用，但是，由于地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴熱情并沒有減退。未來一、兩年內(nèi)，房?jī)r(jià)仍然可能出現(xiàn)一定幅度的上漲，只是上漲的速度不可能像前十年那樣快。

　　那么，這是不是意味著房?jī)r(jià)已經(jīng)沒有下降的可能了呢？完全不是！不僅不是，而且要不了幾年，政府就會(huì)為房?jī)r(jià)的快速下跌而操心，甚至要出臺(tái)政策遏制房?jī)r(jià)下跌過快。

　　俗話說，有盛必有衰，盛之愈極，衰之愈急。盛衰之間，理當(dāng)平穩(wěn)轉(zhuǎn)換，方能減少震蕩。但是，現(xiàn)實(shí)生活，哪有這等好事。此次全球金融危機(jī)，說白了就是前些年金融業(yè)過盛、過旺以及相關(guān)國(guó)家對(duì)金融業(yè)過度依賴有關(guān)。

　　中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)，也正處于盛衰轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵時(shí)刻。雖然宏觀調(diào)控對(duì)市場(chǎng)過熱和房?jī)r(jià)上漲過快起到了一定遏制作用，但是，由于地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的依賴熱情并沒有減退。從總體上講，房?jī)r(jià)仍處于上漲通道，沒有見頂。未來一、兩年內(nèi)，房?jī)r(jià)仍然可能出現(xiàn)一定幅度的上漲，只是上漲的速度不可能像前十年那樣快。

　　這也意味著，指望房?jī)r(jià)立即出現(xiàn)較大幅度的下降是不大可能的，甚至是事與愿違的。更重要的，旨在將房?jī)r(jià)控制下來的市場(chǎng)調(diào)控，則隨著行政手段作用的逐步衰退，已經(jīng)見頂，至少已經(jīng)作用非常有限了。

　　眾所周知，隨著各項(xiàng)政策措施的出臺(tái)，如加大中西部地區(qū)鐵路建設(shè)、加快棚戶區(qū)改造、支持中小企業(yè)發(fā)展、鼓勵(lì)民間資本進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)等，特別是改革的強(qiáng)力推進(jìn)，改革紅利的逐步釋放，實(shí)體經(jīng)濟(jì)重新成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的較主要力量，經(jīng)濟(jì)將很快步入復(fù)蘇軌道，進(jìn)入新一輪快速發(fā)展通道。那么，房地產(chǎn)業(yè)的“支柱”作用將大大降低。

　　如果這是一種自然轉(zhuǎn)型和平穩(wěn)過度到也無妨。關(guān)鍵是，在所謂保增長(zhǎng)的幌子下，地方政府正在緊緊抓住經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇前的較后機(jī)會(huì)，瘋狂地進(jìn)行土地交易，試圖從“土地財(cái)政”上再撈一把。也就是說，在可能房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲的這段時(shí)間內(nèi)，上市的土地以及開發(fā)的房屋，可能會(huì)相當(dāng)?shù)亩啵纱藢?duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系產(chǎn)生激烈的影響，目前存在的供不應(yīng)求或供求基本平衡將在兩三年時(shí)間內(nèi)很快轉(zhuǎn)向供過于求。其中，部分二三線城市可能出現(xiàn)供遠(yuǎn)大于求的現(xiàn)象。

　　一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求平衡被徹底打破，供求關(guān)系出現(xiàn)顛倒，相反，居民收入則在金融危機(jī)的影響和沖擊下，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重不振中增速放緩，購(gòu)購(gòu)能力下降，加上社會(huì)保障等難以在短時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)明顯改善，等待房地產(chǎn)市場(chǎng)的將是泡沫全方位破滅、房?jī)r(jià)快速下跌。而房地產(chǎn)市場(chǎng)也將在購(gòu)房者購(gòu)漲不購(gòu)跌的情節(jié)當(dāng)中，全面蕭條。

　　雖然房?jī)r(jià)下跌，對(duì)居民來說是求之不得的好事，但是，對(duì)開發(fā)商和銀行等來說，卻是噩耗。尤其是銀行，極有可能因此而出現(xiàn)嚴(yán)重的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)?，就算有土地、房產(chǎn)等做抵押，如果房?jī)r(jià)大幅下跌，抵押物將不足以支撐貸款價(jià)值。到時(shí)候，開發(fā)商跑路可能會(huì)比現(xiàn)在實(shí)體企業(yè)還要多。真的出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，美國(guó)的次貸危機(jī)有可能在中國(guó)上演。

　　不僅如此，與土地開發(fā)緊緊綁在一起的城市建設(shè)平臺(tái)，也會(huì)因?yàn)榉績(jī)r(jià)的大幅下跌以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的蕭條，而出現(xiàn)“資金鏈”斷裂的現(xiàn)象，使銀行風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大。因?yàn)?，?shù)十萬億的開發(fā)企業(yè)和政府融資平臺(tái)貸款、土地抵押貸款，足以讓銀行風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)大爆發(fā)。

　　面對(duì)這樣的風(fēng)險(xiǎn)，政府是不能袖手旁觀的。而要處理這一風(fēng)險(xiǎn)，只有兩條路可走。要么發(fā)行貨幣，要么遏制房?jī)r(jià)快速下跌。前者顯然是不合適的，也是沒有這樣的資本的。只有采取后一種措施，那就是遏制房?jī)r(jià)的快速下跌。可是，這樣做的結(jié)果，又有可能激活地方政府“土地財(cái)政”的熱情，使泡沫重新積聚。

　　而要避免房?jī)r(jià)快速下跌可能給金融帶來的嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)，較有效的辦法，就是強(qiáng)行控制地方政府繼續(xù)打“土地財(cái)政”主意，不給地方政府較后從“土地財(cái)政”上撈錢的機(jī)會(huì)，以保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求平衡。同時(shí)，金融企業(yè)不能再給地方政府融資平臺(tái)和開發(fā)企業(yè)貸款，直接融資市場(chǎng)也要嚴(yán)格控制政府融資平臺(tái)和開發(fā)企業(yè)的融資，使政府融資平臺(tái)和開發(fā)企業(yè)能夠過“緊日子”，從而壓縮開發(fā)規(guī)模，減少商品房的過度儲(chǔ)存與供應(yīng)，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系基本處于供略不足求或基本平衡。

　　這是政府的責(zé)任，也是為了避免幾年后遏制房?jī)r(jià)快速下跌所必須采取的措施。不然，如果幾年以后真的需要通過這樣的方式解決銀行的風(fēng)險(xiǎn)，將嚴(yán)重?fù)p害政府的公信力，損害政府的形象。

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