在新型城鎮(zhèn)化的進程中，中小開發(fā)商面臨著全新的發(fā)展機遇。現(xiàn)在是到了給房地產(chǎn)恢復(fù)其本義的時候了。
　　十八大以后，提出了新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展方向，這是中國經(jīng)濟和社會新的發(fā)展戰(zhàn)略。這一新戰(zhàn)略的提出，標(biāo)志著中國經(jīng)濟社會發(fā)展方式將由高速發(fā)展向均衡發(fā)展轉(zhuǎn)變，將由集中配置資源的方式向均衡配置資源的方式轉(zhuǎn)變，將由沿?；⒊鞘谢姆较虺瘏^(qū)域發(fā)展和城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的方向轉(zhuǎn)變。這些趨勢，對房地產(chǎn)業(yè)提出了新的挑戰(zhàn)和機遇。在這樣的背景下，能否抓住機遇，推進行業(yè)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，決定了行業(yè)的命運，也將深刻影響中國經(jīng)濟和社會發(fā)展的進程。
　　與此同時，對房地產(chǎn)的調(diào)控也日趨深入。2013年2月20日， 主持召開國務(wù)院常務(wù)會議再出“國五條”抑制投機投資購房加強房地產(chǎn)市場調(diào)控的政策措施(稱為“國五條”)。這是自2009年12月份開始樓市調(diào)控以來的第五次調(diào)控。
　　 新型城鎮(zhèn)化帶來新機遇
　　新型城鎮(zhèn)化的龍頭是產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、產(chǎn)業(yè)升級和新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)的服務(wù)性和金融性，決定了房地產(chǎn)具有導(dǎo)入與整合各類資源的平臺功能，具有支持與推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展的服務(wù)功能和金融功能，也就決定了它在產(chǎn)業(yè)發(fā)展、尤其是新興服務(wù)業(yè)發(fā)展中的重要的地位和作用，決定了它與產(chǎn)業(yè)、與城鎮(zhèn)化發(fā)展共生共榮的關(guān)系。
　　中國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級、新興服務(wù)業(yè)的發(fā)展是新型城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)和前提。沒有產(chǎn)業(yè)，就沒有真正意義上的人口聚集，也就沒有真正意義上的城鎮(zhèn)化。要實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，當(dāng)然要依賴于土地這個核心的、先導(dǎo)的生產(chǎn)要素，依賴于房地產(chǎn)整合資源的平臺功能、服務(wù)運營功能和金融支持功能。這就為房地產(chǎn)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化找到了共贏的支點，也為房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新指明了方向和路徑。這就是，房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型創(chuàng)新必然與走產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、與產(chǎn)業(yè)升級、與新興服務(wù)業(yè)發(fā)展相結(jié)合的路徑，走與新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展相結(jié)合的路徑。近年來，園區(qū)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老住區(qū)、文化旅游地產(chǎn)等的發(fā)展，已經(jīng)開始產(chǎn)生了與產(chǎn)業(yè)、與城鎮(zhèn)高度融合的新商業(yè)模式，成為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新的主流。
　　新型城鎮(zhèn)化，與傳統(tǒng)意義上的城市化有不同的內(nèi)涵。幾十年來，中國經(jīng)濟和社會的發(fā)展主要還是以政府為主導(dǎo)的，通過集中配置資源的方式，以土地財政為動力的，放在沿海地區(qū)和型城市的高速發(fā)展模式。這樣的發(fā)展經(jīng)濟啟動的初級階段是必要的，但是，高速發(fā)展模式導(dǎo)致的透支資源、污染環(huán)境及損害社會公平等，決定了它只能是階段性的發(fā)展模式，而不是可持續(xù)的發(fā)展模式。對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，本質(zhì)上是也并不僅僅是對房地產(chǎn)本身的調(diào)控，而是通過對房地產(chǎn)的調(diào)控，對中國經(jīng)濟和社會發(fā)展的高速模式踩剎車。新型城鎮(zhèn)化，作為國家新戰(zhàn)略，就是要變高速發(fā)展為均衡發(fā)展，變行政性集中配置資源為市場化的均衡配置資源，變單一的土地財政為可持續(xù)發(fā)展的財政。這是一場深刻的制度性、結(jié)構(gòu)性改革。新型城鎮(zhèn)化，本質(zhì)上是人的城鎮(zhèn)化，當(dāng)然也必須以產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)、以土地為平臺。沒有產(chǎn)業(yè)，就沒有人的城鎮(zhèn)化，而產(chǎn)業(yè)要進入、要升級、要發(fā)展，也必須依賴于土地制度的改革，促進集體建設(shè)土地向城鎮(zhèn)建設(shè)土地的轉(zhuǎn)化，讓土地成為可流動的生產(chǎn)要素和資產(chǎn)，成為整合各類資源和促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平臺。土地制度的改革，包括集體建設(shè)土地的集約化利用、集體建設(shè)土地直接入市、對支持不同產(chǎn)業(yè)發(fā)展采取區(qū)別化的用地政策，等等，都將成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)化發(fā)展的基礎(chǔ)。從這個意義上，更能深刻地體會“改革是的紅利”的含義，也更能深刻地認識到房地產(chǎn)所具有的整合資源的平臺功能、服務(wù)運營功能和金融支持功能的巨大價值。
