幾年前“房產(chǎn)泡沫”字眼頭次亮相中國(guó)經(jīng)濟(jì)界就曾引起不小的轟動(dòng)和爭(zhēng)辯。那時(shí)，關(guān)于中國(guó)大城市房?jī)r(jià)收入比的持續(xù)走高幾成定論：我國(guó)大中城市的房?jī)r(jià)收入比過(guò)高，上海、北京等大城市更是遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了國(guó)際上同等城市的房?jī)r(jià)收入比。

　　當(dāng)2004年這場(chǎng)房產(chǎn)泡沫論辯開(kāi)始后，大中城市的房?jī)r(jià)收入比又頻頻被引證，但有趣的是，這個(gè)概念引入中國(guó)后，又有了“中國(guó)特色”的種種附加，在業(yè)內(nèi)人士的討論過(guò)程中，城市居民似乎被弄得更加糊涂了，連自己到底攢多少年的收入才可能購(gòu)套房子也弄不明白了。

　　房?jī)r(jià)收入比，通俗的解釋就是把某國(guó)、某地區(qū)的房?jī)r(jià)與居民的年收入“掛鉤”，它能夠相對(duì)客觀地反映一特定區(qū)域房?jī)r(jià)的高低?；蛘吒庇^地說(shuō)，就是一個(gè)居民要攢多少年的收入才有能力在當(dāng)?shù)刭?gòu)房置業(yè)。國(guó)際社會(huì)在界定房?jī)r(jià)究竟有沒(méi)有泡沫時(shí)，看房?jī)r(jià)收入比是慣例，通常情況下，當(dāng)房?jī)r(jià)維持在居民3至6年的收入水平時(shí)，這樣的房?jī)r(jià)是沒(méi)有泡沫的。

　　國(guó)際投資銀行摩根士丹利研究部門說(shuō)，中國(guó)的房屋購(gòu)購(gòu)者正在負(fù)擔(dān)著和美國(guó)人一樣高的房?jī)r(jià)：“在中國(guó)，一套普通住宅大約等于城市居民10至15年的收入，而在美國(guó)這一數(shù)字大約是三年半?！眹?guó)內(nèi)也有專家在調(diào)查研究后表示，我國(guó)大中城市的房子價(jià)格與人均年收入相比，高于許多發(fā)達(dá)國(guó)家水平，中國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)高到了一套普通的住宅大約等于城市居民8年左右的收入，上海的房?jī)r(jià)收入比已超過(guò)了14。

　　人人都承認(rèn)我國(guó)城市房?jī)r(jià)偏高，但一個(gè)相當(dāng)大的悖論卻是，近幾年我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)“供需兩旺”，要是真購(gòu)不起，為什么還要爭(zhēng)著購(gòu)？

　　建設(shè)部《怎樣認(rèn)識(shí)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)》的報(bào)告列舉了大量房地產(chǎn)市場(chǎng)“供需兩旺”的數(shù)據(jù)，并以此證明，目前的我國(guó)住宅需求仍然真實(shí)，在有真實(shí)需求支撐的前提下，即使局部地區(qū)可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過(guò)熱或結(jié)構(gòu)性過(guò)?，F(xiàn)象，也不能就此判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟(jì)”。報(bào)告預(yù)計(jì)到2020年，約有3億至3.5億左右的新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房；城鎮(zhèn)居民人均住房面積從2003年的23.8平方米可能要達(dá)35平方米?，F(xiàn)實(shí)的有效需求測(cè)算為5.4億平方米。

　　還有許多人士指列出了種種“中國(guó)特色”理由，試圖“勸說(shuō)”城里的人們：我們各大城市的高房?jī)r(jià)是“可以理解的”。這些解釋歸結(jié)起來(lái)，無(wú)非是以下幾點(diǎn)：住房體制改革后，購(gòu)購(gòu)商品房漸成主流，過(guò)去積累下的消費(fèi)需求開(kāi)始釋放；抵押貸款增強(qiáng)了人們的購(gòu)購(gòu)力；我國(guó)人多地少，又加上各大城市都熱衷于“經(jīng)營(yíng)土地”，地價(jià)漲，房?jī)r(jià)也低不了；還有人甚至指出，我們目前的收入水平統(tǒng)計(jì)不完全，因?yàn)槌鞘欣?，人人都有相?dāng)?shù)摹盎疑杖搿薄?

　　然而，這些解釋仍然掩蓋不了一個(gè)相當(dāng)無(wú)奈事實(shí)：住房市場(chǎng)需求大于供給，而普通市民收入水平的確無(wú)法承受如此高的房?jī)r(jià)。在我國(guó)幾個(gè)重要城市里，約有七成的商品房是由30％的較高收入人群購(gòu)購(gòu)的。

　　如果說(shuō)住房分配體制轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，高收入率先進(jìn)入商品化的住宅市場(chǎng)還可以理解的話，那么，到什么時(shí)候，中低收入才能進(jìn)入我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的“普遍考慮范圍內(nèi)”？是等著目前數(shù)量有限的“經(jīng)濟(jì)適用房”有朝一日遍地開(kāi)花？還是等著房地產(chǎn)公司有朝一日大發(fā)慈悲，無(wú)視高端商品房的高利潤(rùn)，把產(chǎn)品定位于“貧下中農(nóng)”？

　　一位業(yè)內(nèi)人士曾告訴記者：“目前我國(guó)房產(chǎn)地市場(chǎng)才剛剛是花期，等到它成熟以后，產(chǎn)品才能形成層次，房?jī)r(jià)才能調(diào)整到合理水平?！?

　　價(jià)格泡沫，指的是由于市場(chǎng)投機(jī)行為引起的資產(chǎn)價(jià)格脫離其基礎(chǔ)價(jià)值的上漲。市場(chǎng)投機(jī)，既包括游資基于增值預(yù)期的購(gòu)購(gòu)行為，也包括真實(shí)消費(fèi)者基于漲價(jià)恐慌而蜂擁進(jìn)入市場(chǎng)的行為或基于增值預(yù)期而增加住房資產(chǎn)比重的行為。

　　專家認(rèn)為，消除房產(chǎn)泡沫不光是政府、管理部門和房地開(kāi)發(fā)商的事兒，作為消費(fèi)者，城市居民也有一份子責(zé)任。目前，國(guó)際國(guó)內(nèi)專家學(xué)者都建議居民們要牢牢樹(shù)立房產(chǎn)“梯級(jí)消費(fèi)”觀點(diǎn)，通俗點(diǎn)說(shuō)，就是購(gòu)不起大房子就購(gòu)小房子，購(gòu)不起新房子就購(gòu)二手房，購(gòu)不起二手房就先租房住……不逞能，不打腫臉裝胖子，量力而行，先有個(gè)“窩”，然后再向往更溫暖、更美好的“家”。


（電視臺(tái)/趙寶堃）

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