如何把擠出房地產泡沫所要付出的代價降到較小程度？如何讓房價回歸到合理水平?政府不能采取行政干預（如限購限價令），而應采取成熟市場的經(jīng)濟杠桿，把住房市場賺錢效應去除掉。

　　盡管經(jīng)濟工作會議公告，政府對2012年房地產調控十分堅決，也要求2012年國內住房價格回歸合理水平，但是來自各個方面反對房地產繼續(xù)調控的聲音仍然絡繹不絕。有地方政府的軟性對抗，也有所謂的專家學者的言論危言聳聽。比如，有人認為房價不可太跌，如果房價太跌，整個中國經(jīng)濟局面將不可收拾等。政府的房地產宏觀調控已經(jīng)遇到巨大阻力。如果政府不能沖破這些阻力，房地產宏觀調控能否成功是不確定的。同時，要讓國內房地產宏觀調控成功，政府也得有新思路。

　　可以說，任何一次政策變化都是利益關系的調整，而重大的經(jīng)濟政策調整更是重大的利益關系調整。房地產宏觀調控就是如此。面對巨大的暴利，既得利益集團要輕易退出這個市場是不可能的。

　　國內房地產投機炒作是多么泛濫與嚴重，我們只要看一下一年來樓市調控出現(xiàn)的許多城市住房銷售突然停止（有些城市銷售下降達70%以上）就一目了然。因為，在住房消費為主導的市場，當住房銷售快速下降時，其價格立即會調整，以便讓更多的消費者進入。但是，一年來樓市調控，不少城市住房銷售大幅度下降，但住房價格卻頂在天花板不下來。這種“量跌價滯”堅持一年多，直到較近才有所松動。該現(xiàn)象說明了什么，正是說明當前國內房地產市場完全是投機炒作為主導市場，住房投機炒作盛行。也就是說，如果當前國內房地產市場喪失了它的基本功能，成了少數(shù)人賺錢的工具，成了少數(shù)人獲得暴利的市場，那么這樣的市場或產業(yè)要不要已經(jīng)無所謂。因為，它不僅存在巨大的風險，而且一定會給整個社會經(jīng)濟帶來巨大的災難。因此，它的調整與轉型是必然，否則整個社會所付出的代價會更高。

　　問題是如何把擠出房地產泡沫所要付出的代價降到較小程度？從歷史的經(jīng)驗來看，任何國家所吹大的房地產泡沫沒有不破滅的。但擠出房地產泡沫的方式不同，所產生的結果是不一樣的。如果讓房地產泡沫自然破滅，那么中國經(jīng)濟就得走上日本20年經(jīng)濟衰退之路。所以，到當前國內房地產泡沫巨大的情況下，不少人還指望這個泡沫繼續(xù)吹大，比如房價不漲就是跌、房價下跌風險有多高等，較后等待的只能是中國經(jīng)濟步日本20年經(jīng)濟衰退之路。如果指望當前國內房地產泡沫繼續(xù)吹大不破滅，那只能是少數(shù)人頭腦的玄念，根本就不可能。而通過政府宏觀調控徹底地擠出房地產泡沫（請注意這里徹底地擠出房地產泡沫，不是說房價調整到某種程度就停止，而調整到絕大多數(shù)人有支付能力購購住房），讓以投機炒作為主導的房地產市場向消費為主導的房地產市場轉型，事實上也要付出不少的代價，或加速經(jīng)濟增長的下行，但是這種轉型所付出代價再大，也是整個市場必須承擔的。否則，國內房地產市場無法走向帶動整個經(jīng)濟增長及繁榮之路。從政府的角度來說，對當前國內房地產宏觀調控所遇到的阻力、所付出的代價都必須態(tài)勢堅決，不可半途而廢。

　　對于房地產宏觀調控，較為核心的內容就是讓住房市場回歸到它的基本功能，讓住房的價格回歸到理性水平。生產住房是為了滿足民眾基本的居住要求的，而不是投機炒作賺錢的工具。在實現(xiàn)這一點，國際上有許多成熟的經(jīng)驗的法律制度。

　　比如德國就是用法律、稅收制度、信貸制度讓房地產市場投機炒作者無利可圖，無生存之空間，甚至于血本無歸。這樣才能讓有消費支付能力的人能夠購到住房。德國各個地方的法律都規(guī)定，房價要在合理水平，否則會將受罰款及判刑。通過稅收手段，加大房地產投機炒作者成本。無論是事前、事中、還是事后的各種住房稅收限制，在德國想通過住房投機炒作賺錢根本不可能。房地產賺錢效應去除，住房價格上升的預期不存在，人們也不會急于購購住房，房價穩(wěn)定也就自然。在過去十幾二十年，德國的住房價格上漲幅度只有10%。

　　可見，國內房地產宏觀調控已經(jīng)不可退縮了，只能往前走。而政府房地產宏觀調控政策的目標是讓住房市場回歸到它的基本功能，讓房價回歸到合理水平。政府不能采取行政干預（如限購限價令），而應采取成熟市場的經(jīng)濟杠桿，即政府要采取事前、事中、事后的信貸政策、稅收政策把住房市場賺錢效應去除掉，讓購購都是滿足其居住而不是賺錢，讓住房的投機炒作者無利可圖，那么國內房地產市場才能健康穩(wěn)定地發(fā)展。如果能夠這樣，國內房地產宏觀調控既簡單又行之有效。
 

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