雖然目前退出房地產(chǎn)市場(chǎng)的都是"非主流"開(kāi)發(fā)商，但業(yè)內(nèi)人士指出，還有兩類開(kāi)發(fā)商漸顯退市跡象：融資渠道單一的小型房企以及2009年拿了地王項(xiàng)目的房企。如果調(diào)控政策持續(xù)深入，為調(diào)控"祭旗"者會(huì)越來(lái)越多。

調(diào)控之下有衰兵

7月初，安徽金種子酒業(yè)股份公司（下稱"金種子酒"）發(fā)布公告，擬以8055.83萬(wàn)元將持有金種子房地產(chǎn)98.16%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給金種子集團(tuán)，從而退出房地產(chǎn)行業(yè)。

金種子酒公告表示，房地產(chǎn)調(diào)控政策讓市場(chǎng)發(fā)生較大變化，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)將更趨激烈，金種子房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為公司非主要業(yè)務(wù)，規(guī)模較小，起步較晚，發(fā)展不快，現(xiàn)在退出房地產(chǎn)行業(yè)有利于規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

根據(jù)金種子酒2009年年報(bào)，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入828.85萬(wàn)元，僅占主營(yíng)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入的0.79%，與6.07億元的酒類業(yè)務(wù)和4.23億元的制藥業(yè)相比不過(guò)是一把"小錢"。但其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率近42.88%，遠(yuǎn)高于其制藥業(yè)的1.49%。

地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究專家鄧浩志接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)表示，投機(jī)是非地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)參與房地產(chǎn)行業(yè)的主要原因。在市場(chǎng)好的情況下，企業(yè)通過(guò)抄地或入股等方式盈利，但是在市場(chǎng)出現(xiàn)萎縮以及調(diào)控預(yù)期加強(qiáng)或者延續(xù)的情況下，企業(yè)就會(huì)考慮以各種方式退出市場(chǎng)。

實(shí)際上，金種子酒不過(guò)是調(diào)控以來(lái)退市的冰山一角，6月28日國(guó)土部部長(zhǎng)徐紹史提出要"繼續(xù)強(qiáng)化房地產(chǎn)用地管與控"，一度進(jìn)退維谷的企業(yè)聞風(fēng)而動(dòng)，上演退市大潮。

頗具戲劇性的一幕是，繼6月29日豐樂(lè)種業(yè)擬以6274萬(wàn)元的價(jià)格向關(guān)聯(lián)方合肥城改轉(zhuǎn)讓豐樂(lè)房產(chǎn)100％股權(quán)、剝離房地產(chǎn)資產(chǎn)之后，太原剛玉、愛(ài)建股份和ST珠峰三家上市公司不約而同地選擇在6月30日轉(zhuǎn)讓股權(quán)或項(xiàng)目，退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

耐人尋味的是，據(jù)豐樂(lè)種業(yè)當(dāng)時(shí)透露，公司內(nèi)部收到消息稱，中國(guó)證監(jiān)會(huì)7月1日起會(huì)對(duì)上市涉房企業(yè)進(jìn)行融資限制，甚至停止融資，所以將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)脫手，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。而四家公司的公告，幾乎均將矛頭直指宏觀調(diào)控。

地王房企或退市

事實(shí)上，追溯4月新政之后，早有江蘇吳中、華東醫(yī)藥、海利得、重慶路橋等非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)陸陸續(xù)續(xù)退出房地產(chǎn)市場(chǎng)。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究主任尹伯成接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)則表示，目前的退市針對(duì)的是非主流開(kāi)發(fā)商，也就是非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)，"在主流開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有大量降價(jià)的時(shí)候，他們得趕緊把手中的地產(chǎn)資產(chǎn)賣掉，把握時(shí)間"。尹伯成表示，2007年之后房?jī)r(jià)上漲，非主流開(kāi)發(fā)商看好未來(lái)房?jī)r(jià)，投機(jī)色彩比較濃。他們購(gòu)地價(jià)格比較高，調(diào)控之下，降價(jià)就會(huì)虧損，轉(zhuǎn)賣地產(chǎn)資產(chǎn)是個(gè)好辦法。"房地產(chǎn)行業(yè)必須進(jìn)行洗牌。"

