自2010年樓市加大調(diào)控力度后，限購限貸一度成為制約樓市成交的關(guān)鍵因素。經(jīng)歷2011年樓市成交的低谷，2012年的廣州二手樓市似乎已經(jīng)適應(yīng)了限購限貸，由年初開始房貸利率重回8.5折后，“剛需”族一直樓市成交的大方向，延續(xù)到年底成為“翹尾”行情。在這一年里，有關(guān)二手樓市發(fā)展變化的消息紛紛紜紜，“房叔”“房嬸”事件顯現(xiàn)房屋交易個人隱私保護的漏洞；商鋪限外導(dǎo)致高價商鋪成交放緩；地稅評估系統(tǒng)上線引發(fā)坊間擔(dān)心二手房評估價飆升，而有關(guān)二手房交易資金擬強制監(jiān)管的消息更讓業(yè)界驚詫……在2012年較后，讓我們用一個個關(guān)鍵詞回溯這雖不算起伏跌宕也的確讓人耐人尋味的一年。

　　關(guān)鍵詞一

　　商鋪限外

　　今年3月廣州市房屋交易登記的一紙通知，正式把商鋪限外的“窗戶紙”捅破。據(jù)了解，商鋪限外的禁令源于國家在2010年出臺的《關(guān)于進一步規(guī)范境外機構(gòu)和個人購房管理的通知(建房2010(186號))》，該規(guī)定限定在內(nèi)地的境外人士只可以擁有一套用于自住的住宅和商用物業(yè)，針對境外人士限購一套商用物業(yè)的規(guī)定一直沒有真正執(zhí)行，直到今年3月廣州重申并嚴格執(zhí)行該規(guī)定。

　　據(jù)中介人士透露，商鋪限外禁令執(zhí)行以來，北京路、上下九等旺區(qū)高價商鋪減少三成。

　　關(guān)鍵詞二

　　地稅評估系統(tǒng)上線，網(wǎng)簽擴至花都增城，二手交易擬強制資金托管

　　覆蓋廣州十區(qū)兩市所有住宅、別墅等存量房的廣州市評估核價系統(tǒng)于4月1日正式上線。據(jù)了解，廣州市評估核價系統(tǒng)上線后，部分區(qū)域房屋評估價上浮五六成。

　　今年8月，廣州市房管局向中介行發(fā)出《關(guān)于全面開展存量房資金監(jiān)管的通知》(征求意見稿)，規(guī)定二手房交易資金必須納入銀行和交易保證機構(gòu)的監(jiān)管，目前該規(guī)定尚未進入實施階段。

　　今年12月，二手房網(wǎng)簽區(qū)域擴大至花都、增城兩地，至此全市只剩下南沙、蘿崗、從化三個區(qū)市未實現(xiàn)網(wǎng)簽。

　　關(guān)鍵詞三

　　分拆式小商鋪沒落

　　2010年樓市限購以來催生分拆式小商鋪，這些商鋪產(chǎn)品以“一手鋪”的面貌出現(xiàn)，標(biāo)榜種種利好各式回報，實際上是大投資者購下產(chǎn)權(quán)再拆細的二手商鋪。兩年的商鋪“高燒”后副作用開始出現(xiàn)，今年“3·15”廣州市內(nèi)多個分拆式小商鋪被業(yè)主曝出未能如期開業(yè)或未能如期出證的維權(quán)事件，自住宅限購以來大行其道的分拆式小商鋪進入“窮途末路”，政府有關(guān)部門收緊商場分拆產(chǎn)權(quán)的申請，除非是熟鋪分拆或是開發(fā)商以往有經(jīng)營業(yè)績且具備市場登記證才可以批準(zhǔn)商場分拆的申請。

　　據(jù)記者統(tǒng)計，今年成功突圍獲批產(chǎn)權(quán)分拆申請的商場鋪項目只有幾個，商場鋪的衰落直接導(dǎo)致各大中介行一二手聯(lián)動代理收入的減少。

　　關(guān)鍵詞四

　　房叔房嬸事件拷問個人財產(chǎn)隱私

　　今年10月，番禺城管局政委蔡彬因被曝光擁有22套房而被稱為“房叔”，隨后被雙規(guī)；11月，越秀城建退休高工李女士被曝光家庭擁有24套住房而被稱為“房嬸”；隨后深圳“房爺”擁有超過80套房屋再創(chuàng)下紀錄，各地頻傳官員因被曝光房產(chǎn)信息而受調(diào)查。

　　在這些事件中，部分官員事后的確被證實有違規(guī)行為，而“房嬸”卻無辜被爆隱私。公民擁有的住房套數(shù)為個人隱私，如何在反腐與保護個人隱私上取得平衡，可能是擺在房屋管理部門面前的一道難題。

　　“房叔”事件事發(fā)兩個月后，廣州市國土房管局終于“清理門戶”，房地產(chǎn)檔案館向公眾致歉，稱“房叔”、“房嬸”事件中涉事的兩名工作人員分別受到處分，廣州市紀委為澄清公眾疑慮，稱這兩名人士并非舉報人，反腐沒有旁觀者，鼓勵公眾繼續(xù)監(jiān)督政府官員。

