2月22日，相關(guān)機(jī)構(gòu)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2月中上旬北京新建商品住宅網(wǎng)簽1825套，環(huán)比下降32.7%。相比于新房市場成交的持續(xù)回落，沉寂數(shù)月的北京二手房市場成交近期則出現(xiàn)一定程度的反彈。北京商報記者調(diào)查得知，2月20日，鏈家共成交二手房838套，全市單日實(shí)際成交估計超過1600套，而近一個多月的日成交基本都在500套左右。從價格來看，所謂降價百萬者，多數(shù)為此前報盤價虛高的房源，而對于絕大部分二手房業(yè)主，目前降價的意愿基本沒有，不僅如此，部分稀缺房源如核心地段 房等，還有進(jìn)一步上漲的趨勢。業(yè)內(nèi)稱，北京二手房市場需求一直存在，未來政策會成為主導(dǎo)市場走向的關(guān)鍵因素。

成交反彈

2017年初這段時間，北京二手房市場延續(xù)了2016年四季度的低迷，成交量整體仍舊不斷下滑。但是，2月18日-20日這幾天，北京二手房市場成交量卻出現(xiàn)明顯反彈。

北京商報記者從鏈家網(wǎng)公開顯示信息得知，2月20日，鏈家共成交二手房838套，2月19日成交600多套。據(jù)鏈家某門店經(jīng)紀(jì)人小張介紹，前幾日北京二手房市場成交量確實(shí)增加了，這兩個月，鏈家每日的成交量都在二三百套，周六日多一點(diǎn)，也不過四五百套的量。

有業(yè)內(nèi)人士分析，按照鏈家占北京二手房市場份額約45%來計算，2月20日北京二手房實(shí)際成交預(yù)計在1862套左右，而這兩個月北京二手房市場日成交量保持在500-600套左右，2月20日的單日成交量明顯增加，這也是2017年至今北京二手房市場成交量*高的。

北京商報記者走訪多個區(qū)域二手房門店發(fā)現(xiàn)，到店咨詢、簽約客戶較多的是西城、海淀等區(qū)域。北京一家二手房中介機(jī)構(gòu)人士稱，從成交區(qū)域占比來看，朝陽、海淀、豐臺等區(qū)域排名前列。從成交結(jié)構(gòu)來看，兩居室、一居室成交占比較高，前幾日成交量的回升也是以小戶型成交為主。

自“9·30”新政出臺以來，北京二手房市場已經(jīng)連續(xù)5個月處在低迷期，為何2月18日-20日這幾天成交量會出現(xiàn)反彈呢？據(jù)多個中介門店一線經(jīng)紀(jì)人介紹，近期成交客戶大多是年前積攢的客戶，年前市場處在下行通道，客戶觀望情緒較濃。春節(jié)之后，市場走勢趨于平穩(wěn)，客戶的入市意愿也開始增強(qiáng)。

同時，正因?yàn)槭袌鲞M(jìn)入平穩(wěn)期，成交周期開始拉長，這也給換房客戶帶來足夠的“簽約周期”。從房源端來看，平穩(wěn)的市場環(huán)境也讓業(yè)主愿意給購房者留下?lián)Q房所需要的時間。

此外，未來樓市政策繼續(xù)收緊的可能性依舊存在，按照以往來看，3月可能是政策出臺的窗口期。一旦樓市再度收緊，購房者的資格可能會受到限制，同時信貸政策的調(diào)整也會導(dǎo)致購房成本的增加。因此，趕在極有可能的政策出臺前置業(yè)，也成為部分客戶的主要心態(tài)。

值得注意的是，二手房網(wǎng)簽存在滯后性，上述所說成交數(shù)據(jù)是一線的實(shí)際成交，并非網(wǎng)簽量。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二手房市場成交量幾天的回升并不代表市場的回暖，目前市場低迷的現(xiàn)狀仍未改變。

虛報下調(diào)

提及樓市，成交價格的變化往往比成交量的變化更能引起人們的注意。在成交量出現(xiàn)反彈的情況下，北京二手房市場的成交價格是漲了還是跌了呢？北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，從價格方面看，目前北京二手房市場存在“百萬降價”與“死扛不放”兩種現(xiàn)象并行的情況。

近日，市場中出現(xiàn)“業(yè)主降價百萬元出售房屋”的消息，北京商報記者走訪多個區(qū)域中介門店了解到，部分總價較高的小區(qū)房屋確實(shí)出現(xiàn)掛牌價格下調(diào)的情況。以東四環(huán)某個大戶型為主的小區(qū)里一套150平方米的兩居室為例，春節(jié)前業(yè)主報價1200萬元，節(jié)后下調(diào)報價至1100萬元，總價便宜了100萬元。中介人員稱，該房屋價格還有商談的余地。

