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觀點:未來十年才是中國房地產(chǎn)黃金十年

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當(dāng)天來源：瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 678 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

　　我前幾天在北京的一個大會上談到了“未來十年才是中國房地產(chǎn)黃金十年”，為什么提出這種觀點呢？其實近幾年一直有這種觀點，很多人認(rèn)為中國的地產(chǎn)黃金十年已經(jīng)成為過去式了，未來隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控以及國家政策的改變，房地產(chǎn)業(yè)不要說未來還有沒有黃金十年，現(xiàn)在很多人都不認(rèn)可房地產(chǎn)業(yè)會繼續(xù)成為中國的支柱產(chǎn)業(yè)之一。這種觀點我認(rèn)為是非常錯誤的，為什么呢？為什么說未來十年是中國房地產(chǎn)的黃金十年呢？很簡單，未來十年是中國城市化、城鎮(zhèn)化進程的關(guān)鍵十年。

　　城鎮(zhèn)化：三億農(nóng)民要進城

　　新專業(yè)層，總書記、總理都說了未來十年經(jīng)濟成長的主要動力之一就是繼續(xù)城鎮(zhèn)化?，F(xiàn)在的規(guī)模跟過去十年不一樣，講到城鎮(zhèn)化的成績的時候，現(xiàn)在的統(tǒng)計數(shù)據(jù)說中國的城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到了52%，這52%城鎮(zhèn)化率實際上還包括了在城鎮(zhèn)里面沒有固定居所、沒有戶口的農(nóng)民工，也就是說把人的城鎮(zhèn)化算進去，如果不算農(nóng)民工、不算在城鎮(zhèn)里面沒有戶口的居民的話，中國的城鎮(zhèn)化率只有36%。

　　未來十年，尤其是頭幾年，頭先是人的城鎮(zhèn)化，即在城鎮(zhèn)里面沒有戶口的這部分農(nóng)民工要變成真正意義上的城鎮(zhèn)居民。什么叫真正意義上的城鎮(zhèn)居民？要給他們提供體面的住所，要給他們的孩子提供公平教育的機會以及享受城市里有戶口的人所享受的方方面面待遇，這是新的專業(yè)層提出來的人的城鎮(zhèn)化，這一部分當(dāng)然會增加對住房、基礎(chǔ)設(shè)施等等相關(guān)的需求。

　　52%里面其實只有36%是真正的城鎮(zhèn)居民，還有一兩億不是真正意義上的城鎮(zhèn)居民，但即使是按照52%的城鎮(zhèn)化率來算，你要是跟發(fā)達國家相比，也就是實現(xiàn)我們所提出來的“中國夢”，美國、日本、歐洲的城鎮(zhèn)化率80%-90%，我們現(xiàn)在是52%，城鎮(zhèn)化率提高到80%-90%是什么意思呢？我們現(xiàn)在的城鎮(zhèn)居民是7億左右（把農(nóng)民工也算上），將來中國的總?cè)丝跁_到15億，中國的城鎮(zhèn)人口會是10億-12億之間，也就是未來5-10年，中國還要把4-5億的農(nóng)民變成城鎮(zhèn)居民，也就是說中國還會誕生無數(shù)個人口的城市。

　　如果有3億農(nóng)民要進城變成城鎮(zhèn)居民的話，3億人口就是美國現(xiàn)在的總?cè)丝跀?shù)，如果一個一千萬人口的城市，至少還得有三十個千萬人口的城市誕生。具體量化到每年的增長，大家就可以算得很清楚，我們內(nèi)部做過一個測算，未來中國每年新增加的城鎮(zhèn)房屋套數(shù)要滿足未來中國雄偉的城鎮(zhèn)化目標(biāo)，每年新建城鎮(zhèn)房屋的套數(shù)必須是在1200萬-1300萬套左右。每年新增1200萬-1300萬套左右的話，以保守估計來算，每一套70平米，算算每年中國在住房方面的投入會有多大？這就是我講的未來黃金十年的概念。

