廣州“限價”措施的推行已有月余，數(shù)據(jù)顯示，4月廣州十區(qū)新建商品住宅網(wǎng)上簽約均價環(huán)比下滑了2.6%。樓價上漲的趨勢貌似被扭轉。

　　但與此形成鮮明對比的是，5月廣州連出3塊地王，其中位于海珠南洲路地塊的樓面地價高達3.45萬元/平方米，而周邊在售一手樓價不過2.5萬元/平方米。開發(fā)商似乎正用行動藐視“限價”。

　　滯后的網(wǎng)簽

　　對于“限價”一詞廣州官方一直未予承認，但自4月24日嚴格預售價格監(jiān)管以來，廣州樓市似乎得到了有效控制。

　　數(shù)據(jù)顯示，廣州市十區(qū)網(wǎng)簽價格下滑2.6%，全市十區(qū)二縣更是環(huán)比下跌9.1%；與此同時，樓市成交量也開始下滑，同比下降10%，城區(qū)成交環(huán)比更是出現(xiàn)37.4%的下降。

　　表面上看來，“量價齊跌”是市場趨勢扭轉的關鍵，但作為一個急需改善居住環(huán)境的購房者，林宗元頗有怨言：“這是一場赤裸裸的騙局。”

　　在廣州限價開始后，林宗元看到一些樓盤的網(wǎng)簽價格出現(xiàn)了下調(diào)。“但我到樓盤一問，銷售人員告訴我，這些房子都已經(jīng)賣完了。”

　　銷售人員表示，這些項目其實早已賣完，只是由于官方控制每天的網(wǎng)簽量，導致樓盤官網(wǎng)上還無法準確顯示銷售情況。

　　這一說法得到了其他業(yè)內(nèi)人士的證實，合富輝煌頭席分析師黎文江表示，在廣州，很多新房已經(jīng)簽了合同或者已下了訂金，但卻遲遲未能通過網(wǎng)簽。

　　《中國經(jīng)營報》記者走訪得知，廣州城區(qū)樓盤基本都面臨網(wǎng)簽量受限的困局。越秀區(qū)某樓盤的開發(fā)商告訴記者，房管局只允許該樓盤每天網(wǎng)簽2套房子。

　　“這是因為城區(qū)樓盤的價格較高，管理層擔心驟然增加的高價盤會推高成交均價。”業(yè)內(nèi)人士分析。此前，廣州市常務副市長陳如桂公開表示，廣州調(diào)房價比其他城市的壓力要大得多，因為廣州城區(qū)高端住宅不斷推出，價高量大，要整體調(diào)控比較困難。

　　“正是基于這一認識，管理層有意控制城區(qū)的網(wǎng)簽量。”上述業(yè)內(nèi)人士認為。

　　虛假的會員

　　數(shù)據(jù)顯示，城區(qū)4月24日至5月23日共成交1275套房子，同比下降18.3%，環(huán)比縮水37.4%；而同一時段，廣州外圍六區(qū)成交了5255套房子，環(huán)比微升。

　　在管理層嚴控房價的壓力之下，一些新樓盤甚至出現(xiàn)了價格倒掛。“房管局的網(wǎng)簽價格管理很嚴，同一樓盤的價格浮動不能超過20%。我們一些朝向好、景觀佳的新房售價，已經(jīng)低于周邊同素質的二手樓價。”廣州海珠區(qū)的樓盤開發(fā)商向記者表示。

　　正因如此，開發(fā)商用種種手段來提高房價。比如一些樓盤的部分新房面向老業(yè)主銷售，這些新房購家除要求是“熟人”外，還要購購VIP會籍，價格從20萬元到40萬元不等。

　　在“會員制”出臺之前，開發(fā)商規(guī)避房價調(diào)控的主要手段是“陰陽合同”。所謂陰陽合同，是開發(fā)商利用毛坯、裝修做文章。在購房者以毛坯價格簽訂一份合同后，再要求購房者補簽一份裝修合同。超出網(wǎng)簽價格的部分，就分攤在裝修合同內(nèi)。

