據(jù)報(bào)告，中國(guó)人民銀行決定，從2012年5月18日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　這也是近三年以來存款準(zhǔn)備金率的第三次下調(diào)，上一次是在2012年2月24日。本次存準(zhǔn)率下調(diào)，大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率將至20.00%，中小金融機(jī)構(gòu)也將至16.50%，驗(yàn)證了自2011年12月5日時(shí)已經(jīng)進(jìn)入存準(zhǔn)率的下調(diào)的周期通道。

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，央行再次下調(diào)存準(zhǔn)率主要基于三方面原因：

、“降準(zhǔn)”后適當(dāng)釋放市場(chǎng)“流動(dòng)性”，保證宏觀經(jīng)濟(jì)“穩(wěn)重有進(jìn)”。

　　在本次沒有下調(diào)之前，大型金融機(jī)構(gòu)存準(zhǔn)率為20.5%的高位水平，市場(chǎng)“流動(dòng)性”較為緊張，對(duì)于現(xiàn)在國(guó)內(nèi)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展及保證穩(wěn)定增長(zhǎng)來講，有可能不是太有利。當(dāng)前第三次下調(diào)存準(zhǔn)率對(duì)于經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)具有重要意義。

、前4月CPI同比增速放緩，通脹預(yù)期降低，為“降準(zhǔn)”提供了基礎(chǔ)的市場(chǎng)環(huán)境。

　　2012年4月份，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲3.4%，比3月份3.6%相比出現(xiàn)略微回調(diào)，總體上來看，近期CPI重回3時(shí)代，CPI同比增速呈現(xiàn)出企穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，通貨膨脹將得到進(jìn)一步緩解。與此同時(shí)，按照現(xiàn)在CPI的同比增速態(tài)勢(shì)，全年CPI同比增長(zhǎng)目標(biāo)控制在4%的問題也不大，也為“降準(zhǔn)”提供了基礎(chǔ)的市場(chǎng)環(huán)境。

第三、中小微企業(yè)生存面臨困境，需要更多資金支持這些企業(yè)的生存和發(fā)展。

　　第四、從房地產(chǎn)行業(yè)角度來說，“去投資化”的常態(tài)化樓市調(diào)控政策取得明顯的成效，全國(guó)各大城市房?jī)r(jià)全部停漲，部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)一定程度回調(diào)，投資性投機(jī)性需求基本上被擠出房地產(chǎn)市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控取得一定成效也為“降準(zhǔn)”提供了基礎(chǔ)的市場(chǎng)環(huán)境。

　　那么，“降準(zhǔn)”之后，對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響如何？應(yīng)該從哪些方面解讀“降準(zhǔn)”對(duì)于購(gòu)房者、開發(fā)商、甚至整體市場(chǎng)的影響？

　　同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，在CPI增速企穩(wěn)，并且已經(jīng)處于低位增長(zhǎng)的市場(chǎng)背景下，房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭已經(jīng)遏制，并且多地個(gè)案樓盤價(jià)格出現(xiàn)回調(diào)正在逐漸回歸其價(jià)值。在這樣的市場(chǎng)背景下，房產(chǎn)只是一個(gè)資產(chǎn)保值的產(chǎn)品，短期內(nèi)不可能出現(xiàn)大幅升值的現(xiàn)象，對(duì)于樓市投資客來講還不具備大規(guī)模進(jìn)入的市場(chǎng)條件，因此，當(dāng)前仍然是以“自住需求”為主的市場(chǎng)。在以“自住需求”為主的市場(chǎng)背景下，當(dāng)前CPI同比增速放緩及房?jī)r(jià)出現(xiàn)回調(diào)，“降準(zhǔn)”之后基本上為樓市“刺激剛需”的“差別化”政策出臺(tái)及執(zhí)行創(chuàng)造了市場(chǎng)條件。

　　筆者認(rèn)為，“降準(zhǔn)”之后更有利于頭套房“自住需求”置業(yè)者入市。當(dāng)前，工商銀行等個(gè)別銀行之所以收緊頭套房貸款，將頭套房貸款利率回歸基準(zhǔn)，一定程度上也和當(dāng)前整體市場(chǎng)的信貸額度有一定的關(guān)系。“降準(zhǔn)”之后，各銀行會(huì)擁有更多的信貸額度，對(duì)于“刺激剛需”的“差別化”信貸政策繼續(xù)執(zhí)行提供了政策及實(shí)際的信貸額度支持。

　　但是，對(duì)于開發(fā)企業(yè)來講，由于調(diào)控政策仍然偏向“去投資化”，開發(fā)企業(yè)仍然不會(huì)從短期內(nèi)仍然不會(huì)從“降準(zhǔn)”之后獲得融資的直接便利，開發(fā)企業(yè)的資金鏈較為緊張的狀況不可能因?yàn)楸敬?ldquo;降準(zhǔn)”而改觀，開發(fā)企業(yè)只能想法設(shè)法繼續(xù)關(guān)注頭套房的“自住需求”，通過對(duì)于整體市場(chǎng)調(diào)控政策趨勢(shì)大勢(shì)來把控整個(gè)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，通過“自住需求”來完成企業(yè)資金回籠，在相對(duì)艱難的調(diào)控環(huán)境中實(shí)現(xiàn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

　　從市場(chǎng)的角度而言，從近期全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量變化趨勢(shì)來看，2012年3月樓市成交量回暖之后，4月以來的多地樓市成交量呈現(xiàn)下滑跡象，5月份的市場(chǎng)成交量也沒有出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)的跡象，后市仍存在一定的市場(chǎng)不確定性因素，因此，整體市場(chǎng)仍然需要樓市“刺激剛需”政策出臺(tái)。

　　“降準(zhǔn)”之后為樓市“刺激剛需”的“差別化”信貸政策出臺(tái)及執(zhí)行創(chuàng)造了市場(chǎng)條件。當(dāng)前在政府、開發(fā)商、購(gòu)房者市場(chǎng)博弈過程中，各地方政府與其找借口出臺(tái)“救市”政策，不如迎合現(xiàn)在調(diào)控以“自住需求”為主的市場(chǎng)大局，在這樣的市場(chǎng)背景下出臺(tái)“刺激剛需”入市的政策，政策層面給予自住需求購(gòu)房者更多的支持，以維持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展。

　　因此，在“降準(zhǔn)”之后，各地可以針對(duì)自住需求進(jìn)一步出臺(tái)“差別化”信貸政策，鼓勵(lì)自住需求入市，比如對(duì)于頭套房置業(yè)者有一定的稅費(fèi)補(bǔ)貼；對(duì)于人才類購(gòu)房需求給予積極的落戶及稅費(fèi)優(yōu)惠政策；在公積金貸款、商業(yè)貸款對(duì)于頭套房置業(yè)者的進(jìn)一步的定向?qū)捤?，降低?gòu)房者入市的門檻等。

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