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必備的十式購房技巧寶典
編輯:海南房產網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 573 次
第1式看位置
選房三要素:位置、位置、位置。房產作為不可動的資產,所處位置對其使用和保值、增值起著決定性的作用。房產作為一種較實用的財產形式,即使購房的頭要目的是為了居住,購購房產仍然同時還是一種較經濟的、具有較高預期潛力的投資。房產能否升值,所在的區(qū)位是一個非常重要的因素。
看一個區(qū)位的潛力不僅要看現(xiàn)狀,還要看發(fā)展,如果購房者在一個區(qū)域各項市政、交通設施不完善的時候以低價位購房,待規(guī)劃中的各項設施完善之后,則房產大幅升值很有希望。[判斷二手房真實房齡 看廚衛(wèi)]
第2式看配套
居住區(qū)內配套公建是否方便合理,是衡量居住區(qū)質量的重要標準之一。稍大的居住小區(qū)內應設有小學,以排除城市交通對小學生上學路上的威脅,且住宅離小學校的距離應在300米左右(近則擾民,遠則不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顧的基層商店配套,我愛婚風尚半徑較好不要超過150米。
目前在售樓書上經常見到的“會所”,指的就是住區(qū)居民的公共活動空間。大多包括小區(qū)餐廳、茶館、游泳池、健身房等體育設施。由于經濟條件所限,普通老百姓購購的房子面積不會很大,購房者購的是80平方米的住宅,有了會所,他所享受的生活空間就會遠遠大于80平方米。隨著居住意識越來越偏重私密性,休閑、社交的需求越來越大,會所將成為居住區(qū)不可缺少的配套設施。會所都有哪些設施,收費標準如何,是否對外營業(yè),預計今后能否維持正常運轉和持續(xù)發(fā)展等問題,也是購房者應當了解的內容。
第3式看綠化
綠地率,指的是居住區(qū)用地范圍內各類綠地的總和占居住區(qū)總用地的百分比。值得注意的是:“綠地率”與“綠化履蓋率”是兩個不同的概念,綠地不包括陽臺和屋頂綠化,有些開發(fā)商會故意混淆這兩個概念。由于居住區(qū)綠地在遮陽、防風防塵、殺菌消毒等方面起著重要作用,所以有關規(guī)范規(guī)定:新建居住區(qū)綠地率不應低于30%。沈陽城近郊居住區(qū)綠地率應在35%以上,在市區(qū)附近,如果住區(qū)綠地率能達到40%甚至50%,就比較難得了。購房者不要被什么這園林那風格唬住,也許那個項目連起碼的標準都還沒有達到呢。
第4式看布局
建筑容積率是居住區(qū)規(guī)劃設計方案中主要技術經濟指標之一。這個指標在商品房我愛婚風尚廣告中經常見到,購房者應該了解。
一般來講,規(guī)劃建設用地范圍內的總建筑面積乘以建筑容積率就等于規(guī)劃建設用地面積。
規(guī)劃建設用地面積指允許建筑的用地范圍,其住區(qū)外圍的城市道路、公共綠地、城市停車場等均不包括在內。建筑容積率和居住建筑容積率的概念不同,前者包括了用地范圍內的建筑面積,而總用地一樣,因此在指標中,前者高于后者。
容積率高,說明居住區(qū)用地內房子建的多,人口密度大。一般說來,居住區(qū)內的樓層越高,容積率也越高。以多層住宅(6層以下)為主的住區(qū)容積率一般在1.2至1.5左右,高層高密度的住區(qū)容積率往往大于2,在房地產開發(fā)中為了取得更高的經濟效益,一些開發(fā)商千方百計地要求提高建筑高度,爭取更高的容積率。但容積率過高,會出現(xiàn)樓房高、道路窄、綠地少的情形,將極大地影響居住區(qū)的生活環(huán)境。
容積率的高低,只是一個簡單的指標,有些項目雖然看上去容積率不高,但是為了增大中庭園林或是閃避地下車庫,而使得樓座擁擠一隅也是不可取的。
在居住區(qū)規(guī)劃中,應使住宅布局合理,為保證每戶都能獲得規(guī)定的日照時間和日照質量,要求條形住宅長軸外墻之間保持一定距離,即為日照間距。
第五式看交通
居住區(qū)內的交通分為人車分流和人車混行兩類。目前作為樓盤賣點的“人車分流”,汽車在小區(qū)外直接進入小區(qū)地下車庫,車行與步行互不干擾,因小區(qū)內沒有汽車穿行、停放、噪音的干擾,小區(qū)內的步行道兼有休閑功能,可大大提高小區(qū)環(huán)境質量,但這種方式造價較高。
人車混行的小區(qū)要考察區(qū)內主路是否設計得“通而不暢”以防過境車流對小區(qū)的干擾。是否留夠了汽車的泊位,停車位的位置是否合理,一般的原則是露天停放的汽車盡量不進住宅組團,停車場若不得不靠近住宅,應盡量靠近山墻而不是住宅正面。另外,汽車泊位還分為租賃和購購兩種情況,購房者有必要搞清楚:車位的月租金是多少;如果購購,今后月管理費是多少,然后仔細算一筆賬再決定是租還是購。
