調(diào)控下不確定的市場(chǎng)，讓開發(fā)商更加謹(jǐn)慎和保守，轉(zhuǎn)型成了重中之重。

　　一年前，開發(fā)商們想到的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向有很多：商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)……似乎要窮盡一切與地產(chǎn)有關(guān)的行業(yè)。

　　一年之后，開發(fā)商開始變得更為保守。雖然旅游地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)還是論壇討論的話題，但多數(shù)房企談?wù)摰倪€是住宅的轉(zhuǎn)型這項(xiàng)他們一直在做，而且更擅長(zhǎng)的產(chǎn)品線。

　　參加本次2012博鰲房地產(chǎn)論壇的一些房企高層認(rèn)為，未來(lái)的機(jī)會(huì)仍然更多地存在于二、三線城市，而調(diào)整產(chǎn)品類型與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，挖掘潛在的剛性需求則是行業(yè)發(fā)展的主流方向。

　　對(duì)整個(gè)中國(guó)地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，有質(zhì)量的穩(wěn)健增長(zhǎng)，正在代替快速的增長(zhǎng)。房地產(chǎn)即將變?yōu)橐粋€(gè)慢牛行業(yè)。

　　變革方向：產(chǎn)品小戶型

　　“從大的政策環(huán)境不變的情況來(lái)講，無(wú)論是把它政策化還是制度化，從兩個(gè)方面都要去做一些調(diào)控。一是在需求方面，一定要抑制炒房的現(xiàn)象，支持自?。欢枪┙o方面，一定要打擊囤地，增加普通商品房的供應(yīng)”。在昨日（8月9日）開幕的“2012博鰲房地產(chǎn)論壇”上，萬(wàn)科執(zhí)行副總裁周衛(wèi)軍這樣闡述他對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)的判斷。

　　周衛(wèi)軍指出，基于上述判斷，萬(wàn)科的應(yīng)對(duì)策略主要包括三個(gè)方面：一是為普通人蓋好房子，二是要蓋有人住的房子，三是在細(xì)分市場(chǎng)研究的基礎(chǔ)之上做產(chǎn)品創(chuàng)新。

　　據(jù)周衛(wèi)軍透露的數(shù)據(jù)，上半年萬(wàn)科144平方米以下戶型的銷售占比已經(jīng)高達(dá)89%，折射出的信息則是中小戶型已經(jīng)成為市場(chǎng)的主力戶型。萬(wàn)科“好房子”的含義還包括其一直提倡的 ，據(jù)悉，萬(wàn)科交付了6萬(wàn)多套房子，其中有4.5萬(wàn)套是 。

　　萬(wàn)科對(duì)于“小戶型”的追求幾乎已經(jīng)達(dá)到有效，早在去年的論壇上，萬(wàn)科就表示將開發(fā)面積僅為15平方米的房子，雖然由于政策原因沒(méi)有“兌現(xiàn)”，但這被萬(wàn)科看作是在細(xì)分市場(chǎng)的一個(gè)積極的嘗試。

　　周衛(wèi)軍此次透露的較新信息則是，即使15平方米的房子無(wú)法開發(fā)，萬(wàn)科還將計(jì)劃推出30平方米的小產(chǎn)品，以滿足都市年輕一族的需求。

　　事實(shí)上，早在發(fā)布今年一季度數(shù)據(jù)時(shí)，萬(wàn)科就表示，一季度中小戶型的銷售占比已經(jīng)占據(jù)了90%的比例。

　　對(duì)于“小戶型”的追求漸成業(yè)界主流。金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克此前曾對(duì)外透露，早在2011年10月就已經(jīng)對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，主要內(nèi)容就是加大中小戶型的結(jié)構(gòu)比例，適應(yīng)市場(chǎng)調(diào)控狀態(tài)下的剛需。

　　在本次論壇上，關(guān)于產(chǎn)品類型與結(jié)構(gòu)的調(diào)整成為眾多房企高層關(guān)注的焦點(diǎn)。遠(yuǎn)洋地產(chǎn)副總裁陳潤(rùn)福指出，“外圍環(huán)境變化以后，客戶需求會(huì)產(chǎn)生變化。”陳潤(rùn)福透露，今年前7個(gè)月遠(yuǎn)洋的成交結(jié)構(gòu)中，改善性需求占比提高的幅度比較大，而遠(yuǎn)洋針對(duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的調(diào)整從去年就已經(jīng)開始。

　　對(duì)此，他認(rèn)為，原因在于需求端對(duì)政策、外圍約束條件的適應(yīng)也在逐漸地成熟，且今年市場(chǎng)的變化與預(yù)期沒(méi)有什么兩樣，遠(yuǎn)洋是在按部就班地推出后續(xù)經(jīng)過(guò)修改調(diào)整的產(chǎn)品和項(xiàng)目。

　　“中小戶型”潮流早已涌動(dòng)

　　事實(shí)上，眾多業(yè)內(nèi)人士對(duì)于后市的判斷在此前已經(jīng)在部分地區(qū)得到市場(chǎng)驗(yàn)證。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，多個(gè)城市的住宅市場(chǎng)上中小戶型已經(jīng)晉升為“主角”。

　　官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月份，南京樓市共成交8528套，其中80~100平方米之間的房源達(dá)到了2896套；100~120平方米房源成交了1808套，140~160平方米和160平方米以上的房源則分別僅成交525套和480套。

　　除此之外，據(jù)記者了解，南京的部分地區(qū)的項(xiàng)目還出現(xiàn)戶型“大改小”的情況。這種趨勢(shì)還得到了江蘇省官方的鼓勵(lì)，江蘇省住建廳此前就對(duì)媒體表示，江蘇省將做好相關(guān)政策儲(chǔ)備，切實(shí)促使開發(fā)商加大中小戶型項(xiàng)目開發(fā)，保證市場(chǎng)平衡。