　　關(guān)鍵詞五

　　8.5折貸款利率重現(xiàn)催旺樓市

　　今年的貸款利率有點像過山車的感覺，2011年底因銀根緊張，不少頭次貸款都被“上浮”，二套房貸利率上浮幅度更大，但自2012年春節(jié)后各地開始出現(xiàn)房貸8.5折的消息，廣州市中介人士表示，房貸8.5折直接促使年后樓市出現(xiàn)小陽春。今年年中，樓市更出現(xiàn)頭次置業(yè)貸款利率7折的個案，雖然只是惠及一手房購家，但頭次置業(yè)的二手房購家獲得8.5折比較容易。年底銀行貸款額度緊張，頭次置業(yè)貸款8.5折優(yōu)惠又開始“危危乎”。

　　中介人士表示，2011年貸款利率上浮之時，一次性付款與銀行按揭貸款的購家比例接近1∶1，今年以來受惠于貸款利率8.5折的影響，銀行按揭貸款與一次性付款重回7∶3的正常軌道。

　　今年廣州二手樓市回暖潮源自“剛需”購家，但“剛需”購家們?yōu)楹温氏葰⑷胍蛳拶彾良乓丫玫亩謽鞘?？多位業(yè)內(nèi)人士都不約而同地將其誘因指向“房貸優(yōu)惠”。中原地產(chǎn)瞿中奇表示，今年的限購政策并沒有放松跡象，反而在審核購房人資格上越發(fā)嚴格。而房價在經(jīng)歷了兩年限購調(diào)控后，也沒有出現(xiàn)預(yù)期中的明顯下滑，這促使“盼跌”的自住“剛需”購房客心態(tài)發(fā)生變化，而面向頭次置業(yè)者的優(yōu)惠房貸利率，則是促使圍觀多時的“剛需”客戶入場的發(fā)令槍聲。

　　合富置業(yè)市場主任梁燕明表示，隨著年內(nèi)金融貨幣政策的調(diào)整，如頭套房貸利率可獲8.5折優(yōu)惠、兩次降低存款準(zhǔn)備金率、兩次下調(diào)基準(zhǔn)利率等措施的出臺，這對于看重房貸的“剛需”購家而言，無疑是一支強心劑。2012年，經(jīng)合富置業(yè)促成的二手房交易中，有近八成客戶是依賴按揭貸款的頭次置業(yè)者。“市場上典型的‘剛需’自住購家，絕大多數(shù)都是存夠頭期就立刻購房。”而金融貨幣政策上的每一次微調(diào)整，對于這批預(yù)算緊張的“剛需”購家而言，都是一次入市的刺激。

　　中原地產(chǎn)瞿中奇也表示，今年幾乎每周都有關(guān)于房貸利率優(yōu)惠的報道，“其實對房貸話題的關(guān)注有些過度了。”他指出，只要房地產(chǎn)調(diào)控政策是基于抑制市場投機行為，鼓勵頭套房自住購家置業(yè)，那么，這種面向頭套房置業(yè)者的房貸利率優(yōu)惠政策就不會有太大變動，頭套房購家也無需因此過于緊張或誤信“限購放松”等謠言。

　　關(guān)鍵詞六

　　“議價收窄”

　　去年第四季度至今年季度，廣州市區(qū)多個一手新盤集體“跳水”推貨，對價格極為敏感的“剛需”客戶伺機而動，幾輪短暫而迅速的促銷推盤過后，曾因限購政策出臺而跌至冰谷的房地產(chǎn)市場，立馬呈現(xiàn)出回暖的態(tài)勢。而市場行情相對滯后的二手樓市，也在這幾輪一手住宅的“降價潮”中緊貼市場。

　　記者從多位中介經(jīng)紀處得知，今年年初，如碰上急售的業(yè)主，購家甚至能以低于市場價兩成的價格購到筍盤，“這部分降價放盤的業(yè)主中，有不少是在限購前出手的投資客，由于資金周轉(zhuǎn)問題，急于出手套現(xiàn)。”合富置業(yè)梁燕明表示，2011年11月至2012年4月，廣州的二手樓市持續(xù)低迷，而由于部分業(yè)主對后市走向不明或缺乏信心，在放盤時都有意識調(diào)低價格，購家在挑選二手房時，普遍能與業(yè)主議價10%~20%。

　　而隨著整個二手樓市的回暖，購家與業(yè)主的議價空間也漸漸收窄。據(jù)梁燕明透露，從今年第三季度開始，市區(qū)業(yè)主的議價空間已縮窄至10%以內(nèi)，部分片區(qū)甚至從8月開始，議價空間已降至5%。而到了第四季度，除一二手貨量十分充裕的外圍郊區(qū)板塊，市區(qū)各個熱門二手屋苑的議價空間已低于5%，個別供應(yīng)量奇缺的市區(qū)二手樓盤，甚至出現(xiàn)業(yè)主反價，購家追價的現(xiàn)象。

　　關(guān)鍵詞七

　　“谷底反彈”

　　2012年廣州二手樓市交投回升，但整體仍低于2009、2010年。據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)，2012年廣州二手住宅實際成交活躍度較2011年增加21.5%，不過，總體成交量仍低于2009、2010年。

　　而在成交價格方面，2012年廣州二手住宅成交均價2011年上漲一成，租金上漲4%。中原地產(chǎn)研究一部副經(jīng)理瞿中奇

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