閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

 

　　城鎮(zhèn)化：三億農(nóng)民要進(jìn)城

 

　　新專業(yè)層，總書記、總理都說(shuō)了未來(lái)十年經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿χ痪褪抢^續(xù)城鎮(zhèn)化。現(xiàn)在的規(guī)模跟過(guò)去十年不一樣，講到城鎮(zhèn)化的成績(jī)的時(shí)候，現(xiàn)在的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)說(shuō)中國(guó)的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到了52%，這52%城鎮(zhèn)化率實(shí)際上還包括了在城鎮(zhèn)里面沒(méi)有固定居所、沒(méi)有戶口的農(nóng)民工，也就是說(shuō)把人的城鎮(zhèn)化算進(jìn)去，如果不算農(nóng)民工、不算在城鎮(zhèn)里面沒(méi)有戶口的居民的話，中國(guó)的城鎮(zhèn)化率只有36%。

 

　　未來(lái)十年，尤其是頭幾年，頭先是人的城鎮(zhèn)化，即在城鎮(zhèn)里面沒(méi)有戶口的這部分農(nóng)民工要變成真正意義上的城鎮(zhèn)居民。什么叫真正意義上的城鎮(zhèn)居民？要給他們提供體面的住所，要給他們的孩子提供公平教育的機(jī)會(huì)以及享受城市里有戶口的人所享受的方方面面待遇，這是新的專業(yè)層提出來(lái)的人的城鎮(zhèn)化，這一部分當(dāng)然會(huì)增加對(duì)住房、基礎(chǔ)設(shè)施等等相關(guān)的需求。

 

　　52%里面其實(shí)只有36%是真正的城鎮(zhèn)居民，還有一兩億不是真正意義上的城鎮(zhèn)居民，但即使是按照52%的城鎮(zhèn)化率來(lái)算，你要是跟發(fā)達(dá)國(guó)家相比，也就是實(shí)現(xiàn)我們所提出來(lái)的“中國(guó)夢(mèng)”，美國(guó)、日本、歐洲的城鎮(zhèn)化率80%-90%，我們現(xiàn)在是52%，城鎮(zhèn)化率提高到80%-90%是什么意思呢？我們現(xiàn)在的城鎮(zhèn)居民是7億左右（把農(nóng)民工也算上），將來(lái)中國(guó)的總?cè)丝跁?huì)達(dá)到15億，中國(guó)的城鎮(zhèn)人口會(huì)是10億-12億之間，也就是未來(lái)5-10年，中國(guó)還要把4-5億的農(nóng)民變成城鎮(zhèn)居民，也就是說(shuō)中國(guó)還會(huì)誕生無(wú)數(shù)個(gè)人口的城市。

 

　　如果有3億農(nóng)民要進(jìn)城變成城鎮(zhèn)居民的話，3億人口就是美國(guó)現(xiàn)在的總?cè)丝跀?shù)，如果一個(gè)一千萬(wàn)人口的城市，至少還得有三十個(gè)千萬(wàn)人口的城市誕生。具體量化到每年的增長(zhǎng)，大家就可以算得很清楚，我們內(nèi)部做過(guò)一個(gè)測(cè)算，未來(lái)中國(guó)每年新增加的城鎮(zhèn)房屋套數(shù)要滿足未來(lái)中國(guó)雄偉的城鎮(zhèn)化目標(biāo)，每年新建城鎮(zhèn)房屋的套數(shù)必須是在1200萬(wàn)-1300萬(wàn)套左右。每年新增1200萬(wàn)-1300萬(wàn)套左右的話，以保守估計(jì)來(lái)算，每一套70平米，算算每年中國(guó)在住房方面的投入會(huì)有多大？這就是我講的未來(lái)黃金十年的概念。

 

　　新增房屋與舊城改造

 

　　每年新增1200萬(wàn)-1300萬(wàn)套是怎么算出來(lái)的呢？其實(shí)很簡(jiǎn)單，過(guò)去十年、二十年、三十年，中國(guó)平均城鎮(zhèn)化率的提高，大概每年是一個(gè)百分點(diǎn)，現(xiàn)在是52%的城鎮(zhèn)化率，明年提升到53%，過(guò)去十年稍快一點(diǎn)，大概是每年提高1.2%、1.3%，但是我們假設(shè)未來(lái)城鎮(zhèn)化率的增速放緩，每年只提高一個(gè)點(diǎn)，假設(shè)中國(guó)的人口不變，也就是說(shuō)每年新增的城鎮(zhèn)人口是1300萬(wàn)以上，假如說(shuō)每個(gè)家庭是由2-3人組成的，那么很顯然，中國(guó)每一年新增的城鎮(zhèn)居民就有500萬(wàn)戶左右，你得為這500萬(wàn)戶提供新的住所，1200萬(wàn)-1300萬(wàn)套里面，有500萬(wàn)套是城市化所造成的。

 

