檢查要點有五大方面，分別是：個人住房按揭貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸的調(diào)控執(zhí)行情況；與房地產(chǎn)中介和房地產(chǎn)企業(yè)開展業(yè)務的管控情況，包括首付貸、零首付等問題；涉及房地產(chǎn)業(yè)務相關的貸款，如個人消費貸，個人經(jīng)營性貸款，信用卡透支，房地產(chǎn)開發(fā)上下游企業(yè)貸款等情況；理財資金投資管理情況，理財是否違規(guī)進入房地產(chǎn)；以及房地產(chǎn)信托業(yè)務合規(guī)經(jīng)營情況。

  一端是房貸，另一端是房企融資，整個房地產(chǎn)融資鏈條收緊，正進入加速通道。

  自三季度多家銀行內(nèi)部自查房地產(chǎn)相關融資，暫停給“地王項目”融資后，21世紀經(jīng)濟報道記者從接近監(jiān)管人事處獲悉，銀監(jiān)會出手，11月4日發(fā)文要求對16個房價上漲過熱城市銀行的房地產(chǎn)相關業(yè)務展開專項檢查。

  另外，11月11日，21世紀經(jīng)濟報道記者從多位券商主承人士處獲悉，國家發(fā)改委已下發(fā)《關于企業(yè)債券審核落實房地產(chǎn)調(diào)控政策的意見》（下稱《意見》），要求嚴格限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資，用于商業(yè)性房地產(chǎn)項目。

  這是繼交易所10月底通過分類監(jiān)管的方式收緊地產(chǎn)公司發(fā)債融資后，又一債市監(jiān)管部門對地產(chǎn)商發(fā)債融資祭出“緊箍”。

  大勢清晰可見：一旦銀行和債市減少向房地產(chǎn)企業(yè)輸血，高杠桿的房地產(chǎn)行業(yè)無疑將受到顯著影響。多部門多管齊下，樓市調(diào)控效果可期。

  專項檢查地產(chǎn)相關業(yè)務

  21世紀經(jīng)濟報道記者從接近監(jiān)管人事處獲悉，為落實銀監(jiān)會主席尚福林在三季度經(jīng)濟金融形勢分析會上的講話要點，銀監(jiān)會11月4日向相關銀監(jiān)局下發(fā)了針對16城銀行的房地產(chǎn)相關業(yè)務專項檢查緊急通知。

  上述16城分別為北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南和成都。

  根據(jù)通知要求，專項檢查范圍為截至今年9月末的與房地產(chǎn)有關的所有業(yè)務，檢查報告需在12月5日之前上交。

  檢查要點有五大方面，分別是：個人住房按揭貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸的調(diào)控執(zhí)行情況；與房地產(chǎn)中介和房地產(chǎn)企業(yè)開展業(yè)務的管控情況，包括首付貸、零首付等問題；涉及房地產(chǎn)業(yè)務相關的貸款，如個人消費貸，個人經(jīng)營性貸款，信用卡透支，房地產(chǎn)開發(fā)上下游企業(yè)貸款等情況；理財資金投資管理情況，理財是否違規(guī)進入房地產(chǎn)；以及房地產(chǎn)信托業(yè)務合規(guī)經(jīng)營情況。

  就房貸業(yè)務而言，今年可謂一路高歌猛進。

  央行數(shù)據(jù)顯示，前三季度個人住房貸款增加4.2萬億元，占所有新增貸款比例超40%。而截至今年一季度末和半年的占比分別為24%和35%。

  直到十一長假前后，全國逾二十城出臺限購、限貸政策，樓市交易明顯降溫。

  10月，上海銀監(jiān)局和央行上?？偛肯群笳偌爟?nèi)銀行開會強調(diào)嚴格把關房地產(chǎn)信貸風險，部分銀行先后提升了個貸門檻。

  “半年內(nèi)離婚的，我們會很謹慎，很可能會報一個很高的首付比例和利率，意思就是拒絕做這筆貸款?！蹦橙A北股份行零售負責人表示。另有某華南股份行人士則表示，已基本停止發(fā)放較為大額的個人消費貸款。這類額度達30萬元的個人消費貸款，可能會被用作購房首付款。

  其實早在二季度早些時候，已經(jīng)有嗅覺敏感的銀行開始自查房地產(chǎn)相關對公業(yè)務，要求不支持地王、異地、純商業(yè)體和別墅項目等。

  房企土地融資“抽刀斷水”

  國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中，企業(yè)自有資金僅占不到15%。

  整個房地產(chǎn)融資可以分三大環(huán)節(jié)：步是前端拿地融資（包含四證齊全前的配套融資），步是房地產(chǎn)開發(fā)貸款（土地證*押融資），第三步是達到預售條件的銷售資金回籠。

  前端拿地成本占比*高，以北京、上海這樣的一線城市為例，占比可高達70%以上，在武漢這樣的二線城市，也已經(jīng)占到50%以上。關鍵就在于，*大頭的土地融資中，開發(fā)商可以3∶7（自有∶配資）的比例進行配資。甚至，在還沒成功拍下土地，還只是參與競拍要繳納競拍保證金時，就有資金為其融資。

  四季度以來，監(jiān)管的各項“打擊”措施，逐漸顯示出其對“土地配資”的把脈判斷。

  10月8日，上海市住房城鄉(xiāng)建設管理委、市規(guī)劃國土資源局聯(lián)合下發(fā)《關于進一步加強本市房地產(chǎn)市場監(jiān)管促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》（“滬六條”），明確成立聯(lián)合小組，對開發(fā)商競拍土地款進行穿透核查。違反規(guī)定的，取消競買或競得資格，已繳納的競買保證金不予退還，并三年內(nèi)不得參加上海市國有建設用地使用權招標拍賣出讓活動。

