城鎮(zhèn)化大潮之下，政策利好背后的大蛋糕已悄然被瓜分。
　　2013年初，恰逢全國(guó)樓市回暖、調(diào)控政策處于觀望期，中投發(fā)展有限責(zé)任公司（下稱“中投發(fā)展”）3個(gè)月內(nèi)在京津地區(qū)狂擲63.74億圈地，這家連官方網(wǎng)站都未建立的神秘公司因此引發(fā)市場(chǎng)的高度關(guān)注。
　　日前，中投發(fā)展董事會(huì)秘書(shū)馮文在非公開(kāi)場(chǎng)合表示，該公司定位于成為“城市綜合運(yùn)營(yíng)商”，即前期協(xié)助政府進(jìn)行市政規(guī)劃、城市定位，中期參與基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)、施工，后期承擔(dān)城市管理、運(yùn)營(yíng)的職責(zé)。
　　“下一步的投資將在城鎮(zhèn)化相關(guān)的項(xiàng)目，如建材、基礎(chǔ)設(shè)施、市政建設(shè)、房地產(chǎn)、新能源等，投資開(kāi)發(fā)海南、京津、鄭州新區(qū)等地。”馮文向記者透露。
　　2月1日和4日，中投發(fā)展總計(jì)斥資13.87億元，先后在京郊密云縣購(gòu)得兩塊土地，合計(jì)建筑體量約38.5萬(wàn)平方米。其中一塊是普通住宅用地，另一塊是包含養(yǎng)老功能的住宅用地。值得注意的是，這也是頭次將養(yǎng)老設(shè)施用地納入年度國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃。
　　綠城攀上中投公司
　　工商資料顯示，中投發(fā)展成立于2011年6月，經(jīng)營(yíng)范圍主要包括：城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資、養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)投資、股權(quán)投資、項(xiàng)目投資、投資管理咨詢、企業(yè)管理咨詢、受托資產(chǎn)有償管理、城市信息化建設(shè)投資等。
　　雖然成立時(shí)間只有短短兩年，但其顯赫的背景引人側(cè)目。
　　中投發(fā)展為中外合資公司，注冊(cè)資本20億元，綠城房地產(chǎn)、綠城陽(yáng)光、中國(guó)建銀投資、美國(guó)黑石基金（Blackstone）分別出資4.8億元、1.2億元、12億元及2億元。
　　“主要會(huì)投一些城市建設(shè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，包括一些綠城的項(xiàng)目。”在成立之初，中投發(fā)展總裁、原綠城集團(tuán)副董事長(zhǎng)羅釗明表示。
　　在四方股東中，建銀投資為國(guó)有獨(dú)資金融投資公司，為國(guó)家主權(quán)財(cái)富基金中國(guó)投資有限責(zé)任公司（簡(jiǎn)稱“中投公司”）的實(shí)業(yè)投資平臺(tái)，綠城因此被指攀上“皇親國(guó)戚”。
　　在中投發(fā)展這一公司的設(shè)立中，綠城一方面攀上中投公司背景的建銀投資，另一方面又獲得全球私募基金黑石的支持。而中投公司與黑石亦關(guān)系匪淺，目前，中投公司持有黑石公司約12.5%的股票。
　　一位接近中投發(fā)展董事會(huì)的消息人士透露，與綠城合作雖不是直接由中投公司出面，但較終拍板人還是中投公司，中投公司借用其國(guó)內(nèi)投資平臺(tái)“建銀投資”進(jìn)行落地，規(guī)避了相關(guān)部門(mén)的審批程序。
　　自成立以來(lái)，中投發(fā)展先后在北京、遼寧營(yíng)口等地大手筆拿地。去年11月13日，中投發(fā)展（天津）濱海有限責(zé)任公司又以46.771億元，一舉拿下天津?yàn)I海新區(qū)商務(wù)區(qū)8宗地塊。
　　有業(yè)內(nèi)人士分析，綠城通過(guò)組建合資公司，從事國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化建設(shè)投資業(yè)務(wù)，借助合作伙伴的實(shí)力幫助集團(tuán)持續(xù)發(fā)展，與綠城當(dāng)時(shí)緊張的資金鏈不無(wú)關(guān)系。
　　素以激進(jìn)聞名的綠城，負(fù)債率一直高于同行，在2011年又遭遇了銷售受阻、負(fù)債率走高的嚴(yán)峻考驗(yàn)，融資渠道不斷收緊，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加速累積。其2011年6月末的凈資本負(fù)債率高達(dá)163.2%。
　　而較新公布的年報(bào)顯示，綠城在2012年末的負(fù)債率已經(jīng)大幅降低至49%。
　　率8%
　　隨著中投發(fā)展大規(guī)模的“圈地運(yùn)動(dòng)”，這條隱形的地產(chǎn)大鱷在公眾視野里慢慢現(xiàn)形。
　　2012年10月，光大銀行與中投發(fā)展簽訂全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，根據(jù)協(xié)議要求，光大將為其提供200億元的授信支持。
　　“銀行、私募基金、代建公司三方參與，結(jié)合其政府背景、品牌優(yōu)勢(shì)，因此，中投發(fā)展拿的項(xiàng)目，基本上都會(huì)是一些大規(guī)模的新城開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在一定程度上還承擔(dān)了政府規(guī)劃職能，可以想像，一條綜合了建設(shè)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)的城鎮(zhèn)化投資巨鱷在國(guó)內(nèi)初現(xiàn)雛形。”上述消息人士指出。
　　?？谑邪l(fā)改委披露的政府工作信息顯示，2012年7月，海口市政府曾由市長(zhǎng)率團(tuán)赴京與中投發(fā)展洽談項(xiàng)目合作事宜，雙方在高品質(zhì)開(kāi)發(fā)、土地一二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)、優(yōu)先啟動(dòng)和分步實(shí)施核心片區(qū)開(kāi)發(fā)等方面達(dá)成共識(shí)。
　　馮文向記者透露，目前中投發(fā)展的投資收益回報(bào)率在8%左右。
　　按照國(guó)土資源部規(guī)定，一級(jí)土地開(kāi)發(fā)商可以得到的利潤(rùn)為總投資額的8%，但更多利潤(rùn)在于向二級(jí)開(kāi)發(fā)商賣地過(guò)程中產(chǎn)生的增值部分?？梢酝茢嗟氖?，目前中投發(fā)展的策略仍然是先進(jìn)入一級(jí)市場(chǎng)，再進(jìn)行一二級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)。
　　馮文透露：“中投發(fā)展還計(jì)劃在北京昌平地區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)科技園區(qū)一體化，通過(guò)建設(shè)標(biāo)志性建筑引導(dǎo)園區(qū)功能定位。”這項(xiàng)被命名為“昌平新城科技商務(wù)區(qū)（TBD）”的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)面積達(dá)55平方公里。
　　另?yè)?jù)記者了解，中投發(fā)展在北京接洽的項(xiàng)目包括北京昌平新城的行政功能區(qū)市政設(shè)施、密云新城開(kāi)發(fā)以及亦莊商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)三大項(xiàng)目。

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