　　此外還有棚戶區(qū)改造、舊城改造，不要說(shuō)二三線、三四線城市，一線城市北京、上海、廣州很多舊城區(qū)的房子破不可言，都要進(jìn)行改造，要興建新的住宅，前段時(shí)間很多人在質(zhì)疑中國(guó)未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展的時(shí)候提出一種觀點(diǎn)，說(shuō)中國(guó)不缺房子，為什么呢？因?yàn)橹袊?guó)有計(jì)劃生育，一般父母都有一套房子，現(xiàn)在都是獨(dú)生子女，兩個(gè)年輕人組成一個(gè)家庭，各自會(huì)從父母那兒繼承一套房子，所以未來(lái)年輕人就有兩套房子，再往下走就會(huì)有四套房子，將來(lái)中國(guó)不缺房子。

 

　　這種觀點(diǎn)是一種謬論，很多年輕人父母的房子是筒子樓，二十年、三十年、四十年、五十年前建的，不要說(shuō)二三線城市、三四線城市，即使在一線城市，你們到上海去看看，五六層樓，又沒(méi)有電梯，甚至連一個(gè)像樣的浴室都沒(méi)有，中國(guó)房子的折舊率非?？?，所以你不要看這些父母現(xiàn)在是住在以前國(guó)有企業(yè)分的房子，將來(lái)這些房子都要被推倒重建的，年輕人是完全不會(huì)去住的，哪里會(huì)每個(gè)人有兩三套房子？這完全是謬論。你把新增的城鎮(zhèn)家庭數(shù)量加上舊城改造，就會(huì)得到一個(gè)數(shù)字，即每年新增的居住類房子要有1200萬(wàn)-1300萬(wàn)套，才能滿足基本的城鎮(zhèn)化需求，這是不是所謂黃金十年的概念？

 

　　房?jī)r(jià)是不是過(guò)高與房地產(chǎn)業(yè)是不是支柱產(chǎn)業(yè)是兩個(gè)層面的問(wèn)題，前者有其復(fù)雜原因

 

　　房地產(chǎn)業(yè)跟房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)在未來(lái)十年重復(fù)過(guò)去十年的輝煌，這是另外一回事。房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)業(yè)是不是支柱性產(chǎn)業(yè)是兩個(gè)層面的問(wèn)題，過(guò)去十年房?jī)r(jià)確實(shí)輝煌得很，普遍上漲6-8倍，很難想象未來(lái)十年我們的房?jī)r(jià)還能漲6-7倍、7-8倍，過(guò)去十年房?jī)r(jià)為什么漲這么多呢？它是由各種各樣的原因造成的，有地方政府的土地財(cái)政問(wèn)題，有經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式的問(wèn)題，但較重要的問(wèn)題是中國(guó)人缺乏有效的投資渠道，中國(guó)變得富有了，十年前我們的GDP規(guī)模才一萬(wàn)億美金，十年以后我們的GDP規(guī)模是八萬(wàn)多美金，GDP規(guī)模翻了七八倍，房?jī)r(jià)也漲了七八倍，但在這期間中國(guó)的股市不但沒(méi)有漲，還回到了所謂的“建國(guó)點(diǎn)位”1949點(diǎn)。

 

　　過(guò)去十年政府天天都調(diào)控房?jī)r(jià)，但是老百姓發(fā)現(xiàn)不管什么時(shí)候購(gòu)房都是漲的，而中國(guó)股市不管什么時(shí)候購(gòu)都是虧的，中國(guó)人缺乏有效的投資渠道，同時(shí)財(cái)富又在積累。中國(guó)的股價(jià)如果不漲，中國(guó)的股市如果不能給老百姓提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)，打壓房?jī)r(jià)是不可能完全的任務(wù)。如果你打壓房?jī)r(jià)，股市又跌跌不休，老百姓的房?jī)r(jià)就會(huì)去理財(cái)產(chǎn)品，因?yàn)樗幌脲X在銀行趴著，幾乎是零的利息，同時(shí)又有通貨膨脹。但是對(duì)理財(cái)產(chǎn)品的追求又引發(fā)了影子銀行的問(wèn)題，又引發(fā)了銀行的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。

 

　　所以中國(guó)的正解就是我們的儲(chǔ)蓄率太高，中國(guó)的老百姓有錢，但沒(méi)地方放，在這種情況下，你說(shuō)房?jī)r(jià)能不漲嗎？而且長(zhǎng)期以來(lái)的房?jī)r(jià)上升就形成了老百姓非常程式化的固定預(yù)期，就是政府打壓房?jī)r(jià)、調(diào)控房地產(chǎn)，就是給我們一個(gè)入市的良機(jī)，所以好象什么時(shí)候購(gòu)房子都是對(duì)的，什么時(shí)候購(gòu)股票都是錯(cuò)的，這種預(yù)期不改變，談何容易？中國(guó)人又不能到海外投資，我們還有經(jīng)常資本項(xiàng)目的控制，中國(guó)人的理財(cái)不可能全球布局，我們這么多錢往哪里放呢？不可能都放枕頭底下吧？

 

