當(dāng)下的中國(guó)樓市，一線城市大漲，三四線城市處于去庫(kù)存的寒冬，可謂“冰火兩重天”。這也成為此次兩會(huì)眾多代表委員和媒體記者關(guān)心的熱門(mén)話題。在一些代表委員看來(lái)，既要盡快抑制“一線城市”過(guò)快上漲，又要對(duì)“三四線城市”去庫(kù)存，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)面臨著的考驗(yàn)。

是什么造成一線城市樓價(jià)過(guò)快上漲？去庫(kù)存的市場(chǎng)邏輯能否就此逆轉(zhuǎn)？政策走向是否將由此生變？仲量聯(lián)行分析人士認(rèn)為，一線城市這波漲勢(shì)的基礎(chǔ)是樓市政策的持續(xù)放松，目前已經(jīng)達(dá)到了一個(gè)臨界點(diǎn)。對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的預(yù)期突顯了當(dāng)下購(gòu)房的緊迫性，在媒體的放大下更催生“恐慌性”購(gòu)房與日光盤(pán)現(xiàn)象頻現(xiàn)。近期京滬等一線城市都在調(diào)研房?jī)r(jià)過(guò)快上漲問(wèn)題，樓市政策基調(diào)有可能即將趨向收緊；而去庫(kù)存壓力較大的三四線城市，依然要按“因城施策”的思路加快去庫(kù)存。

一線樓市明顯回暖

仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒認(rèn)為，各種樓市利好政策頻出，顯著提振了市場(chǎng)信心，是這輪回暖的基礎(chǔ)。2月16日央行發(fā)布的1月新增人民幣貸款額已達(dá)到2.51萬(wàn)億，創(chuàng)出單月信貸投放歷史新高，同比增加1.04萬(wàn)億元，房地產(chǎn)按揭明顯增長(zhǎng)。春節(jié)前夕，房貸新政重磅來(lái)襲，為中小城市樓市的去庫(kù)存給予金融方面的大力支持。此后，各省市陸續(xù)出臺(tái)配套政策，力度，且政策出臺(tái)速度明顯加快?！翱梢哉f(shuō)，目前的樓市政策比過(guò)去十年里的任何時(shí)刻都要寬松，包括2009年的政策反轉(zhuǎn)時(shí)期?！敝苤句h表示。

雖然各種利好政策在一線城市相對(duì)受限，但由于購(gòu)購(gòu)力強(qiáng)、人口凈流入、庫(kù)存量低等多重因素影響，一線城市樓市更放大了這些利好因素，形成尤為熱烈的市場(chǎng)氛圍。再加上一線城市土地供應(yīng)呈逐漸遞減的緊縮趨勢(shì)，這種房源總體稀缺的狀態(tài)更令市場(chǎng)容易被鼓動(dòng)上漲。對(duì)于未來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)的預(yù)期突顯了當(dāng)下購(gòu)房的緊迫性，在媒體的放大下更催生“恐慌性”購(gòu)房與日光盤(pán)現(xiàn)象頻現(xiàn)。

另外一個(gè)不容忽視的因素是，相比以往，目前愈加缺乏分散投資的渠道。仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部總監(jiān)麥哲文(Steven McCord)認(rèn)為，從全球投資客或財(cái)富的資產(chǎn)配置方向來(lái)看，由于經(jīng)濟(jì)、就業(yè)以及服務(wù)業(yè)的增長(zhǎng)在一線城市表現(xiàn)得更加集中，選擇一線城市房產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)配置成為財(cái)富的選擇。再加上持續(xù)的股市表現(xiàn)不佳，導(dǎo)致資金無(wú)處可去、投資標(biāo)的物缺失，資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)、尤其是一二線樓市避險(xiǎn)。

三四線樓市短期難回升

然而，一線及部分二線城市的火爆并不能代表全國(guó)樓市?，F(xiàn)實(shí)情況是，中國(guó)樓市仍是一個(gè)雙軌市場(chǎng)，一線城市的購(gòu)房勢(shì)頭非常強(qiáng)勁，二線城市的購(gòu)房勢(shì)頭在逐步提升，而三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度還沒(méi)開(kāi)始回升。

