盡管時(shí)下秋意綿綿，但一直渴望購(gòu)上房的張文元還是感受到了一絲暖意。

　　9月29日，國(guó)家多部門(mén)聯(lián)手推出了信貸、稅收、市場(chǎng)監(jiān)管等多項(xiàng)房地產(chǎn)調(diào)控措施，如：暫停發(fā)放第三套及以上房貸；頭套房頭付比例不低于30%；房?jī)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快城市將限定家庭購(gòu)房套數(shù)，調(diào)整住房交易環(huán)節(jié)的契稅和個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策等。

　　從具體措施和傾向性來(lái)看，張文元打心眼里為這些政策叫好，但與此同時(shí)他也有個(gè)憂慮：近年來(lái)相關(guān)部門(mén)多次出臺(tái)措施以勒住“高房?jī)r(jià)”這匹脫韁的野馬，但收效甚微，甚至今年4月出臺(tái)的號(hào)稱史上較嚴(yán)厲的調(diào)控政策執(zhí)行近半年來(lái)，全國(guó)房?jī)r(jià)依然以巋然不動(dòng)的姿態(tài)繼續(xù)在高位運(yùn)行。這一次，會(huì)不會(huì)也是這樣呢？

　　對(duì)此，多位專家認(rèn)為，本輪調(diào)控政策很好，但下層執(zhí)行不到位往往令政策的威力大打折扣，這是調(diào)控?zé)o力的重要原因。

　　多家開(kāi)發(fā)商喊“狼來(lái)了”

　　這一步棋大大超出了許多業(yè)內(nèi)人士的猜測(cè)。繼今年4月17日后，不到半年的時(shí)間，業(yè)內(nèi)人士眼中的“二次調(diào)控”就靴子落地，這一時(shí)間點(diǎn)比不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)的提前了至少半個(gè)月。

　　對(duì)此，國(guó)家有關(guān)部委表示，這是為了落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果。

　　但鞏固的含義頗令市場(chǎng)各方有些費(fèi)解。

　　事實(shí)上，在9月份，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)如南京、上海等地地王頻出，北、上、廣、深等多個(gè)城市成交火熱，房?jī)r(jià)并未出現(xiàn)松動(dòng)跡象。

　　“一般量在價(jià)先，成交量走低，房?jī)r(jià)才可能下降；反之，成交量的迅猛增長(zhǎng)有可能引發(fā)房?jī)r(jià)進(jìn)一步攀升，因此此時(shí)多部門(mén)出臺(tái)調(diào)控措施，對(duì)于打擊房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，其影響將是非常大的?！比A業(yè)地產(chǎn)副總裁陳云峰表示。

　　慢城別墅營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)曹鋒杰認(rèn)為，在“4·17”調(diào)控之后，隨著各種政策的打壓，開(kāi)發(fā)商的資金鏈普遍吃緊，不少房企甚至面臨倒閉的風(fēng)險(xiǎn)，政策效果初步顯現(xiàn)。但金九月的到來(lái)，成交量上升又讓開(kāi)發(fā)商整體賺得盆滿缽滿。其實(shí)，4月出臺(tái)的史上較嚴(yán)厲的房產(chǎn)調(diào)控之所以未能讓房?jī)r(jià)下降，一個(gè)很重要的原因就是從2009年至今年4月，開(kāi)發(fā)商在熱銷(xiāo)中積累了足夠多的資金，足以在一段時(shí)間內(nèi)抗衡政策的風(fēng)險(xiǎn)。因此，如果二次調(diào)控是在10月份中下旬出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商又將迎來(lái)成交旺季，屆時(shí)開(kāi)發(fā)商的資金量將更加充足，那本輪調(diào)控將遭遇到更大的阻力。

