在經(jīng)歷上半年一路攀高之后，北京樓市在過去幾周上演過山車行情。來自機(jī)構(gòu)較新統(tǒng)計(jì)顯示，從較近四周市場(chǎng)表現(xiàn)來看，市場(chǎng)成交呈現(xiàn)“過山車式”的冷熱強(qiáng)烈交替，6月第三周與7月頭周均沖上周度45000套的高峰，而6月第四周與7月周則均回落至2000余套。

    成交冷熱強(qiáng)烈交替

    據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月周（7月4日-7月10日）北京商品住宅（不含保障房與自住房）共實(shí)現(xiàn)成交2077套，成交面積20.18萬平方米，環(huán)比之前一周分別減少52%、44%。與此同時(shí)，上周商品住宅成交均價(jià)35585元/平方米，環(huán)比上漲7%。

    從較近四周市場(chǎng)表現(xiàn)來看，市場(chǎng)成交呈現(xiàn)“過山車式”的冷熱強(qiáng)烈交替，6月第三周與7月頭周均沖上周度45000套的高峰，而6月第四周與7月周則均回落至2000余套。而在這其中，商住占比趨勢(shì)變化也與整體成交走勢(shì)一致，6月第三周與7月頭周均在70%以上，而6月第四周與7月周則均跌落至50%。

    亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，從上述兩個(gè)變化趨勢(shì)也可以看出，目前商住成交量的變動(dòng)仍然主導(dǎo)著整體成交量的走勢(shì)。不過受到商住調(diào)控預(yù)期的影響，6月中下旬商住項(xiàng)目大量入市并集中成交，使得這類產(chǎn)品需求幾近被“透支”，因此進(jìn)入7月之后商住項(xiàng)目入市量迅速萎縮，7月上旬僅3個(gè)商住類項(xiàng)目入市。其中旭輝26街區(qū)上周實(shí)現(xiàn)成交604套，也成為較后一批集中大量成交的商住，僅一個(gè)項(xiàng)目成交即占據(jù)了全部市場(chǎng)成交的近三成，不過一個(gè)項(xiàng)目的集中爆發(fā)未能挽救整體成交下滑的趨勢(shì)，從上周成交排行來看，除排行頭位的旭輝26街區(qū)之外，排行到第八的項(xiàng)目成交均僅為兩位數(shù)。

    供應(yīng)市場(chǎng)現(xiàn)“三高”

    據(jù)亞豪君岳會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月周（7月4日-7月10日）北京住宅市場(chǎng)共有7個(gè)項(xiàng)目入市，相比之前一周增加兩個(gè)，其中包括頭開華潤城、天潤香墅灣1號(hào)、億城燕西華府等6個(gè)普宅項(xiàng)目，以及頭開·中晟廣場(chǎng)一個(gè)商住項(xiàng)目。7個(gè)項(xiàng)目共新增住宅產(chǎn)品1106套，環(huán)比減少21%，預(yù)售許可面積11.91萬平方米，環(huán)比增加38%。

    亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析認(rèn)為，進(jìn)入7月之后，商住入市量銳減，截至10日僅3個(gè)商住盤入市，取而代之的是普宅項(xiàng)目不斷加緊入市，而在上半年業(yè)績戰(zhàn)收官之后，下半年普宅也逐漸進(jìn)入提價(jià)拉升利潤的階段。

    從項(xiàng)目入市表現(xiàn)來看，上周供應(yīng)市場(chǎng)呈現(xiàn)“三高”，其中頭開華潤城以7萬元/平方米的單價(jià)入市，當(dāng)日售罄認(rèn)購額高達(dá)30億元，創(chuàng)造了今年來的開盤單日認(rèn)購新高；另外平谷區(qū)的天潤香墅灣1號(hào)此次開盤均價(jià)高達(dá)24000元/平方米，在平谷住宅項(xiàng)目價(jià)格多處于15000-20000元/平方米的背景之下，這一價(jià)格也創(chuàng)造了區(qū)域新高；較后億城燕西華府入市價(jià)格46000元/平方米，相比去年入市價(jià)格上漲幅度高達(dá)53%，創(chuàng)造了今年入市項(xiàng)目的較高漲幅。

    任啟鑫分析，受到土地成本上行的拉動(dòng)，住宅市場(chǎng)價(jià)格一路走高，并且從目前政策形勢(shì)來看，房價(jià)并不具備下行動(dòng)力。頭先，雖然今年高層制定了“分城調(diào)控”的主導(dǎo)方針，要求一線城市繼續(xù)加緊調(diào)控，但是北京截至目前僅在部分出讓土地地塊中再度執(zhí)行“90/70”政策，而這也并不能抵消由于供應(yīng)不足所帶來的土地成本的攀升；另外，在住建部2016年工作部署中，大力發(fā)展租房市場(chǎng)已經(jīng)成為解決住房問題的一大方向，而近期火熱的商住調(diào)控傳言據(jù)傳即是為此鋪路，因此對(duì)于普宅市場(chǎng)繼續(xù)收緊調(diào)控的可能性較小。受到政策預(yù)期的影響，雖然入市項(xiàng)目價(jià)格持續(xù)上漲，但需求量仍較為強(qiáng)勁，因此也出現(xiàn)了7萬元豪宅“日光”的現(xiàn)象。

    二手房成交下降9.5%

    二手住宅上周共網(wǎng)簽4611套，環(huán)比前一周下降9.5%，周網(wǎng)簽量再次跌回5000套以內(nèi)。

    偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，6月以來，受市場(chǎng)傳言的影響，北京的公寓類產(chǎn)品出現(xiàn)了明顯的大幅度波動(dòng)，表現(xiàn)異常。而純商品住宅單周1000套上下的網(wǎng)簽量浮動(dòng)則反映了目前北京新房市場(chǎng)持續(xù)低迷的真實(shí)情況。相信隨著政策信息的明確，市場(chǎng)將逐步回歸平穩(wěn)。

    由于之火熱的樓市對(duì)購房需求的嚴(yán)重透支，使得北京二手房市場(chǎng)明顯降溫，預(yù)計(jì)在目前北京樓市政策不變的情況之下，交易量回落，房價(jià)逐步企穩(wěn)，將成為三季度北京樓市的主旋律。(記者邢飛)

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