從我國房地產業(yè)發(fā)展的實際來看，實行商品房屋現(xiàn)房銷售試點有一定的市場基礎，調整預售制度也有必要。但是，取消預售制不是一朝一夕之功，不僅要綜合考慮房地產市場，還要考慮開發(fā)商及政策制定的時間和配套措施。有關數(shù)據(jù)顯示，目前期房占新房成交比例達70%，驟然取消預售制不利于房地產市場穩(wěn)定。

　　近日，山東省副省長夏耕在山東省保障性安居工程和房地產市場調控工作會上表示，山東省將選擇有條件的開發(fā)項目進行商品房現(xiàn)房銷售試點。

　　山東或將實行現(xiàn)房銷售試點的消息傳出后，便引起了地產行業(yè)的震動，并再次引發(fā)對商品房預售制的討論，預售房制度存廢也成為熱門話題。

　　預售房制度存廢再起爭議

　　早在1994年，《中華人民共和國城市房地產管理法》出臺，提出了商品房預售制度。商品房預售制的初衷是解決房地產企業(yè)的資金難題，以利于企業(yè)進行房地產的開發(fā)和銷售，所籌集的款項也用于相關的工程。購房者將全款交給房地產開發(fā)商，購房者購到的是期房。

　　但隨著房地產行業(yè)的大發(fā)展，房地產項目的監(jiān)管難度較大，開發(fā)商開始挪用預售資金，轉投其他地方，爛尾樓屢見不鮮。

　　預售制之所以被購房者詬病已久，是因為開發(fā)商的開發(fā)項目可以從奠基開始就能獲利，他們可以“拿圖紙和樣板間忽悠人”，“空手套白狼”。而很多購房者拿到房子之后，發(fā)現(xiàn)“完全不是那么回事”，房屋的質量和格局并不像自己想像的那樣。更有開發(fā)商擅自修改小區(qū)規(guī)劃、改變原有使用功能、夸大宣傳配套，購房者卻只能“任人宰割”。

　　隨著房地產宏觀調控的深入發(fā)展，取消預售制被列為未來可供選擇的宏觀調控儲備政策之一。中國社科院發(fā)布的《中國住房發(fā)展（2012年中）報告》，曾提出適時取消期房預售制度。隨之，這種政策預期被放大，8月2日，一則取消期房預售的消息曾“嚇得”房地產股集體出現(xiàn)罕見暴跌。

　　但隨后，“取消預售制度”的傳言被住建部否定，房地產市場重歸平靜。不過，山東高調推出現(xiàn)房銷售試點的意義重大。盡管此次山東省的現(xiàn)房銷售試點還是未知數(shù)，相應的配套政策也不得而知，但與此前取消預售制的傳言相比，山東省已經是向前邁了一步。

　　從我國房地產業(yè)發(fā)展的實際來看，實行商品房現(xiàn)房銷售試點有一定的市場基礎，調整預售制度也有必要。“山東規(guī)劃采取商品房的現(xiàn)房銷售試點，是取消或改進現(xiàn)行的住房預售制度的一種方式。” 中國社科院金融研究所研究員易憲容認為。

　　取消預售需多方考慮

　　業(yè)內人士指出，如果取消預售制，頭先需要法理上的更改，需要經過全國人民代表大會常務委員會會議審議通過，重新修訂《中華人民共和國城市房地產管理法》。

　　除此之外，要實行現(xiàn)房銷售制度，還必須綜合考慮相應的配套措施。“取消預售制度，施行現(xiàn)房銷售，尚需要配套的政策、環(huán)境，也需要一段時間來過渡和配合。如果沒有配套政策預先調節(jié)市場，馬上取消預售那等于說是一個不具有執(zhí)行可能性的‘謊言’。” 同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認為。