　　房?jī)r(jià)問(wèn)題非常復(fù)雜，跟產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景是兩回事，房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，但是經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，要實(shí)現(xiàn)“中國(guó)夢(mèng)”，中國(guó)要進(jìn)行城鎮(zhèn)化，這是不可避免的趨勢(shì)，所謂的“兩岸猿聲啼不住，輕舟已過(guò)萬(wàn)重山”。如果你把這個(gè)事情想清楚了，對(duì)中國(guó)未來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的前景也就想清楚了。

 

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)宏觀靠什么？還得靠終端投資：一個(gè)是基建，一個(gè)是房地產(chǎn)

 

　　這段時(shí)間中國(guó)經(jīng)濟(jì)非常非常低迷，轉(zhuǎn)型又轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)，靠消費(fèi)拉動(dòng)，其實(shí)現(xiàn)在消費(fèi)也挺低迷的，尤其是咱們的黨和政府作出了一些必要的動(dòng)作，就是要反對(duì)鋪張浪費(fèi)，反對(duì)過(guò)度奢靡的公款消費(fèi)，大家知道公款消費(fèi)、公款采購(gòu)，就是所謂的政府消費(fèi)這一塊占中國(guó)的總消費(fèi)規(guī)模差不多30%-40%，這一部分壓下來(lái)，但是老百姓的收入還沒(méi)有完全提上去，老百姓也不愿意改變自己的消費(fèi)和儲(chǔ)蓄習(xí)慣，因?yàn)槲覀兣涮椎纳鐣?huì)福利體制（醫(yī)療保障、退休保險(xiǎn)等）都沒(méi)有完全到位，政府采購(gòu)和消費(fèi)這一部分下來(lái)了，老百姓這一部分還上不去，你光談消費(fèi)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)還不行，所以現(xiàn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)放緩很厲害，政策制定者們也知道了，如果要所謂的穩(wěn)住宏觀，放活微觀，還得要激發(fā)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)的動(dòng)力，放活微觀不是馬上就能上去，還要一系列的行政配套和中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革，才能把微觀促進(jìn)增長(zhǎng)的動(dòng)力釋放出來(lái)。

 

　　很簡(jiǎn)單的一個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在中小企業(yè)融資難，你即使沒(méi)有行政審批，他們拿不到錢，也創(chuàng)不到業(yè)，這跟中國(guó)資本市場(chǎng)的發(fā)展有關(guān)，中國(guó)資本市場(chǎng)非常不發(fā)達(dá)，有各種各樣問(wèn)題，你現(xiàn)在放活微觀還起不到拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)成長(zhǎng)作用的情況下，消費(fèi)又下來(lái)了，人民幣又在不斷升值，外需也不行，所以現(xiàn)在政策制定者們知道了，要靠什么來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)呢？靠什么來(lái)穩(wěn)住宏觀呢？還得靠投資，投資又不能產(chǎn)能過(guò)剩，不能進(jìn)行所謂的中間投資，即搞產(chǎn)能方面的投資，現(xiàn)在提倡的是終端投資，終端的投資是哪兩塊呢？一個(gè)是基建，一個(gè)是房地產(chǎn)，比如上個(gè)星期國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)提出來(lái)棚戶區(qū)改造是一個(gè)投資，這不就又回到了房地產(chǎn)嗎？還得靠房地產(chǎn)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)短期轉(zhuǎn)不過(guò)來(lái)，怎么穩(wěn)住宏觀呢？這是一個(gè)發(fā)展的趨勢(shì)。

 

　　在終端投資不會(huì)造成過(guò)度產(chǎn)能，但是它能滿足日益增長(zhǎng)的需求，這個(gè)日益增長(zhǎng)的需求是由中國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程帶來(lái)的，農(nóng)民工進(jìn)城，他在城市里沒(méi)有戶口，基本的人的尊嚴(yán)就是住房，為什么要以提倡棚戶區(qū)改造、舊城區(qū)改造為切入點(diǎn)呢？這不就是發(fā)展房地產(chǎn)嗎？所以尤其是我們的媒體朋友們千萬(wàn)不要談房地產(chǎn)而色變，好象發(fā)展房地產(chǎn)是一個(gè)見(jiàn)不得人的事情，房地產(chǎn)在未來(lái)五年、十年、十五年都是中國(guó)主要的經(jīng)濟(jì)支柱型產(chǎn)業(yè)，這個(gè)事情跟房?jī)r(jià)過(guò)高要分開來(lái)談，實(shí)現(xiàn)“中國(guó)夢(mèng)”的必然途徑或者說(shuō)是先進(jìn)途徑就是搞城鎮(zhèn)化，但是城鎮(zhèn)化怎么搞呢？

 

　　城鎮(zhèn)化也會(huì)拉動(dòng)相應(yīng)基建投資

 

　　這是另外一個(gè)要探討的問(wèn)題，城鎮(zhèn)化搞起來(lái)，不但要拉動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資，同時(shí)也會(huì)拉動(dòng)相應(yīng)的基礎(chǔ)建設(shè)的投資，我經(jīng)常講中國(guó)的基建嚴(yán)重不足，中國(guó)的城市、城鎮(zhèn)相關(guān)的基礎(chǔ)建設(shè)有大的投資空間、發(fā)展空間，將來(lái)