　　各大公司剛剛公布的數(shù)據(jù)顯示，9月份龍頭房企萬(wàn)科的銷(xiāo)售額和保利地產(chǎn)的認(rèn)購(gòu)額均歷史性地突破了100億元，而金地集團(tuán)9月單月的銷(xiāo)售額甚至超過(guò)了上半年6個(gè)月的銷(xiāo)售額總和。

　　不過(guò)萬(wàn)科北京公司營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)肖勁則表示，“9·29”調(diào)控政策是對(duì)“4·17”房產(chǎn)新政的深入落實(shí)，這體現(xiàn)了決策層堅(jiān)決打擊房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的決心，將對(duì)市場(chǎng)預(yù)期和成交量產(chǎn)生較大的打擊。據(jù)悉，北京萬(wàn)科原定以15600元/平方米開(kāi)盤(pán)的長(zhǎng)陽(yáng)半島項(xiàng)目，較終將定價(jià)下調(diào)至15100元/平方米。

　　盡管一位在SOHO建設(shè)領(lǐng)域有名的開(kāi)發(fā)商公開(kāi)喊狼來(lái)了，但各地的反應(yīng)，卻漲跌不一。“十一”期間，對(duì)全國(guó)樓市具有風(fēng)向標(biāo)指示意義的北京、上海成交環(huán)比大幅下跌，而深圳卻環(huán)比大增。

　　從節(jié)后的市場(chǎng)來(lái)看，多地成交正小幅恢復(fù)，如北京正逐日攀升，其中10月11日，北京期房成交393套，期房住宅成交317套，二手房成交800套，二手住宅成交757套。

　　專家指出，結(jié)合庫(kù)存和市場(chǎng)需求而言，北京單日期房住宅成交達(dá)到300套就意味著北京成交比較活躍，不過(guò)他也指出，政策顯現(xiàn)效應(yīng)尚待時(shí)日。

　　頭付提高影響？

　　“從9月底出臺(tái)的政策來(lái)看，較有新意也較具政策效力的措施就是頭套房頭付不低于30%”，易居(北京)地產(chǎn)研究所副所長(zhǎng)牟增斌表示，“這將極大地抑制需求，包括剛性需求和投資需求，而且這一政策較容易執(zhí)行到位?！?/P>

　　記者就此向工、農(nóng)、中、建四大國(guó)有商業(yè)銀行求證，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行北京朝陽(yáng)支行、中國(guó)工商銀行北京朝陽(yáng)支行、中國(guó)銀行北京海淀支行、中國(guó)建設(shè)銀行北京海淀支行均表示，從9月底政策下達(dá)以來(lái)就開(kāi)始執(zhí)行頭套房商貸頭付不低于30%的政策。

　　不過(guò)在貸款利率上，各家銀行略有不同。中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行北京朝陽(yáng)支行工作人員表示，對(duì)于頭付30%的客戶，其利率可以享受基準(zhǔn)利率的8折優(yōu)惠。而中國(guó)工商銀行北京朝陽(yáng)支行工作人員則表示，對(duì)于頭付30%的客戶，其利率可以享受基準(zhǔn)利率的8.5折優(yōu)惠。

　　曹鋒杰認(rèn)為，事實(shí)上，有些改善性需求或投資性需求仍可以享受頭套房的政策，但頭付提高到3成后，資金的杠桿作用就減小了，以前用一倍的資金可以撬動(dòng)銀行4倍的資金量，現(xiàn)在則只能撬動(dòng)銀行2倍的資金量，其收益明顯降低，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)增大了，因此能制約部分投資需求。

　　甚至有業(yè)內(nèi)人士指出，在頭付提高等政策的作用下，退房現(xiàn)象將會(huì)明顯增多。如9月初北京大興某樓盤(pán)一度出現(xiàn)了10多套退房，該樓盤(pán)負(fù)責(zé)人表示，4月份出臺(tái)的二套房頭付提高后，部分購(gòu)房人頭付款不夠，因此只能退房。

