二手商品房稅費舉例

王先生出售一套團結(jié)湖地區(qū)的二手商品房，建筑面積100平米，建筑年代為2000年，產(chǎn)權(quán)證日期為2002年，原購房價為60萬元，購房時手續(xù)費及公證費等共1000元，購房后裝修費花了5萬元。

二手房購賣稅負細盤算 投資者可選合理避稅方式

趙小姐通過房產(chǎn)中介購購了這套房產(chǎn)，成交單價為8000元/平米，即房屋成交總價為80萬元。

在此二手房交易中，王先生需要交納的費用為：向地稅局交納的稅費：

●印花稅：總房款的萬分之五=800000×0.5‰=400元

●營業(yè)稅（包含城市維護建設(shè)稅和教育費附加）：總房款×5.5%= 800000×5.5%=44000元

●個稅：個稅計算公式為：（轉(zhuǎn)讓收入-購房原值-轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交納的稅費-合理費用）×20%.

①購房原值，購房原值包括實際支付的房價款及交納的相關(guān)稅費，其中房價款600000元，契稅：600000×1.5%= 9000元，印花稅：600000×0.05%=300元，因此，此房屋原值為：600000 9000 300=609300元

②轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的稅費：包括營業(yè)稅和印花稅，即44000 400=44400元

③合理費用，王先生購購房屋時使用的是貸款，在轉(zhuǎn)讓前已償還銀行貸款利息共80000元，另外，手續(xù)費及公證費1000元，裝修費用50000元，那么，合理費用為：80000 1000 50000=131000元此房屋要繳納的個稅為：（800000-609300- 131000-44400）×20%= 3060元向房地產(chǎn)經(jīng)紀公司繳納的費用：

●中介費：總房款的2%=800000×2%=16000元

●居間擔保過戶費：1500元王先生共需繳納的費用為：400 44000 3060 16000 1500=64960元

二手房購賣稅負細盤算 投資者可選合理避稅方式
一位女子手持紙牌，欲購二手房。本報記者康亞風攝

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二手房交易其他避稅方式

1.暫緩出售，以達到5年期限

對個人出售自住5年以上，并且是家庭惟一生活用房的房產(chǎn)，免征個人所得稅及營業(yè)稅。

5年內(nèi)出售的次新房中有近30%的房產(chǎn)距5年期滿僅剩不到一年的時間，因此在不急于出售的前提下，房主可以考慮先行出租，待期滿后再進行出售，可以享受免征個稅及營業(yè)稅待遇。

2.利用購房退稅期

對出售自有住房前后一年內(nèi)按市場價格再購房的市民，其出售原有住房應(yīng)繳納的個人所得稅，可以視新購房的價值進行全部或部分免稅。

市民個人出售自有住房前后一年內(nèi)購購了新住房的，如果新購房的金額大于或等于現(xiàn)住房的銷售額，那么，現(xiàn)住房銷售時應(yīng)繳納的個人所得稅可以享受免征的稅收優(yōu)惠政策；如果新購房的金額小于現(xiàn)住房銷售額，則可以按照購房金額占現(xiàn)住房銷售額的比例，享受減征同比例個人所得稅的稅收優(yōu)惠政策。

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