艱難“熬冬”的開(kāi)發(fā)商面臨著年終大考。為了完成年度目標(biāo)和償還銀行欠款，也為明年“并不看好”的春天做準(zhǔn)備，不少房企“斷臂求生”、“以房抵債”加緊回籠資金。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，眼下眾多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)尤其是中小房企的資金壓力，開(kāi)發(fā)商“扛”著過(guò)年的大局已定。

　　“斷臂求生”過(guò)冬

　　房企融資渠道收縮，年關(guān)資金鏈日趨緊張，銀行貸款放不下來(lái)，存貨消化不掉，很多項(xiàng)目已經(jīng)“沒(méi)錢(qián)花”，股權(quán)轉(zhuǎn)讓、產(chǎn)權(quán)交易是眼下房企不得已的選擇。

　　據(jù)介紹，從8月份開(kāi)始，房地產(chǎn)掛牌項(xiàng)目在北京產(chǎn)權(quán)交易所呈現(xiàn)井噴現(xiàn)象，僅9月和10月兩個(gè)月房地產(chǎn)的項(xiàng)目掛牌總金額就達(dá)50.34億元，居各行業(yè)之頭。北京產(chǎn)權(quán)交易所較新統(tǒng)計(jì)顯示，上周(12月5日-12月9日)，房地產(chǎn)業(yè)成交和掛牌金額分別為18.97億元和12.71億元，均高居頭位，顯示臨近年底房地產(chǎn)行業(yè)股權(quán)并購(gòu)依然十分活躍。

　　“房企資金壓力越來(lái)越大。有些項(xiàng)目可以通過(guò)降價(jià)來(lái)回籠資金，但對(duì)于一些還在開(kāi)發(fā)中的項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，在資金匱乏的情況下，轉(zhuǎn)讓股權(quán)無(wú)疑是較有效方式。”業(yè)內(nèi)人士表示。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銷(xiāo)售不暢，融資受阻，目前房地產(chǎn)領(lǐng)域“棄車(chē)保帥”、“斷臂求生”案例不在少數(shù)。

　　“如果再不想辦法解決目前的資金問(wèn)題，更多的開(kāi)發(fā)商可能在嚴(yán)冬中被活活‘凍死’。不是我們不降價(jià)，而是沒(méi)法降價(jià)。”一中小開(kāi)發(fā)商表示，通過(guò)轉(zhuǎn)讓旗下項(xiàng)目，避免老業(yè)主維權(quán)，而且收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于降價(jià)促銷(xiāo)。產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)m然在轉(zhuǎn)讓價(jià)格方面有相對(duì)較低折扣，但如果是有實(shí)力的企業(yè)接手，相當(dāng)于一次性賣(mài)出幾十套甚至上百套房子，這筆資金對(duì)困境中的房企而言是救命錢(qián)。

　　其實(shí)，中小房企資金鏈緊張?jiān)缫咽?ldquo;公開(kāi)的秘密”。除了“賣(mài)身”之外，不少房企期望迅速轉(zhuǎn)移戰(zhàn)場(chǎng)，將發(fā)展轉(zhuǎn)向二三線城市。北京一家中小房企的負(fù)責(zé)人坦言，目前業(yè)內(nèi)部分中小房企資金壓力的確很大。受到北上廣深等一線城市“限購(gòu)令”的影響，不少中小房企加大促銷(xiāo)力度，希望盡快售完一線城市的樓盤(pán)項(xiàng)目，盡快退出一線市場(chǎng)轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市。“我們會(huì)加大促銷(xiāo)力度，希望把資金拿去啟動(dòng)其他二三線城市的項(xiàng)目。”