　　不過(guò)中國(guó)銀行海淀支行的工作人員對(duì)此給予了否定，據(jù)其介紹，在調(diào)控中銀行一直堅(jiān)持區(qū)別對(duì)待，在政策出臺(tái)之前的房貸是按之前的政策操作，“9·29”后按揭貸款頭套房是按30%的政策執(zhí)行。而退房就意味著頭先必須簽約，即先要簽訂購(gòu)房合同和貸款合同，已經(jīng)簽訂的合同不會(huì)突然改變，因此退房與頭付提高無(wú)關(guān)。

　　曹鋒杰指出，頭付提高其實(shí)是意味著樓市預(yù)期的改變，直接地說(shuō)，就是預(yù)計(jì)有更少的人購(gòu)房了，而相配套的系列政策都能對(duì)市場(chǎng)預(yù)期起到一定的作用。

　　不過(guò)，牟增斌認(rèn)為，“9·29”調(diào)控政策的出臺(tái)對(duì)樓市具有較大的抑制作用，但除了比較容易執(zhí)行的信貸政策之外，其中很多政策過(guò)去也一直在強(qiáng)調(diào)，從以往的走勢(shì)來(lái)看，關(guān)鍵是下層在執(zhí)行中走樣或者因各種原因未能執(zhí)行，大大影響了調(diào)控效果。

　　三部門(mén)嚴(yán)申問(wèn)責(zé)制確保執(zhí)行力

　　牟增斌指出，“9·29”調(diào)控提出，加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征管情況的監(jiān)督和檢查，打擊囤地捂盤(pán)等，這些政策如果展開(kāi)，有可能改變中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的暴利模式。

　　不過(guò)據(jù)記者走訪，目前這一政策仍有待進(jìn)一步實(shí)施，其中如北京、上海等地仍有許多樓盤(pán)房?jī)r(jià)比緊緊相鄰的周邊項(xiàng)目高出3萬(wàn)元/平方米左右，但面對(duì)購(gòu)房人的質(zhì)疑時(shí)，這些樓盤(pán)總能從地段、產(chǎn)品等各方面做出解釋。

　　9月26日，國(guó)土部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)通知，企業(yè)違約開(kāi)發(fā)土地、因自身原因閑置土地一年的，都將禁止競(jìng)購(gòu)?fù)恋刭Y格。

　　9月30日，北京市有關(guān)部門(mén)發(fā)出通知，恢復(fù)北京啟夏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司及其原股東盈科集團(tuán)等土地市場(chǎng)交易資格。

　　事實(shí)上，就在今年3月11日，由于閑置土地，北京市國(guó)土局暫停了北京啟夏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的土地交易資格，并對(duì)其處以罰款。而現(xiàn)在僅僅不到半年的時(shí)間，北京啟夏房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的拿地資格又再次激活。

　　“同上述政策一樣，房產(chǎn)稅也將對(duì)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲起到一定的抑制作用，”牟增斌表示，但要保證房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展，較關(guān)鍵的就在于執(zhí)行。

　　不過(guò)，這一局面正在改觀。

　　財(cái)政部、國(guó)稅總局有關(guān)負(fù)責(zé)人日前表示，擬先在部分城市對(duì)部分個(gè)人擁有的住房進(jìn)行試點(diǎn)，恢復(fù)征收房產(chǎn)稅，積累經(jīng)驗(yàn)后逐步擴(kuò)大到全國(guó)。

　　另外，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)土資源部和監(jiān)察部近日聯(lián)合發(fā)文要求，各地要立即研究制定貫徹落實(shí)新“國(guó)十條”實(shí)施細(xì)則。住建部、監(jiān)察部等部門(mén)將對(duì)省級(jí)人民政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障工作進(jìn)行考核與問(wèn)責(zé)，對(duì)政策落實(shí)不到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。

　　截至目前，據(jù)調(diào)查，深圳、上海、廈門(mén)、江蘇等省市正逐步出臺(tái)相關(guān)調(diào)控政策，多省市正密切跟進(jìn)。

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