盡管政府應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行所采取的一系列加快投資項(xiàng)目審批以及持續(xù)降低存款準(zhǔn)備金乃至降息的政策，讓業(yè)界再一次對(duì)“放松樓市調(diào)控”充滿期許。不過，6月2日，全國工商聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生告訴記者，調(diào)控短期內(nèi)不存在任何放松的可能，而政府所采取系列“穩(wěn)增長”措施，短期之內(nèi)也難以惠及樓市。

　　盡管住宅成交量已經(jīng)呈現(xiàn)同比環(huán)比上升的狀態(tài)，但全國100城市住房價(jià)格環(huán)比仍然下跌0.31％，同比下降1.53％。值得注意的是，即便在向來對(duì)價(jià)格較不敏感豪宅領(lǐng)域，5月較后一周入市的項(xiàng)目預(yù)售定價(jià)，同比2011年同期也有1.2％的跌幅，開發(fā)商所期望的，是“以價(jià)換量”。

　　6月7日，央行三年來頭次降低存貸款基準(zhǔn)利率，但在以限購為核心的調(diào)控政策不松動(dòng)的背景下，流動(dòng)性未必能挽救樓市。

　　以價(jià)換量蔓延

　　“在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)下，開發(fā)企業(yè)的訴求就是加快銷售，回籠資金。”近日，全國工商聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生表示，盡管5月的國房景氣指數(shù)統(tǒng)計(jì)尚未完成，但她個(gè)人認(rèn)為，5月國房景氣指數(shù)將創(chuàng)下2008年以來的“較低點(diǎn)”。

　　“以價(jià)換量”顯然是必須的選擇。北京中原地產(chǎn)6月2日發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京、廣州、上海、深圳等10個(gè)特大城市住宅庫存合計(jì)為59.8萬套，環(huán)比4月減少約10000套，庫存面積下降1.5％。開發(fā)商堅(jiān)持了近3個(gè)月的以價(jià)換量，終于在5月初現(xiàn)成效。

　　中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，在目前情況下，庫存面積的消化速度提升，并不會(huì)促使開發(fā)商短期內(nèi)提高銷售價(jià)格，而是會(huì)使開發(fā)企業(yè)繼續(xù)堅(jiān)持去庫存化的策略。市場(chǎng)的反饋也證實(shí)張大偉的這一判斷：不僅普通住宅市場(chǎng)以價(jià)換量的態(tài)勢(shì)明顯，而且這一態(tài)勢(shì)有向豪宅市場(chǎng)蔓延的趨勢(shì)。后者一向被視為樓市中對(duì)價(jià)格“較不敏感”的領(lǐng)域。

　　5月25日，保利地產(chǎn)位于北京朝陽公園區(qū)域的豪宅項(xiàng)目保利東郡以38000元／平方米的價(jià)格對(duì)外銷售，這一價(jià)格已經(jīng)創(chuàng)下朝陽公園區(qū)域精裝修高端住宅項(xiàng)目的價(jià)格新低。與此同時(shí)，招商地產(chǎn)的瓏園項(xiàng)目，較新一期銷售價(jià)格為47000元／平方米，較之項(xiàng)目前期，并未提價(jià)。同期入市銷售的中海尚湖世家項(xiàng)目，43000元／平方米的銷售均價(jià)也一直沒有向上調(diào)整。

　　本報(bào)記者了解到，保利東郡項(xiàng)目為精裝修項(xiàng)目，裝修成本折合計(jì)約為每平方米3100元。僅以這個(gè)裝修標(biāo)準(zhǔn)，在全北京樓市對(duì)比同檔次在售項(xiàng)目，保利東郡項(xiàng)目每平方米3.8萬元起的售價(jià)，已經(jīng)創(chuàng)下新低。

　　以價(jià)換量的規(guī)律在豪宅市場(chǎng)也十分奏效。保利地產(chǎn)北京公司相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，截至6月2日，保利東郡項(xiàng)目簽約成交量為10套，總成交金額近1億元，創(chuàng)下2012年以來的銷售速度和金額紀(jì)錄。與此同時(shí)，隴原項(xiàng)目和中海尚湖世家以及保利地產(chǎn)的另外一個(gè)高端住宅項(xiàng)目——公園，4、5月份均處在北京樓市成交量排行的前五名。

　　“之前豪宅項(xiàng)目的銷售策略一直是對(duì)價(jià)格不敏感的，開發(fā)商也不重視豪宅的銷售速度，但現(xiàn)在，迫于調(diào)控的壓力，價(jià)格策略開始奏效，這也說明調(diào)控的效果正在深化。”北京四方聯(lián)達(dá)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌俜灞硎尽?/p>

