近期，河北燕郊房產(chǎn)“落宗難”揭開了小城鎮(zhèn)地產(chǎn)亂象的冰山一角。75萬人口的燕郊是中國*大的小城鎮(zhèn)，也是房價*高(均價突破3萬元)、房地產(chǎn)開發(fā)*熱的鎮(zhèn)。燕郊原本是河北開發(fā)區(qū)，承擔(dān)著疏解北京產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的功能。近20多年來，盡管承接鋼鐵、冶金等大型企業(yè)搬遷，但產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移效果遠(yuǎn)沒有樓市火爆。于是，本規(guī)劃為產(chǎn)業(yè)的用地更多用作了商品房開發(fā)。

問題在于，大片規(guī)劃為產(chǎn)業(yè)用地的區(qū)域，其配套是按照產(chǎn)業(yè)需求來供給。若直接轉(zhuǎn)為發(fā)展商品住宅，其結(jié)果必然是公共服務(wù)配套極其匱乏。以教育為例，2015年，三河市教育部門稱，三河市整個中小學(xué)校教師缺口達(dá)500多人，燕郊就占400多人，2015年全市中小學(xué)凈增學(xué)生6000人，其中燕郊一個鎮(zhèn)就增加5000多人。

不僅工業(yè)用地私自轉(zhuǎn)為商品房開發(fā)，房地產(chǎn)火爆讓土地用途管制、國土部門批復(fù)的用地指標(biāo)限制、*嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度、區(qū)域規(guī)劃定位等均被突破。有媒體統(tǒng)計，2011－2016年，燕郊商品房供地指標(biāo)為4751.7畝，實(shí)際出讓面積為5942.1畝，實(shí)際出讓要比供應(yīng)指標(biāo)多出1190.4畝。事實(shí)上，提前透支或?yàn)E用土地指標(biāo)在全國各地都較為普遍，特別是商品房用地偏緊的工業(yè)區(qū)域、大城市周邊小城鎮(zhèn)、房地產(chǎn)依賴度高的一些三四線城市、縣鎮(zhèn)等，很多地方建設(shè)用地指標(biāo)已經(jīng)透支到2030年，年度透支上萬畝建設(shè)用地稀松平常。

過去大中城市房地產(chǎn)快速發(fā)展時期，小城鎮(zhèn)是“被遺忘”的角落。但是，任何一級政府都有發(fā)展經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)烈訴求。盡管小城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)少，但為了吸引產(chǎn)業(yè)、招商引資，鼓勵房地產(chǎn)發(fā)展，小城鎮(zhèn)“超低成本”供地、違規(guī)供地很普遍，如以租代征、透支建設(shè)用地、擅自改變土地用途(典型如工改住)。同時，小城鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)登記信息系統(tǒng)落后、“天高皇帝遠(yuǎn)”等也提供了違規(guī)便利。

近期，燕郊房產(chǎn)“落宗難”事件有了新進(jìn)展，其所屬河北三河市政府發(fā)通告指出:凡取得《房屋所有權(quán)證》的業(yè)主，都可直接辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)，這一困擾上萬業(yè)主的難題，一夜之間得解決。然而，“走綠色通道”這一解決民生訴求的常規(guī)渠道，在高效率解決矛盾的同時，不能掩蓋背后問題之嚴(yán)峻。若無不動產(chǎn)統(tǒng)一登記由上到下的強(qiáng)制性施行，涉及30多個小區(qū)、數(shù)萬家庭、數(shù)十萬套房產(chǎn)，商品房違規(guī)用地涉及工業(yè)、綠化、劃撥、違章等多種用地功能，甚至同一住宅項(xiàng)目涉及不同屬性用地，背后折射出的規(guī)劃、土地使用、房地產(chǎn)開發(fā)、地方政府行為等亂象還無法暴露。

近年來，三四線城市和小城鎮(zhèn)“三邊”項(xiàng)目(邊開發(fā)、邊銷售、邊辦證)很多。筆者到很多小城市(鎮(zhèn))調(diào)研發(fā)現(xiàn)，由于產(chǎn)權(quán)信息割裂、監(jiān)管鞭長莫及，“先賣房、后辦證”的現(xiàn)象普遍存在，即“五證”不全(主要是缺土地證)的情況下，開發(fā)商先賣房，并承諾若干年后辦好房產(chǎn)證，甚至有大量名為商品房，實(shí)為無法辦理房產(chǎn)證的小產(chǎn)權(quán)房。同時，產(chǎn)權(quán)殘缺房屋價格低，切中村民收入低、買房意愿強(qiáng)(進(jìn)城購房是農(nóng)村結(jié)婚的硬性條件)的現(xiàn)狀，造成用地和開發(fā)違規(guī)成為普遍現(xiàn)象。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記施行后，一切都大白于天下。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記以宗地號為單元代碼，關(guān)聯(lián)土地和地上建筑物權(quán)屬信息。關(guān)聯(lián)過程中，用地和其上建筑物性質(zhì)相同時(比如商品住房和住宅用地)，房屋才能“落宗”。否則，不僅無法“落宗”，不動產(chǎn)法律權(quán)屬得不到保障，而且房屋交易和抵押也無法進(jìn)行。因此，建議以全面推行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記為契機(jī)，整治小城鎮(zhèn)地產(chǎn)秩序，保護(hù)“三農(nóng)”利益，夯實(shí)城鎮(zhèn)化基礎(chǔ)。

首先，加快推進(jìn)基層不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，摸清楚違規(guī)用地和地產(chǎn)銷售亂象；其次，對于歷史問題，通過補(bǔ)齊規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)手續(xù)，維護(hù)購房人利益，但要對批準(zhǔn)違規(guī)項(xiàng)目開發(fā)和銷售的有關(guān)負(fù)責(zé)人追責(zé)；再次，嚴(yán)格落實(shí)以宗地號為單元代碼，作為建筑物“落宗”的硬性原則，嚴(yán)厲打擊利用非住宅用地違規(guī)開發(fā)表面低成本但隱患重重的房地產(chǎn)項(xiàng)目，杜絕小城鎮(zhèn)建設(shè)“房地產(chǎn)化”、無序化，維護(hù)“三農(nóng)”利益；*后，夯實(shí)小城鎮(zhèn)建設(shè)本源，以推進(jìn)農(nóng)業(yè)規(guī)?；N養(yǎng)殖、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、農(nóng)產(chǎn)品(000061,股吧)(000061,股吧)深加工，作為小城鎮(zhèn)建設(shè)和人口在城鎮(zhèn)積聚的原動力，并以人口和產(chǎn)業(yè)集聚助推房地產(chǎn)發(fā)展，補(bǔ)足城鎮(zhèn)公共服務(wù)短板，讓老百姓(603883,股吧)(603883,股吧)共享城鎮(zhèn)化紅利、資產(chǎn)收益。

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