為了進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)稅收工作，國(guó)家稅務(wù)總局進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)稅收的征管工作，明確規(guī)定要對(duì)存量房交易所涉及到稅費(fèi)實(shí)行“一窗化”征收措施，并提出對(duì)個(gè)人所得稅、增值稅要依法征收，不得以任何理由和借口對(duì)稅收政策進(jìn)行變通和調(diào)整，并責(zé)令2005年10月30日前，各地要將實(shí)施方案和牽頭單位及負(fù)責(zé)人名單上報(bào)總局(地方稅務(wù)司、農(nóng)業(yè)稅征收管理局)?？梢娬畬?duì)稅務(wù)征收的決心之大。

　　但對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，原本就對(duì)二手房交易中繁雜稅費(fèi)名目搞不清楚，現(xiàn)在又打算增多稅收征管項(xiàng)目，這無(wú)疑是給消費(fèi)者又噴了一頭霧水。為了使消費(fèi)者對(duì)其在二手房交易過(guò)程中稅費(fèi)交納有一個(gè)全面的了解，中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部研究人士現(xiàn)對(duì)目前（國(guó)家稅務(wù)總局在進(jìn)行稅收“一窗化”征收之前）購(gòu)賣雙方在二手房交易過(guò)程中應(yīng)交納多少稅費(fèi)，根據(jù)不同房屋性質(zhì)分別總結(jié)如下：

　　房屋性質(zhì)——已購(gòu)公房

　　對(duì)于公房業(yè)主來(lái)說(shuō)， 2005年8月8日的《關(guān)于個(gè)人銷售已購(gòu)住房有關(guān)稅收征管問題的補(bǔ)充通知》的出臺(tái)使得幾乎所有的已購(gòu)公房被列在免征營(yíng)業(yè)稅之列，極大降低公房業(yè)主的出售成本，使得已購(gòu)公房的房源量得到大量釋放，為二手房交易的活躍發(fā)展起到積極的作用。

　　下面以一個(gè)具體實(shí)例來(lái)說(shuō)明進(jìn)行已購(gòu)公房交易購(gòu)賣雙方需交納的稅費(fèi)：

　　劉女士在海淀區(qū)翠微路地區(qū)有一套92年已購(gòu)公房，建筑面積約為80平方米，現(xiàn)2005年10月劉女士頭次將該套房屋進(jìn)行上市交易，經(jīng)過(guò)幾天的購(gòu)賣雙方對(duì)價(jià)格的協(xié)商后，較終該套房屋以6180元/平方米的價(jià)格即總價(jià)款494400元出售給馬先生。

　　對(duì)于賣方劉女士來(lái)說(shuō)，需交納的稅費(fèi)如下：

　　1）印花稅

　　印花稅為成交價(jià)的萬(wàn)分之五即494400×0.05%=247.2元

　　對(duì)于購(gòu)方馬先生來(lái)說(shuō)，需交納的稅費(fèi)如下：

　　1）印花稅

　　印花稅為成交價(jià)的萬(wàn)分之五即494400×0.05%=247.2元

　　2）契稅

　　根據(jù)2005年8月8日《關(guān)于個(gè)人銷售已購(gòu)住房有關(guān)稅收征管問題的補(bǔ)充通知》中明確規(guī)定：對(duì)于頭次上市交易的已購(gòu)公房等六大類保障性住房在交易過(guò)程中均視同為普通住房。契稅按1.5%征收。

則上例中馬先生需交納契稅為成交價(jià)的1.5%即494400×1.5%=7416元

　　3）土地出讓金

對(duì)于頭次上市交易的公房來(lái)說(shuō)，購(gòu)方要交納土地出讓金，即為1560元/平方米×80平方米×1%=1248元

綜上，對(duì)于購(gòu)方馬先生來(lái)說(shuō)總共要支付的稅費(fèi)為8911.2元。

　　房屋性質(zhì)——二手商品房

　　就目前市場(chǎng)情況來(lái)看營(yíng)業(yè)稅的征收對(duì)二手商品房的影響明顯，大大縮減了房產(chǎn)出售者的預(yù)期收益。下面舉一個(gè)例子來(lái)說(shuō)明二手商品房在出售過(guò)程中購(gòu)賣雙方需交納的稅費(fèi)。

