在新房市場降價促銷的壓力下，二手樓市價格松動進一步擴大，但仍與購房者的心理預期有一定的差距，因此成交持續(xù)低迷。繼北京、上海、深圳后，11月天津和成都二手住宅價格亦開始下跌，且環(huán)比跌幅呈擴大態(tài)勢。中原集團研究高端經(jīng)理瞿安新預計，12月二手住宅價格松動幅度將繼續(xù)擴大，成交量將隨之小幅回升。

　　中原領(lǐng)跑指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，11月二手價格下跌的城市繼續(xù)增加，除廣州外其他五城市二手住宅價格指數(shù)環(huán)比上月均有所下跌，且環(huán)比跌幅均在1.0%以上；廣州價格指數(shù)雖保持上漲，但環(huán)比漲幅均較上月進一步收窄。

　　根據(jù)中原統(tǒng)計，11月六大城市的二手住宅成交面積合計約246萬平方米，和上月基本持平。分城市來看，北京、上海和成都二手住宅成交面積有所回升，環(huán)比增幅在1~3成；廣州和深圳二手住宅成交面積繼續(xù)回落，環(huán)比跌幅為2~3成；天津則基本和上月持平。但總體來看，六大城市二手住宅成交面積依然是低位徘徊，較2010年月均水平仍有較大差距。

　　二手住宅租賃市場受二手住宅價格調(diào)整的影響，部分城市租金亦出現(xiàn)小幅波動。11月，北京、深圳、天津、成都租金指數(shù)均有小幅回落，上海和廣州租金指數(shù)則小幅上揚。臨近年末，租賃市場成交量開始逐步回落。根據(jù)中原統(tǒng)計，本月六城市二手住宅租賃成交量環(huán)比均有所下降，降幅在2~3成。

　　瞿安新表示，目前的全國的二手房市場存在二大特征：

　　(1)自住需求為主，普通住宅占比增加。受調(diào)控政策影響，投資型需求被打壓，改善型需求也被抑制，目前市場上以自住型需求為主。這部分需求大多經(jīng)濟收入有限，而且在今年信貸收緊，頭付及利率提高的情況下，更加偏向于購購低總價的中小戶型。根據(jù)中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年前 11個月，北京、上海、廣州、深圳、天津五城市單套面積在90平方米以下二手住宅成交占比分別為49%、66%、62%、65%、65%，而且這一比重較2010年、2009年均有不同程度增長。

　　(2)二手占比下降，郊區(qū)回落幅度。由于一二手房市場的替代效應，在二手房價格松動幅度小于新房市場，而且二手房又較新房更難獲得銀行貸款的情況下，一手住宅成功分流了二手住宅的客戶。據(jù)中原統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年六大城市二手住宅的成交量同比跌幅普遍超過一手住宅，導致二手住宅成交占比有所下滑。根據(jù)中原統(tǒng)計，除上海外，其他五城市2011年二手住宅成交比重較2010年回落了4~10個百分點。分區(qū)域來看，由于目前打折促銷的新房項目基本位于城市郊區(qū)，而且郊區(qū)新房市場供應較多，對周邊二手房項目客戶分流效應明顯，因此郊區(qū)二手住宅成交占比回落；次區(qū)由于打折促銷的新盤較少，二手占比基本不變；區(qū)由于新盤供應，二手住宅成交占比不降反升。

　　調(diào)控政策維持 量價交換緩慢回升

　　盡管近期二手房價格松動的幅度有所擴大，但與購房者預期仍有較大差距。與此同時，在新房市場降價促銷愈演愈烈的影響下，二手房議價空間有望進一步加大，預計未來二手房價格將繼續(xù)下跌。據(jù)中原報價指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，11月，除廣州報價指數(shù)略有回升外，其他五城市報價指數(shù)均較10月繼續(xù)走低。其中，深圳和北京報價指數(shù)位于10%附近，天津頭次跌破20%，上海和成都在20%附近。由此預計，12月這五個城市價格指數(shù)將進一步下跌。

　　隨著價格的下跌，成交量有望緩慢回升。但從近期國務(wù)院副總理 表示“政府的宏觀調(diào)控明年還會繼續(xù)實行當前的遏制房價過快上漲的政策”以及住建部知會相關(guān)地方政府對限購令的有效期進行延續(xù)，可以預計2012年宏觀調(diào)控政策仍將持續(xù)，而且對樓市影響的限購政策將繼續(xù)執(zhí)行。受此影響，成交量回升的幅度較小，預計2012年二手樓市將呈現(xiàn)量價交換的緩慢回升之勢。

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