在一線城市，上漲較先是六個(gè)多月前在深圳開(kāi)始，然后上海在過(guò)去兩個(gè)多月中漲勢(shì)顯著；在這些市場(chǎng)，價(jià)格呈直線上升，這是過(guò)去十年里較快的一次上漲。這股漲勢(shì)已經(jīng)蔓延到一些重要的1.5線和2線城市，南京、蘇州等長(zhǎng)三角輻射市場(chǎng)的增長(zhǎng)勢(shì)頭也在快速提升，甚至購(gòu)房者已開(kāi)始從這線城市轉(zhuǎn)戰(zhàn)到周邊那些房?jī)r(jià)較低的城市。例如，購(gòu)房需求已從蘇州蔓延到無(wú)錫，無(wú)錫市場(chǎng)上那些未售的庫(kù)存開(kāi)始被市場(chǎng)去化。

但嚴(yán)峻的形勢(shì)依然存在于三四線城市樓市，這些城市所積壓的庫(kù)存量占全國(guó)庫(kù)存量的比例仍然較大，且短時(shí)間內(nèi)難以逆轉(zhuǎn)。“房地產(chǎn)供應(yīng)過(guò)剩、人口向外遷移以及痛苦的經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，將是這些城市未來(lái)持續(xù)面臨的問(wèn)題。”麥哲文認(rèn)為，一些城市仍過(guò)度依賴制造業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施建造之類(lèi)的“舊經(jīng)濟(jì)”，還沒(méi)有轉(zhuǎn)型為依靠服務(wù)業(yè)和信息技術(shù)等的“新經(jīng)濟(jì)”來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。這些城市進(jìn)行的額外投資產(chǎn)生的回報(bào)非常少，增長(zhǎng)放緩，因此沒(méi)有足夠的就業(yè)崗位來(lái)支撐住房需求的增加。

一線城市帶熱周邊城市去庫(kù)存

對(duì)于近期的政策走向，可以看到一些給樓市降溫的政策言論，但是基本沒(méi)有提上實(shí)施的議程。3月15日，住建部部長(zhǎng)陳政高出席全國(guó)人大記者會(huì)時(shí)，重申了此前的“五條措施”，同時(shí)表示“通過(guò)這次工作，從網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來(lái)看，已經(jīng)取得一定成效?！?/p>

“政策制定者或許可以容忍一線城市房?jī)r(jià)的合理上漲，因?yàn)槟壳敖^大部分的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)集中在少數(shù)城市，而其他城市則沒(méi)有足夠的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)?！敝苤句h認(rèn)為，政府較為理想的目標(biāo)增長(zhǎng)率應(yīng)該在每年個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)，只要能控制在可容忍范圍之內(nèi)，一般不會(huì)貿(mào)然干預(yù)。政府甚至可能希望積極的市場(chǎng)情緒能夠蔓延到一線城市周邊的城市，因?yàn)檫@些城市積壓著大量庫(kù)存，需要通過(guò)去化這些庫(kù)存來(lái)恢復(fù)市場(chǎng)。

事實(shí)上，一線城市房?jī)r(jià)上漲也給人口分流帶來(lái)了一定積極作用。高企的房?jī)r(jià)迫使求職者和其他一些人，尤其是應(yīng)屆畢業(yè)生，去房?jī)r(jià)沒(méi)有那么高的城市定居，而不是完全集中在重要的一線城市。由于轉(zhuǎn)而定居在相對(duì)小型的城市，他們可以為這些市場(chǎng)創(chuàng)造住房需求并振興當(dāng)?shù)氐慕ㄖI(yè)。去年上海和北京的人口增長(zhǎng)非常少，不排除有一部分人難以承受高房?jī)r(jià)而離開(kāi)這些城市，從這一點(diǎn)上來(lái)說(shuō)是一個(gè)不錯(cuò)的效果。

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