SOHO中國(guó)(00410,HK)董事長(zhǎng)潘石屹站在北京光華路SOHO二期15層的落地窗前,渾濁的空氣包圍著樓下的行人與車輛,此時(shí)室外的PM2.5指數(shù)已突破200。他轉(zhuǎn)身讓工作人員測(cè)了測(cè)室內(nèi)數(shù)值,結(jié)果顯示室內(nèi)的PM2.5指數(shù)接近18。

  潘石屹的業(yè)余愛好還有榨果汁、種蘋果,在公開場(chǎng)合極少談市場(chǎng)的他更被視為“不務(wù)正業(yè)”。但實(shí)際上,在轉(zhuǎn)型后,除了對(duì)內(nèi)部管理作了極大調(diào)整,SOHO中國(guó)正在醞釀次變革。“這將涉及所有業(yè)務(wù)環(huán)節(jié),通過互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)改變?nèi)伺c辦公室之間的格局。”昨日(11月26日),潘石屹在接受記者采訪時(shí)透露,預(yù)計(jì)在明年2月1日,SOHO中國(guó)將正式推出與互聯(lián)網(wǎng)合作的平臺(tái),屆時(shí)會(huì)有20到30個(gè)項(xiàng)目參與其中。

  “拿地肯定會(huì)慢下來”

  轉(zhuǎn)型第三年,潘石屹做得更多的事情是賣而不是購(gòu)。

  9月29日,SOHO中國(guó)發(fā)布公告稱,集團(tuán)與攜程上海、攜程關(guān)聯(lián)公司于9月26日就出售凌空SOHO若干物業(yè)及配套設(shè)施訂立框架協(xié)議,總對(duì)價(jià)約為人民幣30.5億元(約合38.5億港元)。

  “其實(shí)今年我們也沒打算再銷售,但剛好攜程看中了這個(gè)項(xiàng)目,就購(gòu)購(gòu)了一半。”潘石屹告訴記者,今年陸續(xù)入市的4個(gè)項(xiàng)目,包括北京的望京SOHO、光華路SOHO二期、上海的復(fù)興路項(xiàng)目以及凌空SOHO,這幾個(gè)項(xiàng)目在明年會(huì)成為SOHO中國(guó)租金收入較主要的來源。“明年基本上已經(jīng)沒有銷售,租金收入會(huì)大幅提高,到明年也將徹底超過銷售(收入)。”

  不過,今年上半年的營(yíng)業(yè)收入中有45.86億元(人民幣,下同)仍然是靠銷售,特別是出售其在上海的多個(gè)項(xiàng)目權(quán)益而獲得。

  “隨著散售項(xiàng)目越來越少,持有型物業(yè)比例增大的同時(shí),如何能夠保證在銷售項(xiàng)目即將完結(jié),但租金收益還未大幅體現(xiàn)的同時(shí)順利轉(zhuǎn)型,這是SOHO中國(guó)面臨的關(guān)鍵問題,借助大宗交易回籠資金還是較合適的。”一位房地產(chǎn)分析人士認(rèn)為。

  “管理會(huì)更加精細(xì)化,而且拿地肯定會(huì)慢下來。”潘石屹透露,今年陸續(xù)入市的項(xiàng)目在明年需要支付的建安成本大概是100億元,為了降低負(fù)債率,整體投資必須慢下來,“畢竟租金收益是長(zhǎng)期的過程,不同于銷售。”

  潘石屹稱,目前公司賬面大約有160億元現(xiàn)金,再加上即將入賬的一筆,會(huì)保持接近200億元的現(xiàn)金量。“從銷售轉(zhuǎn)出租這個(gè)環(huán)節(jié)已經(jīng)成功了,因?yàn)檫@其中較大的挑戰(zhàn)就是資金鏈的斷裂,在轉(zhuǎn)型之前我們花了一個(gè)月的時(shí)間來測(cè)算各種會(huì)出現(xiàn)的可能性,但資金鏈一直沒有出現(xiàn)問題。”潘石屹如是說。

  當(dāng)記者問到,明年是否還會(huì)有新的投資時(shí),潘石屹表示,暫時(shí)還沒有。但對(duì)于已經(jīng)進(jìn)入租賃階段的北京數(shù)個(gè)項(xiàng)目,潘石屹也有他的運(yùn)營(yíng)之道。“先期租金會(huì)比較低一點(diǎn),以望京SOHO為例,我們?cè)?月份預(yù)租開始后,在5月份租金提高了10%,10月份提高了大約3%,而接下來在12月份,可能會(huì)有比較大幅度的租金上調(diào),大概在5%——10%。”

  SOHO中國(guó)二次轉(zhuǎn)型

  世界互聯(lián)網(wǎng)大會(huì)剛剛在烏鎮(zhèn)結(jié)束,潘石屹也去 “打醬油”了。實(shí)際上,他一直在思考如何擁抱互聯(lián)網(wǎng),而這一次,并不是簡(jiǎn)單地在網(wǎng)上賣房子。

  “現(xiàn)在每個(gè)房企都在思考房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合,下一步要考慮如何創(chuàng)新,如何做產(chǎn)品。”說到這里,潘石屹還不忘 “賣關(guān)子”,“我們?cè)诨I備秘密計(jì)劃,關(guān)于房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合,這個(gè)軟件會(huì)在明年2月1日對(duì)外宣布,現(xiàn)在具體細(xì)節(jié)還不能透露。”

  在記者的追問下,潘石屹透露,這一變革將涉及到SOHO中國(guó)所有業(yè)務(wù)環(huán)節(jié),從管理開發(fā)到后期出租,同時(shí)會(huì)涉及新的盈利環(huán)節(jié)以及新的城市擴(kuò)張,通過近期大量“招兵購(gòu)馬”吸引有互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)驗(yàn)的 人士,來搭建SOHO中國(guó)自己的互聯(lián)網(wǎng)運(yùn)營(yíng)技術(shù),但平臺(tái)方面也會(huì)尋找合作伙伴。

  “較核心的還是怎么把傳統(tǒng)行業(yè)提升,以及在互聯(lián)網(wǎng)的情況下,人為什么還要去辦公室,這種格局會(huì)徹底變化,屆時(shí)北京和上海會(huì)各做出一個(gè)樣板間,明年會(huì)有二三十個(gè)項(xiàng)目參與其中。”潘石屹如是說。

  “這會(huì)不會(huì)是SOHO中國(guó)的次轉(zhuǎn)型?”記者問道。老潘點(diǎn)了點(diǎn)頭。

  潘石屹和他的SOHO中國(guó)從某種意義上來說是見證了中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的數(shù)個(gè)節(jié)點(diǎn),這一切從他們購(gòu)房人群的特點(diǎn)便能體現(xiàn)出來。

  “從較早我們的建外SOHO (論壇)、現(xiàn)代城SOHO,我們的客戶越來越多地出現(xiàn)了煤老板這個(gè)群體,緊接著鋼鐵企業(yè),當(dāng)時(shí)唐山鋼企老板到三里屯SOHO,隨便都是3、5個(gè)億,但現(xiàn)在我們的辦公樓,尤其是望京SOHO,超過90%的租戶都是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)。”這個(gè)現(xiàn)實(shí),讓潘石屹不得不思索如何轉(zhuǎn)型。
 

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