如果樓市拐點(diǎn)提前出現(xiàn)，個(gè)人住房貸款卻繼續(xù)萎縮，應(yīng)當(dāng)如何穩(wěn)定住房需求？ [兩會(huì)釋放多重"利好"信號(hào) 樓市轉(zhuǎn)向或?qū)⒊啥ň謁

    中國(guó)社科院金融所日前發(fā)表的一份報(bào)告給出的政策建議是：在適當(dāng)時(shí)機(jī)，如2008年下半年，出臺(tái)刺激住房需求的政策，包括下調(diào)房貸利率、放棄對(duì)房貸利率下限管制等。

    樓市拐點(diǎn)或?qū)⑻崆埃?

    我國(guó)住房市場(chǎng)目前還處在上行階段，但隨著住房需求狀況的改變，住房市場(chǎng)逆轉(zhuǎn)的時(shí)間會(huì)不會(huì)提前？

    在這份名為《中國(guó)住房市場(chǎng)和住房金融問題》的報(bào)告中，社科院金融所專家表示，未來住房需求可能出現(xiàn)下降。

    報(bào)告認(rèn)為，改變需求的原因包括：前一階段高收入者的住房需求基本得到滿足；在房?jī)r(jià)高漲情況下中低收入者購(gòu)房能力下降，無(wú)力購(gòu)房只能租房；政府限制拆遷的政策減少了一部分需求；投資需求減少，原因包括股市分流資金等。

    報(bào)告執(zhí)筆人、社科院金融所汪利娜說，“一旦市場(chǎng)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)特別是大幅度下跌，對(duì)其他行業(yè)會(huì)產(chǎn)生很大影響，因此政府應(yīng)出臺(tái)一些穩(wěn)定住房市場(chǎng)需求的政策?！眻?bào)告提出，政府應(yīng)當(dāng)在適當(dāng)時(shí)機(jī)，比如2008年下半年，出臺(tái)刺激住房需求的政策，如下調(diào)利率、放棄對(duì)房貸利率下限管制等。

    個(gè)貸增幅放緩彰顯矛盾

    報(bào)告指出，2004年宏觀調(diào)控以來，個(gè)人住房貸款增幅持續(xù)下降，個(gè)人住房貸款余額占商業(yè)銀行全部貸款余額的比重、個(gè)人貸款余額占中長(zhǎng)期貸款比重等數(shù)字都在趨緩，個(gè)人住房貸款占住房銷售額的比重更是在2004年以后出現(xiàn)急劇下滑，“宏觀調(diào)控以前在50%左右，2005年一度下跌到15%?！?

    報(bào)告分析了導(dǎo)致上述現(xiàn)象的三個(gè)原因。其一，中低收入者在高房?jī)r(jià)和高融資成本壓力下，購(gòu)房越來越難，住房需求下降；其二，高收入者包括父輩有一定積蓄的貸款人，在加息之后提前還貸；其三，對(duì)投資者來說，加息政策以及涉及房屋交易環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅、個(gè)稅、土地增值稅等稅收政策的出臺(tái)，減少了房地產(chǎn)投資的獲利空間，進(jìn)而減少了投資需求。

    而對(duì)商業(yè)銀行來說，個(gè)人住房貸款卻是想盡辦法爭(zhēng)搶的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。汪利娜分析說，“個(gè)人住房貸款是優(yōu)良資產(chǎn)，不良率只有1%多，有的還不到1%，大大低于其他貸款。特別是商業(yè)銀行改制之后，普遍面臨資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整”，“商業(yè)銀行紛紛爭(zhēng)搶個(gè)貸，進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新，同時(shí)價(jià)格戰(zhàn)也愈演愈烈?！?

    報(bào)告執(zhí)筆人、社科院金融所殷劍峰分析，由于我國(guó)的城鎮(zhèn)化尚未完成，這種調(diào)整很可能是房?jī)r(jià)增速的放緩，而非房?jī)r(jià)的下跌，所以銀行信貸資金風(fēng)險(xiǎn)不大。

    個(gè)貸增幅放緩與銀行需求之間出現(xiàn)矛盾。并且，如果房?jī)r(jià)漲幅繼續(xù)超過居民收入增幅，個(gè)人住房貸款增幅則會(huì)繼續(xù)下滑?！拔覀兘o出的政策建議不是加息，而是下調(diào)住房抵押貸款利率，提高中等收入及中低收入家庭的購(gòu)房能力?！蓖趵缺硎荆敖档皖^付比例只能影響到有還貸能力的人，而如果房貸利率下調(diào)至3%，那么中等偏下收入家庭也將有能力購(gòu)房。”（尚曉陽(yáng)）

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