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選房是門技術(shù)活一看硬指標(biāo)：容積率、綠化率

編輯：海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期：2016-09-10 00:00:00 有效期：發(fā)布當(dāng)天來源：?？诜慨a(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 523 次

閱讀聲明：文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述，除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

逐利是企業(yè)的本質(zhì)，在市場(chǎng)形勢(shì)不好的情況下，為求快速回籠資金，把樓價(jià)降到地板價(jià)甚至“虧到肉里”的開發(fā)商，此后只能精打細(xì)算，降價(jià)背后或許暗藏樓盤品質(zhì)打折的可能。

房?jī)r(jià)降了，購房者扎進(jìn)樓市搶房之余，還得仔細(xì)考量各種選房要素，找到真正適合自己的、質(zhì)量有保障的房子。要知道，購一套低價(jià)房，是一時(shí)賺到；購到既舒適又增值的房子，才算眼光獨(dú)到。讓我們把幾個(gè)選房關(guān)鍵告訴你。

選房是門技術(shù)活

一看硬指標(biāo)：容積率、綠化率

關(guān)系居住舒適度

樓盤硬指標(biāo)在期房之初就定下了，購房者選房時(shí)頭先考量“容積率、綠化率、車位配比”三大要素。

容積率，是指一個(gè)小區(qū)的總建筑面積與用地面積的比率。容積率與居住舒適度成反比，比如，獨(dú)立別墅容積率0.5以內(nèi)；花園洋房或者多層，容積率約1;高層容積率集中在2.5~3.5之間。

越是高樓大廈，容積率越高，建筑和人口居住密度也就越大。對(duì)開發(fā)商來說，房子建得越多越好，而高容積率的小區(qū)勢(shì)必影響居住舒適。購房時(shí)，購房者頭先要問清樓盤的容積率，這個(gè)數(shù)字讓你知道小區(qū)建筑密度有多大。

綠化率是體現(xiàn)小區(qū)品質(zhì)的另一個(gè)重要指標(biāo)。目前國家規(guī)定新建小區(qū)的綠化率不能少于30%。除地面外，樓盤其他綠化也能計(jì)算入內(nèi)，綠化率這種泛泛的計(jì)算方式給開發(fā)商留下了操作空間。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，有的開發(fā)商為了有高綠化率賣點(diǎn)，存在一種可能是，在屋頂上做綠化，地面覆蓋綠化面積不變，變相提高綠化率。還有一種，開發(fā)商縮小花園或者減少綠地面積，節(jié)省成本。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士的建議是，購房者跟開發(fā)商溝通，把具體綠化率寫進(jìn)購房合同;或者到規(guī)劃局查圖紙，綠化面積和位置在圖紙上都有詳盡標(biāo)注。

車位是當(dāng)前較為關(guān)注的居住配套，小區(qū)車位配比高低影響生活的便利程度。車位配比是指小區(qū)車位總數(shù)與住宅總套數(shù)的比率。“車位配比高，對(duì)收益不利。”一位業(yè)內(nèi)人士道出現(xiàn)狀，車位成本8萬元/個(gè)以上，剛需盤車位價(jià)格賣不高，去化慢。高成本低收益，開發(fā)商積極性不高，剛需盤的車位配比基本貼著下限1∶0.7規(guī)劃的，即100套房子，配70個(gè)車位，造成小區(qū)“停車難”。

二看軟實(shí)力：口碑、知名度、物管

關(guān)系未來“錢途”

從二手房市場(chǎng)來看，品牌小區(qū)的房?jī)r(jià)漲得比同地段普通小區(qū)要快。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，品牌開發(fā)商的樓盤品質(zhì)、物業(yè)管理經(jīng)過時(shí)間檢驗(yàn)，被市場(chǎng)認(rèn)可，優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在二手房市場(chǎng)的價(jià)格上。一般來說，品牌開發(fā)商對(duì)樓盤物管有資金支持，避免了物管頻繁更替，管理混亂的情況。

三摳細(xì)節(jié)：戶型圖、空間尺寸

關(guān)系通風(fēng)和日照

戶型是自住者較為關(guān)注的因素。按規(guī)定，樓書上的戶型圖，每個(gè)功能間都需標(biāo)注尺寸。有的開發(fā)商怕影響營銷效果，不標(biāo)注任何尺寸，僅是戶型格局的簡(jiǎn)單勾勒。一個(gè)沒有尺寸的戶型圖，房間畫得再闊綽，對(duì)購房者都沒有實(shí)際參考意義。業(yè)內(nèi)人士建議，戶型圖上的尺寸，要求開發(fā)商寫入合同。

如果購房者忽視了尺寸，逼仄程度可能超過你預(yù)期。如今開發(fā)商把90平方米戶型做到三房?jī)尚l(wèi)甚至四房作為營銷賣點(diǎn)，從尺度來看，居住起來未必舒適。滿足基本居住功能基礎(chǔ)上，購房者別一味追求多房戶型。

還有一些容易讓人忽略的細(xì)節(jié)。戶型圖上每個(gè)空間都帶窗戶，看似全明，你得仔細(xì)考究。如果窗戶是對(duì)著通風(fēng)井，通風(fēng)和采光效果都很差。高層樓盤中，書房、廚房和衛(wèi)生間的窗戶很可能朝著通風(fēng)井，書房、廚房采光不足，影響生活。

圖紙上勾勒得再美，不如樓盤現(xiàn)場(chǎng)考察來得實(shí)在。房子不好賣，準(zhǔn)現(xiàn)房越來越多，對(duì)購房者來說是好事。房子內(nèi)有沒有多根柱子，窗戶有多大，采光好不好，尺度感怎么樣，實(shí)地探訪較直觀了。除了方便實(shí)地考察外，準(zhǔn)現(xiàn)房離交房時(shí)間短，不確定性因素小，減少購房風(fēng)險(xiǎn)。

四留證據(jù)：

關(guān)系日后維權(quán)

成本壓力下，一些開發(fā)商或許會(huì)降低樓盤品質(zhì)。外立面材料變更，是開發(fā)商較能省錢的一種方式。城北某樓盤降價(jià)前，宣稱外立面全部是干掛石。降價(jià)后，該樓盤部分住宅樓外立面取消了石材，用涂料代替。

業(yè)內(nèi)人士給記者算了一筆賬，干掛石材，算上鋼筋龍骨、螺絲和人工費(fèi)，每平方米高達(dá)近1000元；涂料或面磚每平方米不超過400元。前者花費(fèi)是后者的數(shù)倍之多，“石材改涂料”，一個(gè)普通小區(qū)能省下幾千萬。

即使開發(fā)商不敢明目張膽更換外立面，選取材料上擠出點(diǎn)水分來也不是不可能。以石材為例，石材花崗巖中，新疆產(chǎn)的卡拉麥利金比普通花崗巖貴100元~200元/平方米。石材用好用差，也相差一筆不小的費(fèi)用。

小區(qū)樹種選擇上，同樣有門道。銀杏、香樟都是名貴樹種，一棵花費(fèi)10萬元以上，普通的成年大樹幾千、幾萬元一棵，小樹苗一兩百元就夠了。樹木品種配比調(diào)整，可省幾百萬。

“能想到的細(xì)節(jié)較好有書面承諾。”房產(chǎn) 律師建議，購房者盡可能把開發(fā)商口頭承諾變?yōu)闀鎱f(xié)議寫進(jìn)合同，或者在合同內(nèi)注明廣告構(gòu)成合同要約。另外，樓書、銷售人員承諾的影音資料都可保留，房子交付后有問題，可作為維權(quán)的依據(jù)。

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