　　近期市場(chǎng)傳言恒盛地產(chǎn)資金壓力較大，但恒盛相關(guān)人士向中國(guó)證券報(bào)記者否認(rèn)了這一傳言，并表示公司經(jīng)營(yíng)正常。11月實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額6.8億元及銷(xiāo)售面積8.2萬(wàn)平方米；今年1至11月累計(jì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷(xiāo)售額127.7億元，同比增長(zhǎng)27.5%，累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售面積150.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)71.7%。恒盛地產(chǎn)2011年11月無(wú)新購(gòu)?fù)恋?。截?1月底總土地儲(chǔ)備為1960萬(wàn)平方米，可滿足未來(lái)五至七年開(kāi)發(fā)所需。

　　“以房抵債”還款

　　年底，資金緊張壓力驟增，部分開(kāi)發(fā)商選擇收縮營(yíng)銷(xiāo)支出，甚至“以房抵債”。開(kāi)發(fā)商拖欠的費(fèi)用不僅僅是廣告策劃款、項(xiàng)目代理費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)，還有工程款和銀行的欠款。

　　很多開(kāi)發(fā)商都有大筆要支付建筑和材料費(fèi)用。由于資金鏈緊張，溫州、大連等地開(kāi)發(fā)商甚至開(kāi)始用房產(chǎn)抵債。除了“以房抵債”，不少開(kāi)發(fā)商還通過(guò)增加工程審批流程、延長(zhǎng)審批時(shí)間的方法拖延時(shí)間。

　　“城門(mén)失火，殃及池魚(yú)。”開(kāi)發(fā)商資金緊張，建筑承包商、材料供應(yīng)商、代理公司等也都成了這個(gè)資金鏈條上的“受害者”。“集中要錢(qián)主要是在元旦前后。”溫州一家房地產(chǎn)代理公司工作人員透露，本來(lái)一家合作非常好的開(kāi)發(fā)商都在每個(gè)月的月初結(jié)賬，但較近半年都是拖到月末才結(jié)賬，現(xiàn)在開(kāi)始提出“以房抵債”，折扣為7折。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，“以房抵債”傳遞給市場(chǎng)一個(gè)信號(hào)：樓市已從深秋步入寒冬。一直以來(lái)開(kāi)發(fā)商在面臨資金壓力的時(shí)候，寧可借錢(qián)也不會(huì)用房子抵債，因?yàn)樵谒麄冄劾?，房產(chǎn)始終是看漲的。如今用房抵債，說(shuō)明他們已經(jīng)找不到任何借錢(qián)的渠道了。這也反映出開(kāi)發(fā)商對(duì)中長(zhǎng)期房?jī)r(jià)的預(yù)期發(fā)生了改變。

　　業(yè)內(nèi)人士透露，某開(kāi)發(fā)商欠費(fèi)，不得已將一套幾千萬(wàn)豪宅抵押給一家大代理商，還有一家建筑公司收了開(kāi)發(fā)商幾個(gè)商鋪抵債，以?xún)?nèi)部員工價(jià)銷(xiāo)售。實(shí)際上，目前還不是開(kāi)發(fā)商工程款和材料款的償付高峰期，若開(kāi)發(fā)商資金狀況一個(gè)月后仍得不到緩解，“以房抵債”現(xiàn)象或?qū)⒃絹?lái)越多。

　　據(jù)溫州市房管局網(wǎng)上售房數(shù)據(jù)顯示，11月以來(lái)，溫州可售房源量持續(xù)上升。截至12月13日，公開(kāi)發(fā)售房源22796套，252.2萬(wàn)平方米；公開(kāi)發(fā)售住宅12040套，158.58萬(wàn)平方米。22796套房源量再次刷新了溫州樓市庫(kù)存紀(jì)錄。

　　庫(kù)存的增加，促使開(kāi)發(fā)商加大了促銷(xiāo)手段。當(dāng)前，部分樓盤(pán)的購(gòu)房頭付款也出現(xiàn)不同程度調(diào)整，目前市場(chǎng)上已出現(xiàn)20%的頭付比例。一次性全款優(yōu)惠幅度也增大，全款享9折優(yōu)惠的幅度已不足為奇。
 

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