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“ ”頻現(xiàn) 樓市需在兩端同時發(fā)力
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 來源:中國經(jīng)濟網(wǎng) 閱讀 439 次
在房地產(chǎn)市場“地王”頻現(xiàn)的背景下,原本樓市一再強調(diào)的“去庫存”任務(wù),至少在很多熱點城市當中,已經(jīng)被更急迫的“去杠桿”任務(wù)所取代。
為什么熱點城市要去杠桿?這要從我國金融資源配置的三個不平衡說起。
一是行業(yè)的不平衡性,當前中國經(jīng)濟正處于“三期疊加”的新常態(tài)時期,金融部門基于安全性的考慮,對很多行業(yè)的介入都比較謹慎,相對而言,房地產(chǎn)有實物資產(chǎn)抵押,需求增長空間仍然較大,所以銀行等金融機構(gòu)對房地產(chǎn)是重金投入。
二是區(qū)域的不平衡性。大城市特別是東部地區(qū)大城市占據(jù)了金融資源的主要份額,中小城市的審批權(quán)限和信貸規(guī)模都相對較小,這些城市一般難于獲得足夠金融支持。
三是公司的不平衡性。隨著房地產(chǎn)進入白銀時代,行業(yè)集中度也在不斷提升,金融部門處于安全考慮把金融資源主要投向了大型開發(fā)商。數(shù)據(jù)顯示,2016年上半年中國00房企集中度同比增加4.05個百分點,達到44.35%,占整個房地產(chǎn)市場份額近半。
除了金融資源分布的不平衡性以外,房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展也存在較強的不平衡性。據(jù)統(tǒng)計2016年上半年中國十大熱點城市(主要在東部)總銷售金額占全國總銷售金額的34.55%。金融資源的三個不平衡與房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展的不平衡結(jié)合在一起,就會導致這樣一個結(jié)果:金融部門的資金相對集中到了房地產(chǎn),投入房地產(chǎn)的資金又集中到了東部大城市和大型開發(fā)商。
正因為如此,我們看到滬寧杭等城市房價高漲,“地王”屢見不鮮,而且基本都被大型開發(fā)商獲取。在金融資源過于集中少數(shù)熱點城市和少數(shù)開發(fā)商的情況下,去杠桿就顯得非常必要了。
先看需求側(cè)的按揭杠桿:目前首套按揭大都執(zhí)行首付*低20%的標準,二套和三套房按揭的首付比重也比前幾年限購限貸期間有較大下浮,按揭杠桿率對于刺激或抑制需求,提高或降低購房能力具有比較明顯的作用。
目前各城市房地產(chǎn)市場分化十分嚴重,在部分城市庫存嚴重積壓的同時,一線城市和少數(shù)二三線城市卻處于庫存短缺、房地產(chǎn)供不應求的狀態(tài),如上海、南京、深圳、蘇州、杭州、合肥、廈門等地的住宅消化周期都在6個月以下,有的只有3個月,明顯供不應求。
在這些熱點城市,房地產(chǎn)調(diào)控政策應該是積極抑制需求,擴大供給,大力補庫存而不是去庫存。抑制需求的有效辦法之一就是降低按揭杠桿,熱點城市的按揭政策必須因地制宜,首套房可以繼續(xù)執(zhí)行較低首付比例,但對于二套房按揭應該提高首付成數(shù),第三套房首付成數(shù)應該更高,必要時可以考慮停止第三套房的按揭。
房地產(chǎn)的區(qū)域性和波動性都很強,按揭政策應該因地制宜,保持較強的靈活性和及時性。由于各城市房地產(chǎn)發(fā)展分化嚴重,按揭等金融政策的調(diào)整權(quán)限應該下放給地方政府和地方人行和銀監(jiān)部門,房地產(chǎn)調(diào)控責任主要落實到地方,地方政府要建立起短效調(diào)控機制,根據(jù)市場變化及時抑制或刺激,和長效調(diào)控機制相結(jié)合。
其次看供給側(cè)的杠桿。從開發(fā)貸看,銀行以前對住宅項目普遍執(zhí)行自有資金不低于30%標準,目前很多銀行下調(diào)至25%標準,熱點城市可以考慮提高自有資金比例。供給側(cè)杠桿在土地款融資杠桿,銀行開發(fā)貸明確是不能支付土地款的,但隨著資管計劃的放開,土地款融資近幾年迅猛發(fā)展。各大城市拿地的主力軍——前20強房企的土地款融資比例目前可能達到3:7的比例,等于說30億元的一塊地,自己出9億元就夠了。有這樣高的杠桿率,勢必會對地價乃至房價上漲起到推波助瀾的作用,不利于房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的健康發(fā)展。
*后去杠桿還要結(jié)合開發(fā)商情況來實施。房地產(chǎn)調(diào)控既要因城施策,還要考慮因企施策。如果開發(fā)商借助過高的杠桿率去不斷競拍高價地,這對企業(yè)和金融部門來講都是一種風險。金融部門應該加強企業(yè)研究,摒棄唯規(guī)模論,無論是銀行信托,還是股市債市,對于大型開發(fā)商都應實施差別化政策,把杠桿率降低到合理水平。
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