　　推進新型城鎮(zhèn)化，就是要通過實現(xiàn)資源的均衡配置，實現(xiàn)經(jīng)濟和社會的均衡發(fā)展。在地域廣闊、發(fā)展水平差異大的中國，實踐已經(jīng)證明，這不可能依賴于行政的力量來推動，必然要有新的思維、新的路徑來實施，這個路徑就是通過改革，啟動市場化的力量，發(fā)揮市場在實現(xiàn)資源均衡配置、實現(xiàn)均衡發(fā)展的獨特作用。一方面要通過土地制度、行政管理制度、戶籍制度、社會保障制度等深層次的制度改革，另一方面，則需要依靠市場自身的實踐，鼓勵市場的力量在新型城鎮(zhèn)化的過程中進行產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、升級和新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，逐步實現(xiàn)資源的有效配置。顯然，在這一過程中，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新所形成的新商業(yè)模式，如園區(qū)地產(chǎn)、養(yǎng)老住區(qū)、文化旅游地產(chǎn)等將發(fā)揮市場化均衡配置資源、推動產(chǎn)業(yè)升級與發(fā)展的重要作用，從而發(fā)揮出以市場化的方式推進新型城鎮(zhèn)化的作用。
　　中小開發(fā)商迎來黃金期
　　 隨著宏觀調(diào)控的深入，房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)集中度越來越高，中小房地產(chǎn)開發(fā)商受到的挑戰(zhàn)越來越大，越來越難以在傳統(tǒng)模式中生存;然而，在新型城鎮(zhèn)化的進程中，中小開發(fā)商卻面臨著全新的發(fā)展機遇。中小開發(fā)商，尤其是民營開發(fā)商，完全可以發(fā)揮船小好調(diào)頭、創(chuàng)新能力強、地方資源結(jié)合度高等特點，結(jié)合自身的狀況進行轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，通過轉(zhuǎn)換思維方式，以高科技、文化創(chuàng)意、旅游度假、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)等新興產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，以房地產(chǎn)作為平臺，跨界整合資源，把政府作為較重要的客戶，發(fā)揮房地產(chǎn)的平臺功能和資產(chǎn)功能，做好服務(wù)和運營，創(chuàng)造出各種房地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)、與城鎮(zhèn)化互動發(fā)展的新模式，推動產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)化的發(fā)展;通過這樣的創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型，開發(fā)商完全可以成為新型城鎮(zhèn)化發(fā)展中的核心力量和有力推手，房地產(chǎn)業(yè)在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展中完全可以發(fā)揮出更加重要的作用。廣大的內(nèi)陸地區(qū)、大城市郊區(qū)及眾多中小城鎮(zhèn)，因其所處的位置和經(jīng)濟發(fā)展階段，決定了這些區(qū)域在文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、度假產(chǎn)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)等方面的獨特發(fā)展優(yōu)勢，這些產(chǎn)業(yè)正是中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和升級的主流方向，在宏觀政策面得到了政府和政策有力的鼓勵和支持，正處于發(fā)展的黃金期。正是在這樣的背景下，全經(jīng)聯(lián)(全國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟)中的很多企業(yè)家在這些領(lǐng)域做出了許許多多的探索和創(chuàng)新，總結(jié)了很多成功的經(jīng)驗和案例，全經(jīng)聯(lián)也將這些案例建成了行業(yè)的實戰(zhàn)教學(xué)基地。這些一線的實踐和探索，有力地促進了企業(yè)自身的轉(zhuǎn)型和可持續(xù)發(fā)展，推動了行業(yè)的轉(zhuǎn)型和新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展，也成為行業(yè)寶貴的智庫。