　　新增房屋與舊城改造

　　每年新增1200萬-1300萬套是怎么算出來的呢？其實很簡單，過去十年、二十年、三十年，中國平均城鎮(zhèn)化率的提高，大概每年是一個百分點，現(xiàn)在是52%的城鎮(zhèn)化率，明年提升到53%，過去十年稍快一點，大概是每年提高1.2%、1.3%，但是我們假設(shè)未來城鎮(zhèn)化率的增速放緩，每年只提高一個點，假設(shè)中國的人口不變，也就是說每年新增的城鎮(zhèn)人口是1300萬以上，假如說每個家庭是由2-3人組成的，那么很顯然，中國每一年新增的城鎮(zhèn)居民就有500萬戶左右，你得為這500萬戶提供新的住所，1200萬-1300萬套里面，有500萬套是城市化所造成的。

　　此外還有棚戶區(qū)改造、舊城改造，不要說二三線、三四線城市，一線城市北京、上海、廣州很多舊城區(qū)的房子破不可言，都要進行改造，要興建新的住宅，前段時間很多人在質(zhì)疑中國未來房地產(chǎn)發(fā)展的時候提出一種觀點，說中國不缺房子，為什么呢？因為中國有計劃生育，一般父母都有一套房子，現(xiàn)在都是獨生子女，兩個年輕人組成一個家庭，各自會從父母那兒繼承一套房子，所以未來年輕人就有兩套房子，再往下走就會有四套房子，將來中國不缺房子。

　　這種觀點是一種謬論，很多年輕人父母的房子是筒子樓，二十年、三十年、四十年、五十年前建的，不要說二三線城市、三四線城市，即使在一線城市，你們到上海去看看，五六層樓，又沒有電梯，甚至連一個像樣的浴室都沒有，中國房子的折舊率非?？?，所以你不要看這些父母現(xiàn)在是住在以前國有企業(yè)分的房子，將來這些房子都要被推倒重建的，年輕人是完全不會去住的，哪里會每個人有兩三套房子？這完全是謬論。你把新增的城鎮(zhèn)家庭數(shù)量加上舊城改造，就會得到一個數(shù)字，即每年新增的居住類房子要有1200萬-1300萬套，才能滿足基本的城鎮(zhèn)化需求，這是不是所謂黃金十年的概念？

　　房價是不是過高與房地產(chǎn)業(yè)是不是支柱產(chǎn)業(yè)是兩個層面的問題，前者有其復(fù)雜原因

　　房地產(chǎn)業(yè)跟房價會不會在未來十年重復(fù)過去十年的輝煌，這是另外一回事。房價和房地產(chǎn)業(yè)是不是支柱性產(chǎn)業(yè)是兩個層面的問題，過去十年房價確實輝煌得很，普遍上漲6-8倍，很難想象未來十年我們的房價還能漲6-7倍、7-8倍，過去十年房價為什么漲這么多呢？它是由各種各樣的原因造成的，有地方政府的土地財政問題，有經(jīng)濟發(fā)展模式的問題，但較重要的問題是中國人缺乏有效的投資渠道，中國變得富有了，十年前我們的GDP規(guī)模才一萬億美金，十年以后我們的GDP規(guī)模是八萬多美金，GDP規(guī)模翻了七八倍，房價也漲了七八倍，但在這期間中國的股市不但沒有漲，還回到了所謂的“建國點位”1949點。

　　過去十年政府天天都調(diào)控房價，但是老百姓發(fā)現(xiàn)不管什么時候購房都是漲的，而中國股市不管什么時候購都是虧的，中國人缺乏有效的投資渠道，同時財富又在積累。中國的股價如果不漲，中國的股市如果不能給老百姓提供長期穩(wěn)定的回報，打壓房價是不可能完全的任務(wù)。如果你打壓房價，股市又跌跌不休，老百姓的房價就會去理財產(chǎn)品，因為他不想錢在銀行趴著，幾乎是零的利息，同時又有通貨膨脹。但是對理財產(chǎn)品的追求又引發(fā)了影子銀行的問題，又引發(fā)了銀行的系統(tǒng)性風(fēng)險問題。

　　所以中國的正解就是我們的儲蓄率太高，中國的老百姓有錢，但沒地方放，在這種情況下，你說房價能不漲嗎？而且長期以來的房價上升就形成了老百姓非常程式化的固定預(yù)期，就是政府打壓房價、調(diào)控房地產(chǎn)，就是給我們一個入市的良機，所以好象什么時候購房子都是對的，什么時候購股票都是錯的，這種預(yù)期不改變，談何容易？中國人又不能到海外投資，我們還有經(jīng)常資本項目的控制，中國人的理財不可能全球布局，我們這么多錢往哪里放呢？不可能都放枕頭底下吧？

