從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，一二三線城市房價(jià)大致呈現(xiàn)“階梯狀”，即一線城市房價(jià)環(huán)比全部上漲且漲幅較高，絕大部分二線城市房價(jià)環(huán)比上漲但漲幅低于一線城市，大部分三線城市房價(jià)環(huán)比仍然下降。從房價(jià)變化趨勢來看，下半年樓市將會繼續(xù)回暖，再加之存在降息降準(zhǔn)的可能，房價(jià)上漲城市將會不斷增多。但今年中國樓市未必會完成大逆轉(zhuǎn)，因?yàn)槿木€城市會“拖后腿”，指望三四線城市房地產(chǎn)市場全面復(fù)蘇不現(xiàn)實(shí)。

    蕭條了一年多的樓市有了回暖升溫的跡象。8月18日，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月，全國70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有29個(gè)，上漲的城市則有31個(gè)，上漲城市個(gè)數(shù)比6月進(jìn)一步增加了4個(gè)。

    北上廣深4個(gè)一線城市新建商品住宅價(jià)格都呈上漲態(tài)勢，其中深圳漲幅較高，環(huán)比上漲6.3%;上海以1.9%緊隨其后，北京和廣州則以1.4%和1.2%的環(huán)比漲幅分列第三和第四。從同比數(shù)據(jù)看，除廣州房價(jià)同比下降0.3%外，其他三個(gè)城市同比均呈上漲態(tài)勢，深圳同比漲幅更高達(dá)24%。不過，其他67個(gè)城市房價(jià)同比依然下降，較大降幅為9.7%。

    “一線城市由于聚集效應(yīng)強(qiáng)勁，房地產(chǎn)市場新增需求量旺盛，所以樓市回溫迅速。三四線城市因?yàn)橹皫齑鎳?yán)重，加上需求有限。房價(jià)沒有上漲實(shí)屬正常，無需過分擔(dān)憂?！边_(dá)訊咨詢公司合伙人李菲對記者指出，如今的國內(nèi)樓市已經(jīng)逐步趨向于冷靜，根據(jù)各城市住房庫存量不同，房價(jià)拉升效應(yīng)自然有所不同。未來，一二線城市房價(jià)會保持穩(wěn)步上升的趨勢，而三四線城市則需要更長的時(shí)間來消化之前“爆發(fā)式”增長的庫存。

    一線城市領(lǐng)漲

    這次樓市回暖中，深圳表現(xiàn)得尤為明顯，房價(jià)漲幅之大之快，讓國人驚嘆。北京、上海、廣州等城市房價(jià)緊隨深圳之后，開始上漲。

    去年12月份，深圳成為全國頭個(gè)房價(jià)上漲的城市，2015年上半年繼續(xù)領(lǐng)漲，7月份新房環(huán)比漲幅高達(dá)6.3%，二手房同比更是達(dá)到了24.3%的漲幅。

    對此，上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，深圳目前面臨了供應(yīng)乏力的尷尬，7月份新建商品住宅庫存去化周期僅為6.9個(gè)月，供求關(guān)系和市場預(yù)期發(fā)生了變化，才會導(dǎo)致了幾個(gè)月來深圳房價(jià)的漲勢洶洶。

    隨著一線城市強(qiáng)勢反彈，二線城市也不甘示弱。典型如杭州，去年還被媒體驚呼為“房價(jià)腰斬”，現(xiàn)在已經(jīng)強(qiáng)勁上漲。

    “從房價(jià)走勢來看，杭州新建商品住房銷售價(jià)格自今年4月份以來已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月環(huán)比止跌上漲，漲幅逐月擴(kuò)大。6月杭州新建商品住房銷售價(jià)格環(huán)比上漲1.3%，領(lǐng)漲二線城市，環(huán)比漲幅接近北上廣深等一線城市。由此可見，杭州商品住房價(jià)格止跌回穩(wěn)的趨勢進(jìn)一步鞏固。”杭州市透明售房研究院院長方張接認(rèn)為。

    國務(wù)院發(fā)展研究市場經(jīng)濟(jì)研究所副所長鄧郁松分析稱，一線城市房價(jià)對于金融政策較為敏感，并且由于一線城市供應(yīng)偏緊，市場剛需強(qiáng)勁。當(dāng)購房頭付比例下調(diào)時(shí)，便能激發(fā)一部分購購需求。

    “購房者對購房行為的決策除了居住需求外，較主要的是對房價(jià)的預(yù)期。而在中國這么多年房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，影響房地產(chǎn)價(jià)格的主要是經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策?！编囉羲芍赋觯{(diào)控政策中影響力較大的是信貸政策，因此信貸額度及利率水平可以說是房地產(chǎn)市場的風(fēng)向標(biāo)。

    嚴(yán)躍進(jìn)表示，部分大城市此前投資節(jié)奏放緩，導(dǎo)致可售房源開始變得不足。“由于房地產(chǎn)開發(fā)從拿地到新開工再到預(yù)售是需要一定時(shí)間的，所以目前庫存不足的局面造成了當(dāng)前部分城市房價(jià)過快上漲”。