　　幾年前，李先生在望京地區(qū)購(gòu)置一套商品房，建筑面積為142平方米，購(gòu)購(gòu)時(shí)價(jià)為6000元/平方米，總價(jià)為85.2萬(wàn)元，現(xiàn)2005年10月李先生打算將該套房屋以7000元/平方米的價(jià)格出售出去，總價(jià)為99.4萬(wàn)元。

對(duì)于賣方李先生來(lái)說(shuō)，需交納的稅費(fèi)如下：

　　1）印花稅

　　成交價(jià)的萬(wàn)分之五，即印花稅為994000×0.05%=497元

　　2）營(yíng)業(yè)稅（稅率為5.5%，其中包含城建維護(hù)費(fèi)和教育附加費(fèi)）

　　假如1：李先生房屋持有時(shí)間在2年以內(nèi)，需全額征收營(yíng)業(yè)稅即為994000×5.5%=54670元。

　　假如2：李先生房屋持有時(shí)間在2年以上，如果是普通住房則營(yíng)業(yè)稅免交，若為非普通住房則按差額征收營(yíng)業(yè)稅。而上例中李先生的房屋建筑面積為142平方米,按照普通住宅與非普通住宅的判斷標(biāo)準(zhǔn)可知該套房屋為非普通住宅，需要按差額征收營(yíng)業(yè)稅，即應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅為（994000—852000）×5.5%=7810元。

　　對(duì)于購(gòu)方來(lái)說(shuō)，購(gòu)購(gòu)該套二手商品房需交納的稅費(fèi)如下：

　　1）印花稅

　　成交價(jià)的萬(wàn)分之五，即印花稅為994000×0.05%=497元

　　2）契稅

　　契稅的收繳基準(zhǔn)利率是按照普通住宅和非普通住宅來(lái)區(qū)分的，普通住宅按成交價(jià)的1.5%征收，非普通住宅按成交價(jià)的3%征收。而對(duì)于本例中購(gòu)方要購(gòu)購(gòu)的房屋面積為142平方米超過(guò)140平方米，屬于非普通住宅，因此契稅的征收按成交價(jià)的3%的征收，即為994000×3%=29820元。

　　綜上，對(duì)于購(gòu)方來(lái)說(shuō)應(yīng)支付的稅費(fèi)為30317元。

　　房屋性質(zhì)——經(jīng)濟(jì)適用房

　　經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家為補(bǔ)貼低收入家庭而公開出售的一類房屋。對(duì)于購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)也有一定的限制，不是所有人都可以購(gòu)到經(jīng)濟(jì)適用房。而對(duì)于再次上市交易的經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)說(shuō)稅費(fèi)的交納也顯得略微復(fù)雜些。經(jīng)濟(jì)適用房的上市交易是以5年期為界限的，下面舉兩個(gè)例子分別來(lái)說(shuō)明5年以內(nèi)和5年以外上市交易經(jīng)濟(jì)適用房的交納稅費(fèi)情況：

　　案例一

　　小王畢業(yè)后不久，在家人的支援下于2001年10月在回龍觀購(gòu)得一套經(jīng)濟(jì)適用房，建筑面積為60平方米，總價(jià)為15.9萬(wàn)元。但現(xiàn)在由于小王的工作單位在玉泉路附近，每天上下班花在路上的時(shí)間約在三公里內(nèi)，搞得小王每天筋疲力盡，所以小王決定將該房屋賣掉，到石景山地區(qū)另購(gòu)一套房屋。