　　也有業(yè)內人士指出，現(xiàn)房銷售早已存在。中國嚴格執(zhí)行限價、限購政策，一部分開發(fā)項目已經由預售轉為現(xiàn)房銷售。

　　但是，“市面上符合現(xiàn)售條件、領取了銷售證的樓盤，大多是賣不出去的房子。”一位開發(fā)商向記者透露，“我在唐山的一個地產項目，銷售比較困難，干脆就直接領取銷售許可證。城市的邊遠地區(qū)，即使是現(xiàn)售也賣不掉的樓盤也很多。”

　　因此，取消預售制不是一朝一夕之功，不僅要綜合考慮房地產市場，還要考慮開發(fā)商及政策制定的時間和配套措施。有關數(shù)據(jù)顯示，目前期房占新房成交比例達70%，驟然取消預售制不利于房地產市場穩(wěn)定。住建部政策研究副主任王玨林也表示，要取消預售制，頭先要考慮的是企業(yè)的融資渠道是否已經拓寬。

　　新制度要順利運行，尚需要稅費政策、土地市場、房地產企業(yè)等多方面的協(xié)調和磨合。“降低貸款及融資利率，減免相關領域稅費，控制土地市場價格，企業(yè)則要通過管理、產品標準系列化、成本控制、融資成本等多方面考驗，注重利潤率贏利能力的提升。”張宏偉認為。

　　取消預售影響房價有限

　　山東的現(xiàn)房銷售還沒有公布具體的日期和細則，但已經引起業(yè)內的廣泛關注。有人擔憂，取消預售制，可能會減少市場供應，造成現(xiàn)房供不應求的局面。在博鰲房地產論壇上，中國房地產協(xié)會副會長、中國房地產開發(fā)集團總裁孟曉蘇曾表示，取消預售制以后房價可能會暴漲。中國房地產業(yè)協(xié)會副會長朱中一也認為，取消預售制會造成房價的波動。

　　預收款資金對開發(fā)商而言格外重要，因為開發(fā)商在開發(fā)周期內不必支付融資利息，可以堂而皇之地拿著購房者的資金去做后期開發(fā)，甚至把這筆資金用于新項目的開發(fā)。易憲容稱之為“單邊風險承擔機制”，購房者和銀行承擔風險，房地產開發(fā)商負責賺取利益。

　　取消預售制，實際上動搖的是開發(fā)商的資金鏈條。房地產開發(fā)企業(yè)需要墊付前期的工程建設資金，企業(yè)的資金壓力增大，融資成本被抬高?，F(xiàn)房銷售增加開發(fā)商的融資成本，開發(fā)商必定會轉嫁到購房者身上，從而抬高房價。

　　“從短期來說，如果取消預售制度，交易只能以現(xiàn)房形式進行，會使市場供應水平大幅下降。長期來說，預售制度取消，企業(yè)的資金來源減少投資能力下降，也會較終影響市場的供給能力。”萬科在深交所投資者關系互動平臺做出上述回答。

　　預計房價將上漲的結論都基于一個考慮：取消預售制將影響房地產開發(fā)商的資金供應鏈。一般而言，新樓盤的開發(fā)資金中有四分之一為預收款。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，今年1至7月房地產開發(fā)企業(yè)本年到位資金50832億元，其中定金及預收款12750億元，占比超過25%。

　　但從消費者的角度來看，取消房地產預售制對房價的影響或許并不大。

　　“取消預售制度之后，短期內對房地產企業(yè)沒有多大的影響；長期來看，會造成房價下降。”浙江民泰商業(yè)銀行國際業(yè)務部總經理孫天宏告訴中國商報記者。在得出這一結論之前，他已經在杭州市房地產行業(yè)進行實地調研。

　　“現(xiàn)在看房子的人比較多，而真正購房子的人比較少，開發(fā)商現(xiàn)金流壓力增大，長期以來房地產價格下降是必然的。”孫天宏認為。

　　易憲容也持有相似的看法。他認為，如果采用現(xiàn)房交易，房地產開發(fā)商要承擔資金成本和商品房囤積風險，房價只能越賣越低。

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