　　可見，新型城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略，給房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新創(chuàng)造了巨大的機遇;房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型創(chuàng)新，又為新型城鎮(zhèn)化注入了持續(xù)的動力，兩者相互促進，形成良性的互動，對實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化——人的城鎮(zhèn)化具有非常重要的戰(zhàn)略意義。同時，也可以期待，在這一過程中，住宅產(chǎn)業(yè)也將迎來新一輪的發(fā)展春天。
　　告別傳統(tǒng)發(fā)展方式
　　本輪針對房地產(chǎn)的嚴厲的宏觀調(diào)控，就是這些因素集中的和綜合的反應(yīng)。調(diào)控的本質(zhì)也是希望通過限購限貸等無奈而極端的行政性方式，倒逼發(fā)展商和地方政府轉(zhuǎn)變發(fā)展方式，這反映出房地產(chǎn)的發(fā)展模式正在進入一個新的轉(zhuǎn)折階段，也反映出中國經(jīng)濟和社會的發(fā)展進入一個新的轉(zhuǎn)折階段。
　　改革開放幾十年來，房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟社會發(fā)展和城市化的進程中扮演了重要角色，拉動了消費，改善了民眾居住條件，并拉動五十多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)對GDP的貢獻率逐年快速提升;近幾年來，房地產(chǎn)甚至扮演了經(jīng)濟與社會發(fā)展火車頭的角色，作用巨大。但是，房地產(chǎn)業(yè)目前的發(fā)展，無論是理念上還是方式上，都還是粗放型、消耗型的發(fā)展，這樣的發(fā)展方式越來越受到資源、環(huán)境、社會公平等因素日益增強的影響和制約，越來越不可持續(xù)。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)發(fā)展方式，是建立在傳統(tǒng)的城市化模式基礎(chǔ)上的，是一種粗放的、面包面粉式的發(fā)展方式，突出特點是：
　　 一.建立在土地財政、集中配置資源的、城鄉(xiāng)二元土地制度分置基礎(chǔ)上的高速城市化模式?jīng)Q定了房地產(chǎn)粗放的、面粉面包式的發(fā)展方式。這種城市化模式導(dǎo)致人口、資本向性大城市及沿海地區(qū)快速、集中性的聚集，導(dǎo)致了地方政府對土地財政的過度依賴，導(dǎo)致了土地資源的快速出讓與快速消耗，也必然導(dǎo)致這些地區(qū)房價持續(xù)、不斷攀升。顯然，這種城市化的模式已不可持續(xù)，這也正是新型城鎮(zhèn)化模式必須要破解的難題。
　　二.房地產(chǎn)面粉面包式的發(fā)展模式，必然導(dǎo)致與城市、與產(chǎn)業(yè)的結(jié)合度低。一次性出讓了土地70年、50年的使用權(quán)，大多建造的是消費型的商品住宅，與產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市功能的結(jié)合度低，無法為城市創(chuàng)造持續(xù)增長的稅源，無法為產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市發(fā)展創(chuàng)造更多的價值。
　　三.房地產(chǎn)面粉面包式的發(fā)展模式，必然導(dǎo)致開發(fā)與運營相分離，必然表現(xiàn)為高負債、高速度，必然導(dǎo)致土地利用率低、產(chǎn)品品質(zhì)差、資源消耗大，社區(qū)運營與管理差，等等。
　　長期以來，這種發(fā)展方式積累了眾多問題，對資源、環(huán)境和社會公平等方面構(gòu)成嚴重威脅，目前已經(jīng)進入了持續(xù)爆發(fā)的階段，這種狀況受到政府、公眾和輿論不斷增長的質(zhì)疑和抵觸，行業(yè)的轉(zhuǎn)型和創(chuàng)新勢在必行。而新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略的提出和實施，也恰恰給房地產(chǎn)創(chuàng)新和轉(zhuǎn)型提供了一個很好的環(huán)境和時機，
　　房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是服務(wù)業(yè)，房地產(chǎn)具有服務(wù)和金融雙重屬性，整合資源、服務(wù)運營、金融支持是房地產(chǎn)的重要功能;房地產(chǎn)的價值是貫穿于土地運營、項目開發(fā)、后期運營三個階段、全壽命周期的價值。但這些年來，我們把房地產(chǎn)業(yè)簡單地認為是商品住宅的開發(fā)與銷售，顯然完全誤解和扭曲了房地產(chǎn)的本質(zhì)含義。當(dāng)然，這與中國發(fā)展的階段性有緊密關(guān)系，一方面我們要彌補幾十年在住宅方面巨大的欠賬，另一方面也需要集中資源加速發(fā)展城市化。在這樣的認識中，房地產(chǎn)只有“房”，有“地”，而沒有“產(chǎn)”，沒有“產(chǎn)業(yè)”和“資產(chǎn)”的概念;房地產(chǎn)的本質(zhì)功能和價值，即為產(chǎn)業(yè)和城市發(fā)展服務(wù)的，整合資源、服務(wù)運營、金融支持的功能與價值被嚴重忽視;而這些功能和價值，正是房地產(chǎn)在推動經(jīng)濟和社會發(fā)展中較為重要的功能，是房地產(chǎn)較具動力也較可持續(xù)發(fā)展的價值，現(xiàn)在是到了給房地產(chǎn)恢復(fù)其本義的時候了。
　　房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型創(chuàng)新和新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展，都離不開改革。制度性、結(jié)構(gòu)性改革是推進房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型創(chuàng)新和新型城鎮(zhèn)化的內(nèi)在動力，改革是

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