　　對(duì)于上例來(lái)說(shuō)，小王的房屋屬于5年以內(nèi)出售，則購(gòu)賣雙方需交納的稅費(fèi)如下：

　　對(duì)于賣方來(lái)說(shuō)，小王的房屋只能出售給滿足購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房條件的人，且出售價(jià)格不應(yīng)高于購(gòu)購(gòu)時(shí)的單價(jià)?！　〗患{稅費(fèi)僅為印花稅即較高為159000×0.05%=79.5元。

　　對(duì)于購(gòu)方來(lái)說(shuō)，要分兩種情況：

　　一種情況是如果政府對(duì)購(gòu)房人審批的總房?jī)r(jià)大于實(shí)際購(gòu)購(gòu)房屋的成交總價(jià)（15.9萬(wàn)元），則購(gòu)方需交納稅費(fèi)有：契稅（按成交價(jià)的1.5%繳納）和印花稅（按成交價(jià)的0.05%繳納）

　　經(jīng)過(guò)計(jì)算交納稅費(fèi)為，契稅為159000×1.5%=2385元，印花稅為159000×0.05%=79.5元。

　　另一種情況是如果政府對(duì)購(gòu)房人審批的購(gòu)房總價(jià)低于實(shí)際購(gòu)購(gòu)房屋的成交總價(jià)（15.9萬(wàn)元），則購(gòu)方需交納稅費(fèi)有：契稅（按成交價(jià)的1.5%繳納）和印花稅（按成交價(jià)的0.05%繳納），和差價(jià)部分的綜合地價(jià)款10%。假設(shè)政府審批購(gòu)房人的購(gòu)房總價(jià)為13萬(wàn)元。

　　經(jīng)過(guò)計(jì)算交納稅費(fèi)為，契稅為159000×1.5%=2385元，印花稅為159000×0.05%=79.5元，綜合地價(jià)款為（159000-130000）×10%=2900元。

　　案例二

　　家住天通苑的毛先生為了更好的改善居住環(huán)境，現(xiàn)打算將自己2000年2月在天通苑購(gòu)置的一套經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓出去，到朝陽(yáng)公園附近再購(gòu)置一套房屋。毛先生的房屋建筑面積80平方米，當(dāng)時(shí)購(gòu)入價(jià)為21.2萬(wàn)元。現(xiàn)毛先生打算以35萬(wàn)元的總價(jià)將其售出。

　　由于該套房屋出售時(shí)毛先生的持有時(shí)間超過(guò)5年，則該套房屋可以出售給任何消費(fèi)者，并可以市場(chǎng)價(jià)出售。

　　對(duì)于上例來(lái)說(shuō)，毛先生的房屋屬于5年以外出售，購(gòu)賣雙方需交納的稅費(fèi)如下：

　　對(duì)于賣方毛先生來(lái)說(shuō)，需交納的稅費(fèi)如下

　　1）印花稅

　　印花稅為成交價(jià)的萬(wàn)分之五，即350000×0.05%=175元

　　2）綜合地價(jià)款

　　綜合地價(jià)款為成交總價(jià)的10%即350000×10%=35000元

　　即賣方需交納稅費(fèi)為35175元。

　　對(duì)于購(gòu)方來(lái)說(shuō)，需交納的稅費(fèi)如下

　　1）印花稅

　　印花稅為成交價(jià)的萬(wàn)分之五，即350000×0.05%=175元

　　2）契稅

　　契稅為成交總價(jià)的1.5%，即350000×1.5%=5250元

　　即購(gòu)方需交納的稅費(fèi)為5425元。

　　總之，中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部研究人士為您總結(jié)一些目前在二手房交易過(guò)程中需交納的稅費(fèi)，希望能給您在置業(yè)過(guò)程中起到一定的指導(dǎo)作用。但這并不是全能的，并不是適合任何房屋，因此提醒消費(fèi)者在交易過(guò)程中還要根據(jù)自己房屋的實(shí)際情況來(lái)確定該交納哪些稅費(fèi)。


（中原地產(chǎn)）

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