土地成本施壓，今年才會(huì)“真正經(jīng)歷考驗(yàn)”

　　保利地產(chǎn)10日發(fā)布的月度銷售數(shù)據(jù)顯示，2011年1-12月，該公司實(shí)現(xiàn)簽約金額732.42億元，同比增長(zhǎng)10.69%。不過(guò)，簽約面積同比下降5.54%，至650.29萬(wàn)平方米。

　　交出“超預(yù)期”成績(jī)單的，不只是保利地產(chǎn)。

　　此前數(shù)日，萬(wàn)科、恒大、碧桂園、龍湖地產(chǎn)發(fā)布的業(yè)績(jī)簡(jiǎn)報(bào)均顯示，其2011年銷售面積和銷售金額均較2010年大幅上漲。

　　上海盤古天地總經(jīng)理宋海認(rèn)為，2011年銷售增幅比較大的開發(fā)商，都屬于市場(chǎng)嗅覺(jué)比較靈敏的，不少都在2011年上半年就采取了以價(jià)換量策略，“這些品牌企業(yè)盡管以價(jià)換量，但總利潤(rùn)并沒(méi)有減少太多，因?yàn)楫吘惯^(guò)去的項(xiàng)目在土地成本上還是有一定優(yōu)勢(shì)的”。不過(guò)，宋海指出，2012年才是開發(fā)商要真正經(jīng)歷市場(chǎng)考驗(yàn)的一年。

　　全國(guó)布局分散風(fēng)險(xiǎn)

　　可見的是，在樓市寒冬里，還是有不少實(shí)力雄厚的開發(fā)商能笑著過(guò)一個(gè)“熱乎乎”的春節(jié)。

　　對(duì)比中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)發(fā)布的《2011年度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP50排行榜》和《2010年度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)住宅銷售TOP30排行榜》發(fā)現(xiàn)，共有29家房企擁有可比數(shù)據(jù)，而其中22家銷售額同比上升，只有7家呈現(xiàn)同比下滑。

　　多區(qū)域布局，讓房企獲益頗多。

　　綠地集團(tuán)新聞發(fā)言人王曉東昨日介紹，該公司2011年實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)770多億元，完成了預(yù)定目標(biāo)。該公司2010年的銷售業(yè)績(jī)只有500多億元。

　　王曉東說(shuō)，2011年綠地主要加大了三四線城市布局的力度，三四線城市銷售比重大幅提高，在2011年超過(guò)了70%，此舉“分擔(dān)了調(diào)控的影響，保持了較穩(wěn)定的增長(zhǎng)”。

　　龍湖地產(chǎn)新聞發(fā)言人昨日亦稱，2011年，該公司布局的西部、環(huán)渤海、長(zhǎng)三角三大區(qū)域，均呈現(xiàn)穩(wěn)健增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。

　　上述發(fā)言人還都提到了價(jià)格調(diào)整對(duì)于銷售的拉動(dòng)作用。

　　“我們較早地進(jìn)行了按照市場(chǎng)需求定價(jià)，這一調(diào)整從2011年季度開始就很明顯了。”王曉東說(shuō)。

　　王曉東還提到，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整，讓綠地獲益不少。2011年，商業(yè)、辦公地產(chǎn)在綠地產(chǎn)品結(jié)構(gòu)中的比重，由原來(lái)的20%多一點(diǎn)提升到40%多。而住宅項(xiàng)目主要還是以普通商品房為主，“這是主流產(chǎn)品，占了很大比例。”“日子未必好過(guò)”

　　對(duì)著同樣一份龍頭房企的成績(jī)單，局外人有著不同的解讀。

　　上海某房企總裁昨日即提到，由于只有交樓才能進(jìn)入結(jié)算程序，房地產(chǎn)行業(yè)從銷售到交樓一般都有一年半到兩年的周期，因此2011年各房企入賬的其實(shí)都是2009年市場(chǎng)好的時(shí)候的銷售數(shù)據(jù)，而2011年本年度的銷售情況會(huì)在2012年、2013年的財(cái)務(wù)報(bào)表中體現(xiàn)。

　　“這個(gè)情況很普遍，有的房企其實(shí)在2011年11月份銷售業(yè)績(jī)就已經(jīng)超過(guò)去年了。”易居研究院企業(yè)研究總經(jīng)理周建成還提到，全國(guó)布局的、排名前50的房企肯定有超過(guò)一半都能實(shí)現(xiàn)銷售業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)，“因?yàn)楦鱾€(gè)房企本身樓盤數(shù)量變多了，進(jìn)軍的城市也變多了。”

　　不過(guò)，周建成強(qiáng)調(diào)，銷售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)并不代表這些房企日子就一定好過(guò)。

　　周建成舉了個(gè)極端的例子，有一家上海國(guó)企開發(fā)商，2009年、2010年連續(xù)兩年因?yàn)閮?nèi)部整頓，沒(méi)有拿地，2011年的日子反而是較輕松好過(guò)的，“因?yàn)闆](méi)有大幅擴(kuò)張，財(cái)務(wù)狀況平衡住了。”