除了非房地產(chǎn)主業(yè)企業(yè)退市成勢(shì)，鄧浩志同時(shí)指出，還有兩類開(kāi)發(fā)商退市漸顯跡象：融資渠道單一的小型房企以及2009年拿了地王項(xiàng)目的房企。

誠(chéng)然，適逢調(diào)控，即使在2009年的土地盛宴上長(zhǎng)袖善舞的企業(yè)同樣苦不堪言。2009年11月13日，福建望城投資競(jìng)得一宗地塊，其土地使用權(quán)出讓金總額為3.39億元。但是隨著2010年5月的期限逼近，望城投資尚有1.02億元未付款。5月12日，望城投資公告出讓福州濱江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100％股權(quán)，不難發(fā)現(xiàn)1.45億元的售價(jià)正好可以填補(bǔ)其拿地欠款。

境外資金抄底

既有退市者，必有接盤者。

"對(duì)于企業(yè)來(lái)講，尤其是在環(huán)境不好的情況下，以比較低的成本拿到項(xiàng)目是比較好的進(jìn)入時(shí)機(jī)。"經(jīng)緯行研究經(jīng)理朱欣苑對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。鄧浩志則表示："部分在2009年沒(méi)有吃飽的公司、處于閑置半閑置狀態(tài)的中小房企，現(xiàn)金流相對(duì)充裕，有抄底的能力和機(jī)會(huì)。"

因此，6月乍現(xiàn)并購(gòu)潮。湯城集團(tuán)、中駿置業(yè)、世紀(jì)星源、華聯(lián)控股、SOHO中國(guó)、鳳凰置業(yè)、眾安房產(chǎn)集團(tuán)、花樣年等房企紛紛通過(guò)并購(gòu)獲得土地。其中，6月11日，SOHO中國(guó)斥資22.5億元收購(gòu)了國(guó)鼎公司90%股權(quán)，間接囊括外灘204地塊；6月15日，花樣年僅以3億余元就收購(gòu)了東莞市土地儲(chǔ)備近10萬(wàn)平方米的花千里房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。不過(guò)，接盤者的青黃不接同樣令人生疑。根據(jù)太原剛玉公告，截至2009年12月31日，其接盤者中正房地產(chǎn)中凈資產(chǎn)為-11843萬(wàn)元，凈利潤(rùn)為-4293萬(wàn)元，顯然是資不抵債。而重慶路橋的接盤者重慶市奇尚房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立于2009年11月，其股東和背景至今成謎。

鄧浩志對(duì)此解釋道，一個(gè)比較突出的現(xiàn)象是，很多中小型企業(yè)突然之間資金非常充裕，特別活躍，可能是通過(guò)私募融資，背后有境外資金撐腰。

"就我所知，國(guó)外的私募資金對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)非常感興趣，雖然調(diào)控不明朗，但長(zhǎng)期來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)在二三十年之內(nèi)保持一個(gè)相當(dāng)穩(wěn)定的增速。所以新加坡和香港等境外私募都陸陸續(xù)續(xù)來(lái)中國(guó)考察項(xiàng)目。"鄧浩志表示。

在中小型房企覬覦退市者，卻苦于信貸收緊、預(yù)售情況不理想之際，私募早已悄然狩獵。一出一進(jìn)之間皆因資本，卻醞釀著一場(chǎng)變局。

"趨勢(shì)就是越來(lái)越往專業(yè)化方向靠攏，所謂專業(yè)化不單指開(kāi)發(fā)，還在工程、銷售甚至在融資等各個(gè)環(huán)節(jié)。所有動(dòng)作，無(wú)論是進(jìn)或出，都是優(yōu)勝劣汰的過(guò)程，畢竟房地產(chǎn)公司到現(xiàn)在還是太多了，也就是說(shuō)大魚小魚都還能混。"鄧浩志對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示道，"有人說(shuō)房地產(chǎn)業(yè)是暴利行業(yè)，但是未來(lái)的趨勢(shì)是非專業(yè)企業(yè)的獲利能力會(huì)越來(lái)越低，慢慢被擠出市場(chǎng)。"

(作者：肖素吟)