“隨著數月以來北京（樓盤）租戶對辦公樓的需求強度持續(xù)放緩，尤其是外資租戶，業(yè)主方接受了市場的不確定性以及經濟放緩的現實。這使得他們在一定程度上對未來前景有所把控，從而樂于在年末階段部署更為靈活的租賃策略?！敝倭柯撔腥A北區(qū)董事總經理張瑩這樣表示。

　　仲量聯行調研數據顯示：由于北京租賃市場缺乏活力，租金環(huán)比整體持平。為了應對不同的租戶需求，一些業(yè)主保持低位租金以吸引外資租戶，另一些業(yè)主則通過吸引更多內資公司入駐以獲得穩(wěn)定的租金收益。其綜合結果是，北京CBD的租金環(huán)比增幅保持低位，而金融街(000402,股吧)租金增幅也明顯放緩，表明該區(qū)域的“高價”租金可能已經逐漸觸頂。

　　盡管需求放緩，內資金融行業(yè)仍繼續(xù)主導北京辦公樓租賃市場，占2016年四季度辦公樓交易量的46%。盡管多數交易成交于金融街，仍有近一半的成交位于商務區(qū)（CBD）。此外，IT業(yè)仍是重要的需求來源之一。但許多科技公司出于高漲的成本壓力，逐漸表示出對乙級辦公樓的興趣。過去兩年在望京地區(qū)迅猛增長的IT業(yè)需求，目前出現明顯降溫，開始轉向相對偏遠、成本較低的選擇。

　　外資“離開”金融街

　　據仲量聯行對北京金融街辦公樓的調查顯示，2016年金融街的“高價”租金迫使一些外資公司遷址，此類企業(yè)占比較一年前減少了25%。

　　與此同時，北京辦公樓整體市場逐漸轉為由內資租戶驅動的市場發(fā)展格局已呈大勢所趨，內資公司的比例首度超過50%。

　　戴德梁行數據也顯示，從市場成交方面來看，內資企業(yè)仍為成交主力，年度成交總量為總成交面積的81.3%。主要成交行業(yè)仍然以金融業(yè)、高科技業(yè)和專業(yè)服務業(yè)為主，占比分別達到40.2%、22.6%和14.9%。

　　經濟增長減速以及寫字樓供應量增加，也使得北京寫字樓市場租金整體上有所浮動。

　　高力國際監(jiān)測顯示，2016年六個寫字樓項目完工入市，市場總存量同比上升7.3%至約600萬平方米。受北京經濟增長減速影響，內資及跨國企業(yè)均縮減租賃預算，致使市場出現更多縮減面積及搬遷活動。凈吸納量集中于新近入市的項目中，而某些較老舊項目的空置面積增加。在新增供應的推動下，整體空置率同比上升3.3%至8.0%。

　　就租金而言，北京寫字樓的平均租金仍為全國*高，錄得人民幣330.6元每月每平方米，但部分子市場競爭加劇，致使業(yè)主在提供折扣方面更為靈活。投資市場活躍，多數交易位于新興區(qū)域。

　　值得注意的是，由于北京寫字樓市場租金高居不下且空置率連續(xù)6年都保持在10%以下，很多企業(yè)租戶都在另尋新的租賃方案。產業(yè)園區(qū)近年來憑借、低租金、優(yōu)惠的政策、舒適的綠化環(huán)境等條件已越發(fā)受租戶青睞。

　　戴德梁行數據顯示，北京全市產業(yè)園區(qū)平均租金報價為162.1元每月每平方米，同比上漲4.5%，空置率為12.8%，同比下降0.7%。其中，中關村(000931,股吧)報價領跑全市，達每月每平方米244.1元，同比增長10.7%；其次為望京-酒仙橋和城區(qū)產業(yè)園區(qū)，平均報價分別為175.5元和169.5元。

　　城市間差異化

　　寫字樓市場是經濟狀況的晴雨表。分析指出，短期內，受經濟增速放緩影響，成本將是大部分行業(yè)的主要考量因素之一，這將刺激更多縮減面積或遷至更高效率空間的活動。

　　對于北京，高力國際華北區(qū)辦公樓服務部業(yè)主代表總監(jiān)周曉駿驊表示，盡管北京市寫字樓目前平均租金是過去五年里相對的低位，但和其他一線城市相比，仍然排在位，比排在位的上海（樓盤）高出了3%。在空置率方面，雖然北京市寫字樓空置率從過去五年里不到3%上升到了8%，但仍處于相對平穩(wěn)、健康的狀態(tài)。

　　周曉駿驊對寫字樓業(yè)主建議，提早規(guī)劃樓內出租情況、進行租約處理、主動接洽以滿足租客不同的需求；給予相應優(yōu)惠幅度，在租約時間（通常為3年）上做一些變化；另外，把注意力放在新興行業(yè)和產業(yè)上，提升硬件水平，為不同類型租客提供個性化服務。

　　二線城市寫字樓租金市場則表現出另一番情形，這也與當地經濟發(fā)展狀況有關。

　　高力國際統(tǒng)計顯示，2016年天津（樓盤）及青島（樓盤）寫字樓市場空置率升高，同比分別上升1.5%及2.2%至31.5%和19.5%。天津寫字樓市場供應超過需求；青島需求減弱，現有企業(yè)租賃面積縮小，部分P2P企業(yè)租戶退租。沈陽及大連（樓盤）寫字樓市場空置率均下降，同比分別降低2%及1.1%至40.1%和17.1%。這是因為沈陽寫字樓市場需求維持疲軟，但租金水平較低吸引更多租戶升級搬遷；因缺乏新增供應，大連寫字樓市場入駐率有所增加。內資企業(yè)，尤其是來自金融、專業(yè)服務及科技領域的企業(yè)，仍是這些城市的主要需求驅動力。

　　主要二線城市租金表現方面，在天津及沈陽，由于供應過量及業(yè)主間競爭加劇，平均租金同比分別下降6.2%及3.0%至98.2元及88.2元每月每平方米。受業(yè)主提供租金折扣或較長免租期影響，青島及大連平均租金同比分別下降0.2%及0.8%至97.1元和96.4元每月每平方米。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！