第6式看價格
大家都明白,購房子當然絕不是越便宜越好,關鍵是要看性能價格比,也就是說是否物有所值、價格合理。購房者看中某一樓盤后,應當盡力克制購購沖動,耐心對同一區(qū)位、同等檔次樓盤的性能進行比較,同時還要問清實價。
對有意購購的幾個項目進行性能與價格的比較時,頭先要弄清每個項目報的價格到底是什么價,有的是“開盤價”,即較底價;有的是“均價”;有的是“較高限價”;有的是整套價格、有的是套內建筑面積價格……較主要的是應弄清(或換算)所選房屋的實際價格,因為這幾個房價出入很大,不弄明白會影響你的判斷力。房屋出售時是“毛坯房”、“初裝修”還是“精裝修”,也會對房屋的價格有影響,比較房價時應考慮這一因素。
當幾個樓盤站到同一起跑線上后,購房者頭先可以將大大超過預算和性能過差的項目剔除,然后再綜合比較。一般來講,性能越好的樓盤越貴,此時就需要冷靜分析:哪些性能是必須的,哪些性能對自己無用,對于那些只會增加房價的華而不實的賣點性能一定要果斷“割愛”。
第7式看通風采光
萬物生長靠太陽,特別是對經常在家的老人和兒童來說,陽光入室是保證他們身心健康的基本條件。有效的日照能改善住宅的小氣候,保證住宅的衛(wèi)生,提高住宅的舒適度。住宅內的日照標準,由日照時間和日照質量來衡量。沈陽地處北緯39°57’,日照時間以大寒日不少于兩公里為標準。
按照《住宅設計規(guī)范》規(guī)定:“每套住宅至少應有一個居住空間能獲得日照,當一套住宅中居住空間總數(shù)超過4個時,其中宜有兩個獲得日照?!本幼⌒^(qū)內的住宅“朝南”往往是開發(fā)商的強勁賣點,但值得注意的是:有些住宅樓南北之間間距達不到規(guī)范要求,南向窗面積很小或開在深凹槽里往往使住宅不能獲得有效日照。
在炎熱的夏季,良好的通風往往同寒冷季節(jié)的日照一樣重要。沈陽屬溫帶大陸性氣候,夏季多為東南風,冬季多為偏北風。如果住宅有南北兩個朝向,夏季能有穿堂風,比住宅中所有居室都朝南,但沒有穿堂風的要好。所以一般來說,板樓的通風效果好于塔樓。目前沈陽樓市中還有“塔聯(lián)板”和更緊密結合的“塔混板”出現(xiàn),在選擇時,購房者要仔細區(qū)別哪些戶型是板樓的,哪些戶型是塔樓的。此外還要注意住宅樓是否處在開敞的空間,住宅區(qū)的樓房布局是否有利于在夏季引進主導風,保證風路暢通。一些多層或板樓,從戶型設計上看通風情況良好,但由于圍合過緊,或是背倚高大建筑物,致使實際上無風光顧。
第八式看物業(yè)
購房時,購房者一定要問問,物業(yè)公司是否進入了項目,何時進入項目。一般來說,物業(yè)公司介入項目越早,購房者受益越大。若在住宅銷售階段物業(yè)公司還沒有介入,開發(fā)商在物業(yè)管理方面做出許多不現(xiàn)實、不合理的承諾,如物業(yè)費如何低,服務如何多等等,待物業(yè)公司一核算,成本根本達不到,承諾化為泡影,購房者就會有吃虧上當?shù)母杏X。
物業(yè)管理是由具備資格的物業(yè)管理公司實施的有償服務,廣州地區(qū)小區(qū)物業(yè)管理費標準因住宅等級、服務內容、服務深度而異。物業(yè)管理費都有哪些內容、冬季供暖費多少、小區(qū)停車位的收費標準、車位是租是賣等,購房前都應問清楚,以便于估算資金,量力而行。
第9式看戶型
平面布局合理是居住舒適的根本,好的戶型設計應做到以下幾點:(1)入口有過渡空間,即“玄關”,便于換衣、換鞋,避免一覽無遺。(2)平面布局中應做到“動靜”分區(qū)。動區(qū)包括起居廳、廚房、餐廳,其中餐廳和廚房應聯(lián)系緊密并靠近住宅入口。靜區(qū)包括主臥室、書房、兒童臥室等。若為雙衛(wèi),帶洗浴設備的衛(wèi)生間應靠近主臥室。另一個則應在動區(qū)。(3)起居廳的設計應開敞、明亮,有較好的視野,廳內不能開門過多,應有一個相對完整的空間擺放家具,便于家人休閑、娛樂、團聚。(4)房間的開間與進深之比不宜超過1比2。(5)廚房、衛(wèi)生間應為整體設計,廚房不宜過于狹長,應有配套的廚具、吊柜,應有放置冰箱的空間。衛(wèi)生間應有獨立可靠的排氣系統(tǒng)。下水道和存水彎管不得在室內外露。
第10式看面積
隨著小戶型熱潮的興起,長沙商品房的套內面積稍稍降了一些,但是許多長沙購房者仍然認為住房面積越大越好,似乎小于100平方米的住宅就只能是梯級消費的臨時過渡產品。甚至一些經濟適用房也名不副實,大戶型、復式戶型蓋了不少,致使消費者也被誤導,覺得、超豪華的住宅才好用。其實尺度過大的住宅,人在里面并不一定感覺舒服。從經濟上考慮,不僅購房支出大,而且今后在物業(yè)、取暖等方面的支出也會增加。
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