    一位杭州的房地產(chǎn)商告訴記者，因?yàn)橹皹鞘械兔裕プ觥案睒I(yè)”的同行們這幾個(gè)月也逐步重回房地產(chǎn)業(yè)。

    三四線寒意較濃

    值得注意的是，三四線城市仍然無法擺脫房價(jià)持續(xù)下跌的困境。

    在北京科技大學(xué)企業(yè)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究所所長何維達(dá)看來，三四線城市供大于求的現(xiàn)象仍然很嚴(yán)重，這些地方市場需求比較有限，尤其是投機(jī)需求對于這些城市來說應(yīng)該不是一個(gè)好的選擇，而老百姓的自主需求又比較有限，因此二三線、三四線城市的房地產(chǎn)市場今后都會逐漸冷卻下來，進(jìn)入供需平衡的狀態(tài)。

    亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫也指出，二線城市以及部分東南部經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的三線城市，在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的帶動之下，人口遷移帶來大量的住房需求，城市庫存逐漸去化，房價(jià)也逐漸回歸上升軌道?！暗菍τ诓糠秩€以及大量四線城市來說，由于前期的過度城市開發(fā)，造成嚴(yán)重供應(yīng)過剩，部分城市甚至出現(xiàn)‘鬼城’新區(qū)，嚴(yán)重積壓的庫存以及需求新增的不足，使得城市新建商品住宅價(jià)格難言上漲”。

    不過，新城控股副總裁歐陽捷對于三四線城市樓市的表現(xiàn)較為樂觀。歐陽捷在近期召開的2015年博鰲房地產(chǎn)論壇上指出，一線城市的房價(jià)普遍出現(xiàn)上漲。二線城市方面，去年杭州是全國庫存量較大的城市之一，去化周期超過了30個(gè)月，但是今年也恢復(fù)了量價(jià)提升的形勢。三線城市中包括常州(鄂爾多斯之后列為又一個(gè)鬼城的城市)，房價(jià)和銷售量也在恢復(fù)。

    “所以三四線城市已經(jīng)走出了市場的底部，絕大多數(shù)城市房價(jià)已經(jīng)停止下跌，支撐了全國的房價(jià)的上漲。”但歐陽捷也指出，這種房價(jià)的上漲是緩慢的、差異化的。

    房價(jià)趨于穩(wěn)定

    對于未來房價(jià)的整體走勢，李菲認(rèn)為，“回暖是大勢所趨，全國房價(jià)已經(jīng)走出“偏冷”區(qū)間，開始步入‘合理’區(qū)間，市場供需決定了房價(jià)上漲的趨勢。”

    嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)測，隨著越來越多的城市加入漲價(jià)大軍，后續(xù)房價(jià)增幅有繼續(xù)擴(kuò)大的可能性，或?qū)⒃?月份出現(xiàn)。

    在房地產(chǎn)分析師章達(dá)看來，未來房價(jià)以穩(wěn)定為主。章達(dá)對記者指出，“從去年開始，國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)度過了野蠻增長期，現(xiàn)在逐步進(jìn)入健康理性的階段。具體的表現(xiàn)就是增幅和降幅都趨于穩(wěn)定狀態(tài)?！?/p>

    “今年的后幾個(gè)月，在信貸政策和住房公積金政策的繼續(xù)支持下，自住性、改善性需求還會繼續(xù)釋放，全年的銷售量肯定會好于去年。除一線城市和部分二線城市的房價(jià)溫和上漲外，多數(shù)城市的房價(jià)會總體穩(wěn)定?！敝袊康禺a(chǎn)協(xié)會原副會長朱中一稱。

    偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉則認(rèn)為，目前，市場購房人群仍然以自住型為主，這些人對房屋的價(jià)格承受能力是有限的，如果價(jià)格過度上漲，一部分人會失去購購欲望。此外，進(jìn)入第三季度以來，銀行放款出現(xiàn)“分水嶺”，放款節(jié)奏減緩，審批和放款流程減慢，使得整體市場的成交熱度逐步下降。

    當(dāng)然，影響未來房價(jià)的還有房產(chǎn)稅征收的問題。近日一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，如果開征房地產(chǎn)稅，64%的人認(rèn)為，房地產(chǎn)稅開征會對房價(jià)產(chǎn)生影響，其中，38%的人認(rèn)為房地產(chǎn)稅一旦開征，會引起房價(jià)下跌，購房投資的人會減少。然而，也有26%的人認(rèn)為房地產(chǎn)稅開征，會引起房價(jià)的上漲，房企囤地成本增加、賣房中產(chǎn)生的稅費(fèi)會轉(zhuǎn)嫁到購房人身上;有19%的人認(rèn)為從長期看，房地產(chǎn)稅有助于穩(wěn)定房價(jià);另有17%的人覺得房地產(chǎn)稅征收的影響不好說，不同城市會有不同的影響。

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