醞釀多年之后，遠大集團終于啟動了“世界高樓”天空城市的開工典禮。這一超級建筑預計明年1月完成基礎(chǔ)設(shè)施施工，4月封頂，預計造價90億，近日招來質(zhì)疑之聲。

　　“世界高樓”天空城市的開建似乎只是中國大中城市超高層項目的冰山一角。近幾年，在大中城市的商務區(qū)、城市副、區(qū)域、高鐵商務區(qū)等這些城市核心區(qū)或次區(qū)域內(nèi)規(guī)劃、建設(shè)超高層住宅或綜合體項目已成為普遍的現(xiàn)象。

　　如總高為632米的上海大廈正在如火如荼進行建設(shè)，預計將于2015年全面建成并啟用；在蘇州紅極一時的“秋褲樓”旁,中南建設(shè)將新建一座700米以上的超高層；青島落成后的世奧大廈將成為集五酒店、智能寫字樓、高端商業(yè)和高端住宅的規(guī)模的建筑集群，其中主樓部分將以339米的高度成為“北方高樓”……

　　個人認為，中國城市犯病超高層，與土地資源的稀缺性、城市形象、政府業(yè)績、城市發(fā)展規(guī)劃、開發(fā)商的拿地模式等有諸多的關(guān)系。

　　從土地資源的角度來講，城市核心區(qū)域土地資源的有限性也就意味著必須提高容積率來實現(xiàn)土地的集約利用。提高容積率也就意味著在有限的土地資源內(nèi)，其建筑高度將達到區(qū)域內(nèi)的高值。

　　從當?shù)爻鞘谢蛘慕嵌葋碇v，當?shù)刂詿嶂杂诔邔禹椖?，主要有兩個目的，一個是，通過超高層建造性建筑，打造城市新，提升城市形象，顯示當?shù)爻鞘薪ㄔO(shè)與發(fā)展的政績；二是通過超高層項目，一定程度上也可以吸引一些品牌企業(yè)入駐，進行帶動整個項目或區(qū)域企業(yè)的集聚，對于區(qū)域板塊的城市競爭力提升會起到一定積極作用。

　　此外，城市化進程不斷推薦的市場背景下，新的城市發(fā)展規(guī)劃及商業(yè)環(huán)境不斷升級成為超高層綜合體項目不斷推出的主因。當前，中國仍然處于城市化進程的快速發(fā)展階段，二三線城市在這個階段不斷推出新的城市規(guī)劃，這個規(guī)劃涉及新的城市副、新興商圈、區(qū)域合并、原有城市區(qū)域功能升級等諸多方面。這些規(guī)劃將直接導致社會及經(jīng)濟資源向這些區(qū)域集合，也就直接導致超高層項目在中國二三線城市正不斷成長并經(jīng)歷著快速的發(fā)展。

　　較后，從開發(fā)企業(yè)拿地模式的角度來說，超高層已成為房企與政府談判的籌碼與拿地模式。表面上來看，房企以超高層為概念進行拿地，開發(fā)城市綜合體項目，但是，當前超高層實質(zhì)上已經(jīng)成為開發(fā)商積極拿地，布局一二線城市的核心地段，搶占市優(yōu)質(zhì)土地資源與未來發(fā)展先機的戰(zhàn)略布局手段。

　　中國城市犯病超高層，并不是一件好事，建的太多有可能會后患無窮。主要表現(xiàn)在三方面：

　　頭先，當前來講，就經(jīng)濟總量與承載能力而言，除了一線城市能夠承載這么大體量的超高層項目之外，大多數(shù)三四線城市甚至部分發(fā)展較好的二線城市沒有太多能力承載超高層項目，超高層建成較終有可能只是建成了超高層鋼筋加水泥的形，而無法運營的好實現(xiàn)超高層真正的城市價值所在。

　　其次，不少城市規(guī)劃、興建超高層項目，顯示不少城市在發(fā)展過程中表現(xiàn)的相當浮躁，一味追求硬件的“”，希望通過表面上的城市形象提升吸引企業(yè)入駐，但事實上并不是這樣，城市“軟件”也很重要，政府辦事效率、服務水平、市場開放程度等決定了企業(yè)是否在一個城市留得下來，活得好。

　　第三、有部分開發(fā)商以超高層概念為拿地模式進行全國化布局，在這個過程中，開發(fā)的項目一部分進行出售，一部分持有，以維持成本上的平衡。但是，就二三線城市超高層綜合體項目而言，盡管對于開發(fā)商來講，可以通過可售型物業(yè)回籠資金，平衡資金，對于持有型物業(yè)如果一旦經(jīng)營不善可以通過資產(chǎn)打包整體出讓，整體上開發(fā)商不會虧，但是，后續(xù)這些項目的經(jīng)營性問題留給了接盤者甚至整個社會，將會形成更多的爛尾樓。

　　如此這般，在二三線城市，這些不善于經(jīng)營的超高層項目將在未來3-5年內(nèi)大規(guī)模轉(zhuǎn)讓（一般而言，3-5年是一個商業(yè)地產(chǎn)項目的正常的一個市場培育期，過了這個培育期還沒有實現(xiàn)盈利，那么企業(yè)財務壓力可能就會比較大），這些開發(fā)企業(yè)也將被洗牌，逐漸退出市場，未來將市場集中度會越來越高。

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