　　據(jù)介紹，自廣州增城2010年開始執(zhí)行限價后，這種做法就非常流行。隨著北京（樓盤）、上海（樓盤）等地限價措施的推行，這些應對也開始在全國鋪開。以北京某項目一套100平方米的房產(chǎn)為例，份毛坯房合同單價為18000元/平方米，總價為180萬元，份補充協(xié)議再支付35萬元“委托開發(fā)商裝修費”。

　　自從全面鋪開限價措施后，廣州開始嚴厲禁止類似的陰陽合同。管理層要求，在審批階段，開發(fā)商必須清晰注明銷售價格是“毛坯或精裝修”。

　　但記者獲悉，繼“陰陽合同”后，變相的“會員制”又成為廣州樓市新興起的方法，且大有燎原之勢。

　　“如果發(fā)現(xiàn)有這樣的行徑，我們會嚴厲查處。”廣州市房管局辦公室的一位工作人員表示。

　　但實際上，監(jiān)管部門很難監(jiān)控”。上述業(yè)內(nèi)人士向記者表示，購購VIP會籍的名義是樓盤會所提供相應的服務，在悄悄將“優(yōu)先購購項目精選單位”作為服務條款之一，而這些顯然已經(jīng)超出房管部門的監(jiān)控范疇。

　　錯位的價格

　　在管理層嚴控房價的同時，廣州的“地王”卻一再出現(xiàn)。開發(fā)商戲稱，這是一個“面粉比面包貴”的時代。

　　5月下旬，廣州兩幅位于六區(qū)的住宅拍賣，開拍前已經(jīng)有開發(fā)商表示“必有一場惡戰(zhàn)”。果不其然，位于海珠區(qū)南洲路地塊被越秀城建以24.6億元購入，實際樓面價達到3.459萬元/平方米，如果再加上原地配建保障房的建筑成本，樓面地價極可能超過3.6萬元/平方米。

　　業(yè)內(nèi)人士為他們算了一筆賬，開發(fā)商售價要超過5萬元/平方米才可能有錢賺。

　　而該地塊所在的南洲路，區(qū)域在售一手樓價不過2.5萬元/平方米，周邊二手樓價也基本在2萬元/平方米左右。但越秀集團副總經(jīng)理朱晨接受媒體采訪時高調(diào)表示：“我們既然拿了，一定是覺得值。”

　　無獨有偶，同廣州拍賣的另一幅位于白云區(qū)的地塊，也同樣是“面粉比面包貴”。

　　類似的土地盛宴，在全國的一線市場屢屢上演。從5月中下旬開始，上海、北京、杭州（樓盤）等城市的土地拍賣都以高溢價成交，比如上海浦東新區(qū)花木地塊溢價率達99.28%、青浦區(qū)盈浦街地塊溢價達108%，樓面地價達4125元/平方米。北京通州(社區(qū)網(wǎng) 論壇 商鋪)的土地拍賣溢價也超過100%。

　　一邊是樓價短暫回調(diào)，另一邊卻是地價不斷走高。“現(xiàn)在樓市的成交數(shù)據(jù)存在失真。”黎文江認為。

　　4月廣州實際開盤項目個數(shù)比預計開盤量減少16個，數(shù)據(jù)顯示，4月24日至5月23日，廣州新增套數(shù)環(huán)比大幅縮減了89%，同比縮減了97.4%。

　　供應萎縮，除有部分開發(fā)商持觀望態(tài)度外，另一原因是監(jiān)管層有意加強預售監(jiān)管，預售價格如果超出監(jiān)管層的紅線，很難取得預售資格。

　　研究機構合富輝煌提供的數(shù)據(jù)顯示，5~6月廣州六區(qū)已經(jīng)具備預售資格，卻沒有拿到預售證的新房更占了近67%。

　　“盡管監(jiān)管層以各種方式限制價格，結果卻是滋生各式各樣的應對措施。”業(yè)內(nèi)人士擔憂，行政力量的作用只能暫時壓制價格，但市場這只“看不見的手”才是主導樓市走勢的關鍵因素。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！