　　除江蘇以外，其他地區(qū)的情況大抵如此。從記者了解到的情況來(lái)看，尤其是在一些二、三線城市，由于總價(jià)相對(duì)較低，較為符合當(dāng)?shù)氐南M(fèi)能力，中小戶型等剛需性的產(chǎn)品受到了市場(chǎng)的歡迎。

　　相關(guān)分析指出，調(diào)控持續(xù)深入，投資性需求一定程度上得到抑制，但以頭次置業(yè)為主的剛性需求則還是持續(xù)釋放，對(duì)于庫(kù)存高企的開發(fā)商來(lái)說(shuō)，從這些趨勢(shì)中不難找到解決問(wèn)題的辦法。

　　金地（集團(tuán)）股份有限公司總裁黃俊燦就指出，房企庫(kù)存壓力依舊沒(méi)有得到釋放，優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將會(huì)使庫(kù)存去化得更好一些。那么，改善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，在推向市場(chǎng)的產(chǎn)品中多推一些與頭次置業(yè)、頭次改善房對(duì)路的產(chǎn)品，可以優(yōu)化項(xiàng)目成本，“你的售價(jià)被政府限價(jià)的時(shí)候，肯定要優(yōu)化原來(lái)不必要的成本，優(yōu)結(jié)構(gòu)、快增長(zhǎng)、保利潤(rùn)是短期的一個(gè)經(jīng)營(yíng)策略。”

　　此前，世茂房地產(chǎn)甚至把豪宅的面積定義在90平方米以內(nèi)。這些都在說(shuō)明，房地產(chǎn)的產(chǎn)品未來(lái)將會(huì)是小戶型的。

　　機(jī)會(huì)存在于二、三線城市

　　如果說(shuō)產(chǎn)品類型和結(jié)構(gòu)是在目前的形勢(shì)下房企作出的微觀調(diào)整，那么關(guān)系到企業(yè)生死存亡的大命題則是：下一步企業(yè)將走向哪里？

　　黃俊燦指出，雖然上半年市場(chǎng)出現(xiàn)了一波回暖，但不同城市之間的分化還是“比較厲害的”。以金地為例，僅今年上半年，金地在杭州的成交量就已經(jīng)超過(guò)了去年全年，這被他看做是某些城市“復(fù)蘇”的標(biāo)志。

　　對(duì)此，黃俊燦提出這樣的命題怎么樣在下一輪找到應(yīng)該要去的市場(chǎng)？

　　事實(shí)上，答案或許早已經(jīng)由市場(chǎng)給出。中國(guó)指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)顯示，從上半年成交量的變化來(lái)看，一線城市成交量增長(zhǎng)7%，二線城市成交量顯著回升，同比增幅高達(dá)26%，在各城市梯隊(duì)中增速較高，但與之形成鮮明對(duì)比的則是三線城市下降了15%。

　　相關(guān)分析認(rèn)為，原本成熟的一線城市增長(zhǎng)乏力，二線城市顯示了加強(qiáng)的增長(zhǎng)勢(shì)頭，三線城市的下滑不應(yīng)該被看做是“悲觀”的信號(hào)，反而顯示了這些尚待開發(fā)的城市蘊(yùn)藏的巨大市場(chǎng)能力。

　　如果說(shuō)隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷深入，二、三線城市成為市場(chǎng)“主角”是一個(gè)必然的過(guò)程，那么住宅市場(chǎng)的調(diào)控?zé)o疑就相當(dāng)于一支“催化劑”。

　　在本屆論壇中，一些業(yè)內(nèi)人士對(duì)于未來(lái)機(jī)會(huì)存在于二、三線城市的判斷也主要基于對(duì)調(diào)控政策走勢(shì)的判斷。

　　此前，調(diào)控是否會(huì)松綁、何時(shí)松綁幾乎成了讓業(yè)界有些“審美疲勞”的話題，但在本屆論壇上，多位房企的高層則幾乎認(rèn)可“調(diào)控趨于常態(tài)化”的判斷。

　　周衛(wèi)軍就指出，調(diào)控趨勢(shì)應(yīng)該是長(zhǎng)期的，這是這個(gè)行業(yè)考慮其他問(wèn)題的頭要前提。

　　一個(gè)的轉(zhuǎn)變?cè)谟?，與此前廣受外界批評(píng)的“盲目樂(lè)觀”、“打腫臉充胖子”等態(tài)度相比，行業(yè)對(duì)待調(diào)控的態(tài)度也出現(xiàn)了明顯的轉(zhuǎn)變。正如前述，與其喋喋不休地討論政策走向，不如安靜下來(lái)想想更為實(shí)際的問(wèn)題。

　　二、三線城市已經(jīng)越來(lái)越多地被房企所“青睞”，就在此次論壇上，星河灣集團(tuán)董事副總裁梁上燕還稍顯“激動(dòng)”地宣布了與雅居樂(lè)聯(lián)手開發(fā)成都某項(xiàng)目的計(jì)劃。

　　“中國(guó)有大量的二線、三線城市，發(fā)展的潛能非常大”，在梁上燕看來(lái)，未來(lái)行業(yè)的機(jī)遇之一就是二、三線城市尚待挖掘的巨大的市場(chǎng)潛力，“其實(shí)，二、三線城市的需求隨著GDP的增長(zhǎng)和西部大開發(fā)的戰(zhàn)略還在不斷地拓展。”

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