　　房價問題非常復(fù)雜，跟產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景是兩回事，房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，但是經(jīng)濟要發(fā)展，要實現(xiàn)“中國夢”，中國要進行城鎮(zhèn)化，這是不可避免的趨勢，所謂的“兩岸猿聲啼不住，輕舟已過萬重山”。如果你把這個事情想清楚了，對中國未來經(jīng)濟發(fā)展的前景也就想清楚了。

　　中國經(jīng)濟宏觀靠什么？還得靠終端投資：一個是基建，一個是房地產(chǎn)

　　這段時間中國經(jīng)濟非常非常低迷，轉(zhuǎn)型又轉(zhuǎn)不過來，靠消費拉動，其實現(xiàn)在消費也挺低迷的，尤其是咱們的黨和政府作出了一些必要的動作，就是要反對鋪張浪費，反對過度奢靡的公款消費，大家知道公款消費、公款采購，就是所謂的政府消費這一塊占中國的總消費規(guī)模差不多30%-40%，這一部分壓下來，但是老百姓的收入還沒有完全提上去，老百姓也不愿意改變自己的消費和儲蓄習(xí)慣，因為我們配套的社會福利體制（醫(yī)療保障、退休保險等）都沒有完全到位，政府采購和消費這一部分下來了，老百姓這一部分還上不去，你光談消費拉動經(jīng)濟還不行，所以現(xiàn)在中國經(jīng)濟放緩很厲害，政策制定者們也知道了，如果要所謂的穩(wěn)住宏觀，放活微觀，還得要激發(fā)經(jīng)濟成長的動力，放活微觀不是馬上就能上去，還要一系列的行政配套和中國經(jīng)濟體制改革，才能把微觀促進增長的動力釋放出來。

　　很簡單的一個問題，現(xiàn)在中小企業(yè)融資難，你即使沒有行政審批，他們拿不到錢，也創(chuàng)不到業(yè)，這跟中國資本市場的發(fā)展有關(guān)，中國資本市場非常不發(fā)達，有各種各樣問題，你現(xiàn)在放活微觀還起不到拉動經(jīng)濟成長作用的情況下，消費又下來了，人民幣又在不斷升值，外需也不行，所以現(xiàn)在政策制定者們知道了，要靠什么來拉動經(jīng)濟呢？靠什么來穩(wěn)住宏觀呢？還得靠投資，投資又不能產(chǎn)能過剩，不能進行所謂的中間投資，即搞產(chǎn)能方面的投資，現(xiàn)在提倡的是終端投資，終端的投資是哪兩塊呢？一個是基建，一個是房地產(chǎn)，比如上個星期國務(wù)院常務(wù)會提出來棚戶區(qū)改造是一個投資，這不就又回到了房地產(chǎn)嗎？還得靠房地產(chǎn)拉動經(jīng)濟，經(jīng)濟短期轉(zhuǎn)不過來，怎么穩(wěn)住宏觀呢？這是一個發(fā)展的趨勢。

　　在終端投資不會造成過度產(chǎn)能，但是它能滿足日益增長的需求，這個日益增長的需求是由中國的城鎮(zhèn)化進程帶來的，農(nóng)民工進城，他在城市里沒有戶口，基本的人的尊嚴(yán)就是住房，為什么要以提倡棚戶區(qū)改造、舊城區(qū)改造為切入點呢？這不就是發(fā)展房地產(chǎn)嗎？所以尤其是我們的媒體朋友們千萬不要談房地產(chǎn)而色變，好象發(fā)展房地產(chǎn)是一個見不得人的事情，房地產(chǎn)在未來五年、十年、十五年都是中國主要的經(jīng)濟支柱型產(chǎn)業(yè)，這個事情跟房價過高要分開來談，實現(xiàn)“中國夢”的必然途徑或者說是先進途徑就是搞城鎮(zhèn)化，但是城鎮(zhèn)化怎么搞呢？

　　城鎮(zhèn)化也會拉動相應(yīng)基建投資

　　這是另外一個要探討的問題，城鎮(zhèn)化搞起來，不但要拉動房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資，同時也會拉動相應(yīng)的基礎(chǔ)建設(shè)的投資，我經(jīng)常講中國的基建嚴(yán)重不足，中國的城市、城鎮(zhèn)相關(guān)的基礎(chǔ)建設(shè)有大的投資空間、發(fā)展空間，將來

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