　　記者所采訪的業(yè)內(nèi)人士對(duì)于當(dāng)前朝陽公園區(qū)域價(jià)值所能支持的豪宅價(jià)格給出的范圍基本在單價(jià)5萬~6萬元。中原地產(chǎn)投資顧問部總經(jīng)理張坤昱表示，除上述兩大因素外，朝陽公園區(qū)域豪宅的保值增值性也是毋庸置疑的。

　　二手豪宅的售價(jià)更能體現(xiàn)豪宅區(qū)域的價(jià)值和成熟度。根據(jù)麥田房產(chǎn)朝陽公園店提供的信息，目前棕櫚泉業(yè)主報(bào)價(jià)普遍單價(jià)在4.7萬元左右，一些裝修檔次較高的房源甚至報(bào)到了每平方米6萬元以上。觀湖國際、公園大道、泛海國際等二手房源目前報(bào)價(jià)也都達(dá)到了每平方米4.5萬元左右，總價(jià)普遍在1000萬元以上。

　　“京城豪宅市場(chǎng)其實(shí)一直存在著開發(fā)誤區(qū)，比較明顯的是：追求、高價(jià)格。這在市場(chǎng)形勢(shì)好的時(shí)候，問題暴露是不明顯的，銷售也能隨行就市。但是在當(dāng)前宏觀調(diào)控深水期，尤其面臨高端投資需求迅速減退，自住需求為主要支撐的情況下，豪宅一味求大，已經(jīng)不能適應(yīng)市場(chǎng)需求，豪宅開發(fā)商必須及時(shí)進(jìn)行產(chǎn)品調(diào)整以適應(yīng)市場(chǎng)。” 太平戴維斯項(xiàng)目策劃部總經(jīng)理徐偉成分析認(rèn)為，根據(jù)市場(chǎng)需求進(jìn)行供應(yīng)細(xì)分應(yīng)該是保利東郡控制豪宅面積，推出165平方米豪宅的重要推動(dòng)力。

　　穩(wěn)增長難惠市場(chǎng)

　　北京豪宅開發(fā)企業(yè)開始認(rèn)知以價(jià)格換取銷量的策略，也與對(duì)樓市調(diào)控預(yù)期相關(guān)。此前，由于政府應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力所采取的一系列“穩(wěn)增長”措施，曾有業(yè)界對(duì)調(diào)控放松有所期許，而各地微調(diào)樓市調(diào)控政策，也讓開發(fā)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)反饋充滿希望。

　　但近日聶梅生向記者表示，短期之內(nèi)，樓市調(diào)控政策松動(dòng)的可能性“幾乎沒有”，政府仍然會(huì)堅(jiān)持“去投資化”的調(diào)控方向。“目前房地產(chǎn)調(diào)控使市場(chǎng)呈現(xiàn)出下行的趨勢(shì)，在下行的趨勢(shì)中，有利于房地產(chǎn)長效機(jī)制的改革和建立，也容易取得共識(shí)，因?yàn)樵谏闲兄芷趦?nèi)，沒有人會(huì)理會(huì)這樣的事情。”聶梅生說。

　　在此之前，為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)，政府接連采取了加快固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目審批、連續(xù)降低存款準(zhǔn)備金率、降息等宏觀經(jīng)濟(jì)政策的“預(yù)調(diào)”和“微調(diào)”。而地方政府針對(duì)房地產(chǎn)，也采取了提高住房公積金貸款上限等一系列手段，但對(duì)本輪調(diào)控的核心“限購”則未予觸碰。

　　“無論是住房公積金貸款上限調(diào)整，還是連續(xù)降低存款準(zhǔn)備金率所釋放的流動(dòng)性，都更多的是針對(duì)剛性需求領(lǐng)域，也就是頭次購房的領(lǐng)域，真正對(duì)高端豪宅市場(chǎng)有影響的調(diào)控政策是限購，至今都沒有放松的可能，因此，穩(wěn)增長對(duì)豪宅市場(chǎng)是沒有太大意義的，所以，豪宅的開發(fā)商明白這一點(diǎn)，加快銷售回籠資金仍是頭要任務(wù)。”楊少峰說。

　　對(duì)于未來調(diào)控尤其是房價(jià)能夠收到的效果，聶梅生表示，目前探討價(jià)格的意義不大，因?yàn)槌山涣康?ldquo;低位”并不能證明整個(gè)市場(chǎng)正確的價(jià)格水平。“比如現(xiàn)在一共有100套房子，80套賣不掉，只有20套成交量，成交的價(jià)格就是這20套的價(jià)格，能代表整個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)嗎？”聶梅生說。

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