  10月20日，武漢市國土規(guī)劃局發(fā)布新的土地出讓公告顯示，*高土地拍賣價格不得溢價超100%?！半m然還沒有通知說嚴查土地配資，但在土地價格方面做了一些限制?！庇泄煞菪形錆h分行人士說。

  10月21日，銀監(jiān)會召開三季度經(jīng)濟金融形勢分析會，要求銀行規(guī)范各類貸款業(yè)務管理，嚴禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進入房地產(chǎn)領域。加強理財資金投資管理，嚴禁銀行理財資金違規(guī)進入房地產(chǎn)領域；加強房地產(chǎn)信托業(yè)務合規(guī)經(jīng)營。

  10月28日，上交所發(fā)布《關于實行房地產(chǎn)、過剩行業(yè)公司債券分類監(jiān)管的函》，明確房地產(chǎn)企業(yè)的公司債募集資金不得用于購置土地。同時，該規(guī)定還細化了房企發(fā)債的準入門檻。

  一位上海銀行業(yè)高管透露，11月上海市規(guī)劃和國土資源管理局已經(jīng)對開發(fā)商競拍土地的資金進行穿透式管理。開發(fā)商在支付土地款時需要填寫資金來源申報表及相關承諾。

  具體而言，開發(fā)商需要填寫資金來源是否涉及關聯(lián)方，資金流轉路徑，并需要提交自身及資金來源關聯(lián)方的所有銀行存款明細等，且申報的自由資金構成須經(jīng)過會計事務所鑒定和證明。

  企業(yè)債限投商業(yè)地產(chǎn)

  11月11日，國家發(fā)改委下發(fā)《關于企業(yè)債券審核落實房地產(chǎn)調(diào)控政策的意見》，要求嚴格限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資用于商業(yè)性房地產(chǎn)項目。

  “地產(chǎn)商發(fā)企業(yè)債用于商業(yè)地產(chǎn)項目的情況本來就很少，過去幾年累計下來的存量，估計也就兩三百億，跟交易所公司債不是一個量級?！贬槍Α兑庖姟?，北京某券商業(yè)務人士對21世紀經(jīng)濟報道記者分析稱，發(fā)改委企業(yè)債由于審批周期長、發(fā)債利率并無優(yōu)勢等因素而發(fā)行量有限，北京另一券商業(yè)務人士則表示，《意見》提出地產(chǎn)商發(fā)行企業(yè)債的嚴格限制，表面上是進一步收窄地產(chǎn)商的融資途徑，但實際上“收窄的程度很小，可能可以忽略不計”。

  其解釋稱，交易所公司債“分類監(jiān)管”后，資質較好的地產(chǎn)公司發(fā)行公司債渠道依舊暢通；地產(chǎn)公司發(fā)行交易商協(xié)會的債務融資工具之渠道，亦未關閉。

  “地產(chǎn)商發(fā)債融資時，是公司債，然后是中票，*后才會考慮企業(yè)債。被交易所、交易商協(xié)會篩掉的地產(chǎn)公司項目，從發(fā)改委這邊發(fā)出來的可能性很小?！痹撊耸空f。

  至于是否存在城投公司通過保障房等名目發(fā)債后，將發(fā)債資金用于商業(yè)類地產(chǎn)項目，數(shù)位券商主承人士對21世紀經(jīng)濟報道記者表示，發(fā)改委對企業(yè)債資金用途監(jiān)管嚴格，“目前主要都是省發(fā)改委在監(jiān)管”，資金被挪用的情況較為少見。

  保障房、安置房項目發(fā)債“因城施策”

  《意見》還顯示，發(fā)改委將繼續(xù)支持各類企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券用于保障性住房和棚戶區(qū)改造項目。并對保障性住房類項目進行分類監(jiān)管。

  其中，納入省級保障性住房建設目標任務的項目，地方政府或住建部門需出具文件，對保障性住房項目建設內(nèi)容、拆遷費用來源、納入省級保障性住房建設目標任務等情況進行說明。發(fā)行人應提供省級保障性住房建設目標任務責任書。

  但對只是納入地市和縣級保障性住房建設目標任務的項目，發(fā)改委除了要求地方政府或住建部門出具文件外，還得“結合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、本地房地產(chǎn)市場形勢和去庫存壓力等，對項目的保障性住房性質進行充分論證”。

  對一般安置性住房建設項目，發(fā)改委同樣要求分類對待，以遵循“去庫存、惠民生”的總體原則。

  《意見》要求，出現(xiàn)以下四類情況之一，將不允許發(fā)行企業(yè)債券用于安置性住房建設：一是高庫存城市；二是高資產(chǎn)負債率（高于65%）或資產(chǎn)規(guī)模較?。ㄐ∮?0億元）的企業(yè)；三是回遷安置比例較少的項目，回遷安置房投資比例占項目總投資低于60%的項目；四為未繳納土地出讓金、未取得土地權證的項目。

  對此，北京某券商信用債分析師表示，此舉可在一定程度上防止偏遠城市地產(chǎn)庫存的無謂增加，“畢竟，三四線城市商品房的庫存壓力已經(jīng)很大，可能不少城市已經(jīng)沒有必要再建保障房?！?/p>

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