12月13日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布前11月房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)數(shù)據(jù)。在銷售方面，無(wú)論銷售面積還是銷售額，都已提前刷新了年度記錄。在樓市供大于求的局面三年前就已確立的情況下，這種情況已超出很多人的預(yù)期。

分析人士指出，其中有著諸多復(fù)雜的因素。如城鎮(zhèn)化進(jìn)程對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的推進(jìn)，股市震蕩對(duì)資金的擠出效應(yīng)，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的“買漲”心態(tài)等。

但若著眼于趨勢(shì)，在臨近年末的節(jié)點(diǎn)上，房地產(chǎn)投資增速、銷售面積和銷售額增速、房企到位資金增速等指標(biāo)均出現(xiàn)全面下滑?？紤]到今年的第三輪樓市調(diào)控仍在發(fā)酵中，加之行業(yè)自身出現(xiàn)周期性調(diào)整，未來(lái)市場(chǎng)的衰退將不可避免。

房地產(chǎn)銷售創(chuàng)歷史新高

雖然并未實(shí)現(xiàn)全年的統(tǒng)計(jì)，但11月仍被認(rèn)為是一個(gè)歷史性的節(jié)點(diǎn)。根據(jù)統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年前11月，全國(guó)商品房銷售面積135829萬(wàn)平方米，歷史上突破十萬(wàn)億；商品房銷售額102503億元。超過(guò)2013年的峰值，提前創(chuàng)歷史新高。

按照多數(shù)機(jī)構(gòu)的分析，這有賴于寬松貨幣環(huán)境下的樓市大幅升溫。經(jīng)過(guò)2015年的五次降息，一年期貸款基準(zhǔn)利率一度下調(diào)至4.35%的低點(diǎn)。直到今年11月流動(dòng)性收緊，該指標(biāo)才出現(xiàn)一年來(lái)的回升。房地產(chǎn)交易量正是在此期間出現(xiàn)明顯升溫。

從月度成交數(shù)據(jù)上看，盡管新一輪調(diào)控之后的10月、11月均出現(xiàn)成交金額環(huán)比下降，但仍比去年同期高出40.1%和13.2%。從成交值看，這兩月的數(shù)據(jù)居于往年同期的高水平。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的上一輪成交高點(diǎn)出現(xiàn)在2013年，當(dāng)年，全國(guó)商品房成交面積和成交額分別達(dá)到13.2億平方米、8.14萬(wàn)億元。

此后，供需形勢(shì)便出現(xiàn)根本性變化。按照廣發(fā)證券的統(tǒng)計(jì)，我國(guó)戶均住房套數(shù)在2012-2013年之后已經(jīng)超過(guò)1，整體供需已基本平衡。2014年和2015年，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調(diào)整期，樓市調(diào)控的基調(diào)也逐漸從“增加供應(yīng)”過(guò)渡到“去庫(kù)存”。

那么，問(wèn)題就此出現(xiàn)：在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供大于求的局面下，為何今年的樓市成交仍然能夠創(chuàng)下新高？

專家表示，從城鎮(zhèn)化的視角看，在進(jìn)入城鎮(zhèn)化“下半場(chǎng)”之時(shí)，人口從小城市向大城市流動(dòng)的趨勢(shì)較為明顯，一線城市和區(qū)域城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍具有剛性的上漲動(dòng)力。

從投資的角度，我國(guó)的民間投資渠道長(zhǎng)期不足，很多投資者又在2015年遭受股市震蕩重創(chuàng)，因此在今年紛紛從股市逃入樓市。

此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)本身具備“買漲心態(tài)”，加之高價(jià)地等因素的刺激，使得市場(chǎng)在進(jìn)入升溫通道之后，容易吸引大量購(gòu)房者的進(jìn)入，市場(chǎng)交易量也得以迅速放大。

全面調(diào)整端倪隱現(xiàn)

在銷售額沖到高點(diǎn)之后，調(diào)整之勢(shì)也已出現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，今年前11月，全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)24.3%，增幅比前10月回落2.5個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷售額增長(zhǎng)37.5%；增幅回落3.7個(gè)百分點(diǎn)。

受此影響，前11月全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比名義增長(zhǎng)6.5%，增速比1-10月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積的增幅均有不同程度的回落。在供應(yīng)端，僅有房企的土地購(gòu)置面積出現(xiàn)改善，從前10月的同比下降5.5%收窄至下降4.3%，但仍處于負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間。

同期，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金129484億元，同比增長(zhǎng)15.0%，增速也比1-10月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。

中國(guó)指數(shù)研究院12日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月全國(guó)100個(gè)城市新房均價(jià)為12938元/平方米，環(huán)比上漲0.88%，漲幅連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)回落。

多數(shù)機(jī)構(gòu)指出，這一系列數(shù)據(jù)變化表明，房地產(chǎn)市場(chǎng)正進(jìn)入全面調(diào)整期。這其中既有政策原因，也有市場(chǎng)周期性運(yùn)轉(zhuǎn)的因素。

就在統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)公布的前，珠海市發(fā)布文件稱，將該市公積金貸款*低首付比例，由之前的20%提高到30%。這是今年10月以來(lái)珠海發(fā)布的第三份調(diào)控文件，也被認(rèn)為是今年第三輪樓市調(diào)控的延續(xù)。

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，今年我國(guó)共實(shí)施了三輪樓市調(diào)控。輪調(diào)控出現(xiàn)在今年年初，以滬、深清查“首付貸”，寧、蘇出臺(tái)“限價(jià)令”為主。輪調(diào)控出現(xiàn)在國(guó)慶長(zhǎng)假及前后，全國(guó)20多個(gè)城市出臺(tái)限購(gòu)、限價(jià)、增加供應(yīng)等措施。第三輪調(diào)控集中在11月，調(diào)控手段聚焦在融資政策上。

分析人士認(rèn)為，從現(xiàn)有的政策基調(diào)來(lái)看，調(diào)控從緊的局面并不會(huì)在短期內(nèi)結(jié)束。也即，房地產(chǎn)市場(chǎng)將面臨較長(zhǎng)時(shí)間的政策打壓，受此影響，市場(chǎng)出現(xiàn)反轉(zhuǎn)的可能性很小。

此外，房地產(chǎn)行業(yè)本身具有的周期性特征也決定了，市場(chǎng)下行恐不可避免。

西南證券此前發(fā)布的報(bào)告指出，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)具有小周期的特點(diǎn)，完整的小周期在2-4年左右，其中上升周期一般只有1年左右時(shí)間。2015年和2016年均處于上升周期，主要得益于資金面和行業(yè)政策的相對(duì)寬松。未來(lái)需求的下滑將使樓市步入下行周期，預(yù)計(jì)2017年全國(guó)商品房銷售增速和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將雙雙下滑。

對(duì)于2017年的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，招商證券認(rèn)為，全年的商品房銷售額將下降10%左右，房地產(chǎn)投資增速維持在0-3%之間。中信建投的判斷則指出，明年全國(guó)房地產(chǎn)銷售額將下降15.8%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速為-0.3%。

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