與這種“降價百萬”的房屋不同，市場中存在的更多是價格“死扛不放”的房源。以十里堡一個老小區(qū)為例，一套45平方米的一居室，報價320萬元；60平方米的兩居室，報價380萬元。類似這樣的房屋，很少出現(xiàn)業(yè)主主動降價的現(xiàn)象。同時，這類房屋的議價空間并不大，通常議價空間在5萬元以內(nèi)。

有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，目前二手房市場中房源降價與否主要看房屋自身的幾個因素，包括房屋年限、面積、所在區(qū)域及配套等等。年代較長的房屋、大戶型房屋、配套較差的房屋降價出售可能性會大一點(diǎn)，而一些區(qū)域的房屋價格甚至?xí)霈F(xiàn)逆勢上漲的情況。比如與教育資源掛鉤的 房，真實(shí)的成交價格仍不斷上漲。

上述人士進(jìn)一步表示，實(shí)際上目前市場中出現(xiàn)的降價房源，多數(shù)都是報盤價格的下調(diào)，并非是真正意義上的成交價格的下滑。這部分降價房源之前的報價較高，下調(diào)價格后的成交價格往往并不低于以往類似房屋的真實(shí)成交價格。因此，看房價是否下滑，要去看具體的成交價格，而并非是某些房源的報盤價格變化。

北京商報記者咨詢了多個區(qū)域中介門店經(jīng)紀(jì)人發(fā)現(xiàn)，目前二手房成交價格相比數(shù)月之前，是相對平穩(wěn)的市場行情，漲跌幅度在5%左右的情況一般是跟業(yè)主自身的情況有關(guān)，這個幅度屬于市場正?，F(xiàn)象。

政策主導(dǎo)

“目前北京二手房市場趨于平穩(wěn)，未來樓市政策將會是主導(dǎo)二手房市場走向的關(guān)鍵因素?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅在接受北京商報記者采訪時表示。從政策空間來看，如果未來北京房價沒有得到控制的話，“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策出臺的幾率較大，這一政策在同為一線城市的深圳（樓盤）、上海（樓盤）都已開始執(zhí)行。

偉業(yè)我愛我家(博客,微博)集團(tuán)品牌總監(jiān)孔丹認(rèn)為，雖然目前北京的樓市調(diào)控政策已經(jīng)很嚴(yán)格了，但是不排除進(jìn)一步出臺收緊政策的可能性。政府部門的政策儲備是有的，比如營業(yè)稅的調(diào)整，從兩年免征調(diào)回五年免征。另外，關(guān)于首付比例、貸款年限及利率調(diào)整等政策也有可能出臺，這類政策通常是全國性的或者針對房價漲幅過快城市出臺。

對于今年北京二手房市場走勢，孔丹表示，2017年政策放松的可能性幾乎為零，同時北京房價企穩(wěn)是必須要做到的一點(diǎn)。因此，二手房交易量會持續(xù)低迷，預(yù)計全年交易量相比2016年會減少30%。房價方面，2017年可能出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性回落，回落幅度很難預(yù)測，估計降幅跟2014年差不多。

此外，自“9·30”新政出臺以來，北京二手房市場交易量回落已延續(xù)5個月，但房價卻依舊平穩(wěn)。一方面，二手房市場由小業(yè)主構(gòu)成，獨(dú)立個體對市場的判斷以及跌幅承受能力不同；另一方面，市場成交價格的回落相比成交量的回落一般會延后半年左右，如果成交量連續(xù)半年以上持續(xù)回落，那么房價的下滑將會是大概率事件。

不過，郭毅認(rèn)為，今年北京二手房交易量會穩(wěn)中有增。從市場結(jié)構(gòu)來看，北京新房市場已經(jīng)不能容納剛需客群，新房供應(yīng)減少、價格提升、位置外移等因素決定了剛需客群從新房市場轉(zhuǎn)移至二手房市場，二手房市場會承接這部分剛性需求。

郭毅進(jìn)一步表示，從價格來看，今年北京二手房價格分化會較為明顯，尤其是調(diào)控加碼之后。類似 房以及軌道交通沿線的房屋價格會較為堅挺，而地段較差、年代較久遠(yuǎn)的房屋，價格會出現(xiàn)下滑。

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