　　在周建成看來(lái)，房企“日子好不好過(guò)”關(guān)鍵在兩方面：一個(gè)是找錢，一個(gè)是花錢。

　　“一些大型房企在全國(guó)五六十個(gè)城市都有分公司，人員成本、融資成本成本……不要說(shuō)和10年前比，就是和3年前比，支出肯定要大得多。”周建成說(shuō)，對(duì)于房企而言，可以不拿地，拿了地就肯定要投資，后續(xù)投資會(huì)止不住。這兩年很多企業(yè)在大肆擴(kuò)張，但除了銷售收入，“其他資金來(lái)源堵的堵，限的限，出錢的地方很多，所以很難過(guò)。”

　　“今年土地成本沒(méi)那么大優(yōu)勢(shì)”

　　在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，開發(fā)商真正面臨的考驗(yàn)將在2012年出現(xiàn)。

　　“像很多大型房企，土地儲(chǔ)備大多以2-3年為一個(gè)周期，2012年的項(xiàng)目，土地成本可能就不會(huì)像去年那樣，有那么大的成本優(yōu)勢(shì)。”宋海認(rèn)為，在利潤(rùn)率降低的情況下，是不是還能做那樣大規(guī)模的促銷，在政策沒(méi)有進(jìn)行一些微調(diào)之前，是不是還能走那么多的量，都是問(wèn)題。

　　王曉東也認(rèn)為，由于2011年調(diào)控貫穿始終，2012整個(gè)市場(chǎng)不是很樂(lè)觀，“但對(duì)我們來(lái)說(shuō)，不可能因?yàn)槭袌?chǎng)不好就不發(fā)展。”王曉東強(qiáng)調(diào)，房地產(chǎn)生產(chǎn)有連續(xù)性，不可能有短期調(diào)整，“我們的全國(guó)性布局在2004、2005年時(shí)就已經(jīng)開始。”按王曉東的說(shuō)法，2012年綠地還是會(huì)延續(xù)2011年的做法，價(jià)格還是根據(jù)市場(chǎng)來(lái)決定。

　　銀億集團(tuán)銷售總監(jiān)王士章同樣認(rèn)為，2012年房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)繼續(xù)2011年一些成功房企所走的路線，而且這一路線還會(huì)加強(qiáng)，“因?yàn)榇蠹叶伎床坏秸{(diào)控放松的跡象，看不到市場(chǎng)的曙光。”

　　在王士章看來(lái)，雖然2011年是房地產(chǎn)行業(yè)較難過(guò)的一年，但全國(guó)性的、能夠在二三線城市布局的、剛需樓盤為主的開發(fā)商，業(yè)績(jī)都得到了保障，并且不少業(yè)績(jī)做得更大。

　　龍頭房企受益調(diào)控？

　　瑞銀對(duì)于中國(guó)樓市政策的預(yù)判是，較早的政策改變要等到2012年年中。

　　瑞銀中國(guó)地產(chǎn)研究部主管、執(zhí)行董事李智穎昨日稱，未來(lái)半年內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策不會(huì)有太大的變動(dòng)，“甚至在2013年，形勢(shì)也是比較嚴(yán)峻的。”

　　不過(guò)，龍頭開發(fā)商或許可能因此在某種程度上受益。

　　李智穎分析，如果沒(méi)有政策的控制，龍頭開發(fā)商的市場(chǎng)份額不會(huì)增長(zhǎng)那么多。根據(jù)瑞銀的數(shù)據(jù)，到2010年底，主要上市開發(fā)商的市場(chǎng)份額由2007年的7%增長(zhǎng)到15%，而如果政策繼續(xù)下去，預(yù)計(jì)到2012年底，這些龍頭開發(fā)商的市場(chǎng)份額可能增長(zhǎng)到20%左右。

　　“對(duì)未來(lái)中長(zhǎng)期來(lái)說(shuō)，他們可能更容易控制他們?cè)谑袌?chǎng)方面的現(xiàn)金流和土地購(gòu)賣。”李智穎說(shuō)。

　　對(duì)于房企今年的資金鏈狀況，李智穎認(rèn)為也會(huì)相對(duì)樂(lè)觀。

　　“總的來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在每個(gè)房企都對(duì)未來(lái)12個(gè)月的現(xiàn)金流看得很重要。”李智穎分析，由于大部分房企差不多在2011年下半年就已經(jīng)停止和放慢了拿地的進(jìn)度，所以現(xiàn)金流的余額在2012年預(yù)計(jì)會(huì)有較大改善。

　　而周建成對(duì)大中型房企的提醒是，2011年是個(gè)分水嶺，目前房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)發(fā)展到了一定程度，排名前20的房企還是應(yīng)該進(jìn)行全國(guó)性布局的戰(zhàn)略探索。對(duì)于中型房企，出路還是區(qū)域發(fā)展。對(duì)于喪失了全國(guó)性發(fā)展機(jī)會(huì)的小企業(yè)來(lái)說(shuō)，“把項(xiàng)目賣掉，退出就算了，因?yàn)橐呀?jīng)沒(méi)有機(jī)會(huì)了”。
 

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