正文：寫字樓市場(chǎng)漸成熱點(diǎn) 投資寫字樓

2006年，鄭州寫字樓市場(chǎng)放量集中而且規(guī)模巨大，大有“十年醞釀，一朝破曉”的氣魄，而市場(chǎng)銷售情況也呈現(xiàn)出強(qiáng)勁的態(tài)勢(shì)，在業(yè)界的廣泛關(guān)注下，寫字樓市場(chǎng)正逐漸成為中原樓市新的熱點(diǎn)。

　　新生事物的出現(xiàn)總有一個(gè)被接受的過程，對(duì)從未涉足過寫字樓投資的投資者來說，投資寫字樓值得出手嗎？本期記者走訪寫字樓投資者、業(yè)內(nèi)專家，一同探討寫字樓市場(chǎng)存在的投資誤區(qū)，希望能對(duì)有志于投資寫字樓的消費(fèi)者提供投資參考。

　　投資前，自己先算算

　　“寫字樓市場(chǎng)目前是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)中透明度較高的領(lǐng)域，而且未來也將是投資者的頭選?！睂?duì)寫字樓投資頗有研究的李馮先生向記者說了他的投資經(jīng)，“例如鄭東新區(qū)CBD的商務(wù)氛圍還在培養(yǎng)階段，現(xiàn)在入手，將來升值是必然的事?！?br>
　　不過，“任何投資都有風(fēng)險(xiǎn)”，這條投資界的“八字真言”在寫字樓投資上更是如此，因?yàn)閷懽謽堑耐顿Y數(shù)額較大，因此投資寫字樓必須防范貶值風(fēng)險(xiǎn)。

　　按照國(guó)際專業(yè)理財(cái)公司的計(jì)算原則，衡量一幢物業(yè)價(jià)格合理與否的基本公式為“年收益×15年＝房產(chǎn)購(gòu)購(gòu)價(jià)”。若物業(yè)年收益×15年大于購(gòu)房款，則表明該項(xiàng)目尚具投資價(jià)值。

　　記者了解到，寫字樓的按揭貸款多為六成以下、10年期限，因此需要投資者具有很高的頭付能力和強(qiáng)有力的還款能力，而在利率上，寫字樓要高于住宅近1%。另外，還有購(gòu)置物業(yè)的稅費(fèi)、出租所涉及的稅費(fèi)、房產(chǎn)稅、頭次出租的高折價(jià)、物業(yè)管理費(fèi)用、自己的管理費(fèi)用、裝修、家具、房屋折舊費(fèi)用等需要交納的各種稅費(fèi)，約占投資額的20%。用精工地產(chǎn)梁耀華的話來說就是住宅是一種“生活資料”，而寫字樓是一種“生產(chǎn)資料”，當(dāng)寫字樓租不出去的時(shí)候，它只能閑置在那里，不但不會(huì)產(chǎn)生其他利潤(rùn)反而會(huì)消耗資金。

　　記者采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，寫字樓投資較住宅投資常常是高風(fēng)險(xiǎn)與高收益并存。地產(chǎn)策劃經(jīng)理徐均指出，成熟商務(wù)區(qū)的寫字樓投資，回報(bào)率的透明度高，同時(shí)租客較為穩(wěn)定，投資風(fēng)險(xiǎn)較小。要瞄準(zhǔn)客戶群投資。如果投資，要選擇那些中、大企業(yè)青睞的寫字樓，因?yàn)檫M(jìn)駐這些物業(yè)的公司水平相差不大，物業(yè)的檔次高，今后才會(huì)有較為穩(wěn)定的回報(bào)。

　　李馮則認(rèn)為，實(shí)力較強(qiáng)的投資者可以選擇產(chǎn)品具有一定市場(chǎng)前瞻性的純寫字樓物業(yè)，實(shí)力較弱的可選擇同區(qū)域內(nèi)的二線產(chǎn)品。從未來發(fā)展來看，選擇節(jié)能生態(tài)型寫字樓和物業(yè)管理較為出色的寫字樓將是保證未來租金收益的重要因素。他還告訴記者，在投資寫字樓之前，應(yīng)清楚地核算出該樓盤的年回報(bào)率，合適則具有投資價(jià)值。

　　投資寫字樓的“三門功課” 投資寫字樓，有沒有技巧呢？答案是肯定的。通過對(duì)采訪中一些 的投資者、業(yè)內(nèi)專家觀點(diǎn)的綜合歸納，記者發(fā)現(xiàn)提前預(yù)習(xí)好以下四門功課肯定對(duì)你的投資大有益處。

　　課：寫字樓等級(jí)須和企業(yè)“門當(dāng)戶對(duì)” 梁耀華分析指出，投資寫字樓要注意兩大風(fēng)險(xiǎn)，即等級(jí)風(fēng)險(xiǎn)和區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)。寫字樓市場(chǎng)根據(jù)物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和區(qū)域特征等因素還可以進(jìn)一步細(xì)分。不同等級(jí)的寫字樓會(huì)與不同產(chǎn)業(yè)的不同企業(yè)相匹配?？蛻粼谶x擇的時(shí)候會(huì)按照自己的要求對(duì)符合條件的寫字樓做全方位綜合評(píng)估，包括地段、通勤、運(yùn)營(yíng)成本以及寫字樓本身的配套、物業(yè)等方面的軟、硬指標(biāo)。所以，對(duì)實(shí)力較強(qiáng)的投資者來說，要規(guī)避寫字樓市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)，就要在投資之初就充分了解客戶的需求、地塊的區(qū)域特征，再結(jié)合這些因素，選準(zhǔn)等級(jí)；對(duì)于中小投資者，經(jīng)歷了住宅市場(chǎng)的調(diào)整時(shí)期，更需要用理性的觀念來看待市場(chǎng)機(jī)遇。畢竟任何市場(chǎng)的非理性營(yíng)利都是高風(fēng)險(xiǎn)的。

　　課：專挑“主區(qū)域”的寫字樓作為企業(yè)辦公和塑造企業(yè)形象的載體，寫字樓的區(qū)位和地段很大程度上決定了其價(jià)值，好的寫字樓一般位于城市商務(wù)或商業(yè)聚集區(qū)，交通便利、商務(wù)氛圍濃厚才是寫字樓價(jià)值的重要支撐。地產(chǎn)策劃經(jīng)理徐均提醒投資者，城市商務(wù)或商業(yè)聚集區(qū)，區(qū)位資源優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚，人流、物流、信息流、資金流匯聚，商機(jī)勃發(fā)。是否位于城市的主區(qū)，是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價(jià)值的頭選要素。

　　第三課：物業(yè)品質(zhì)不能“看上去很美” 寫字樓投資并非撿到籃子里的都是菜，對(duì)于一些物業(yè)來說，也許看上去很美，但不一定適合投資。鄭州大學(xué)綜合設(shè)計(jì)研究院副院長(zhǎng)方敏華提醒投資者，對(duì)于實(shí)際使用的企業(yè)來說，寫字樓的品質(zhì)至關(guān)重要，它包含了很多方面的內(nèi)容，如交通的便利程度；停車場(chǎng)的設(shè)計(jì)是否合理?；物業(yè)建筑立面、建筑品質(zhì)、大堂的品位和布置、電梯質(zhì)量與配置狀況、結(jié)構(gòu)布局是否適用、采光通風(fēng)是否良好等，都需要逐一比較、現(xiàn)場(chǎng)觀察、實(shí)地感受。

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