對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，2016年是跌宕起伏的一年，過山車般的行情讓業(yè)內(nèi)驚嘆不已。那么，2017年的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，將會(huì)呈現(xiàn)怎樣的走勢(shì)，將會(huì)面臨哪些挑戰(zhàn)與機(jī)遇呢?

面臨多重挑戰(zhàn)

縱觀世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)，歷史總是驚人的相似。有規(guī)律的、周期性的波動(dòng)是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的基本特征。經(jīng)濟(jì)危機(jī)的根源就是經(jīng)濟(jì)的周期性波動(dòng)。在全球貿(mào)易一體化的大趨勢(shì)下，國(guó)家間經(jīng)濟(jì)危機(jī)的同步性愈發(fā)明顯。從近幾十年的經(jīng)濟(jì)危機(jī)周期性來看，次石油危機(jī)，次石油危機(jī)，第三次石油危機(jī)，1997年亞洲金融危機(jī)及2008年的全球金融危機(jī)，十年成為經(jīng)濟(jì)危機(jī)的一個(gè)“魔咒”。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，首先，如今世界又走到了臨近十年“魔咒”的時(shí)間點(diǎn)——2018年。在當(dāng)下歐洲債務(wù)危機(jī)還沒有解除的背景下，陸續(xù)爆發(fā)了“英國(guó)脫歐”“意大利公投”等黑天鵝事件，受美元走強(qiáng)的影響，新興經(jīng)濟(jì)體面臨貨幣貶值、資本大規(guī)模流出、國(guó)際儲(chǔ)備降低以及外債增多等挑戰(zhàn)。

從歷史上看，當(dāng)美國(guó)面臨經(jīng)濟(jì)過熱或通脹風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，美聯(lián)儲(chǔ)的貨幣政策通常轉(zhuǎn)向緊縮，聯(lián)邦基金利率和國(guó)債收益趨于上升，美元指數(shù)走強(qiáng)，國(guó)際資本回流美國(guó)本土市場(chǎng)，造成全球資金面緊張和利率上升。2017年到2018年美聯(lián)儲(chǔ)加息可能將成為潛在經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)的導(dǎo)火索。

未來一至兩年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)還面臨觸底局面。根據(jù)M1-M2增速差與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的相關(guān)關(guān)系，可以判斷2016年7月M1-M2增速差處于高位，緊接著各城市樓市收緊政策集中出臺(tái)，那么在2017年下半年，M1-M2增速差將處于低位，屆時(shí)商品住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)低迷，房地產(chǎn)市場(chǎng)有可能進(jìn)入觸底期。

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，未來一年還面臨著借貸兌付壓力。2015年“330新政”之后，在信貸政策相對(duì)寬松與利率下行的市場(chǎng)背景下，房企通過“加杠桿”來謀求市場(chǎng)擴(kuò)張。2015年下半年成為房企“加杠桿”的集中時(shí)間點(diǎn)。由于房企“加杠桿”的資金周期一般為2-3年左右，也就是說2017年下半年將是這些“加杠桿”資金集中到期的時(shí)間。并隨著時(shí)間的推移與調(diào)控的深入，金融機(jī)構(gòu)會(huì)強(qiáng)化對(duì)于房企的“風(fēng)險(xiǎn)控制”，也會(huì)采取一些“降杠桿”的措施。

屆時(shí)，銀行等金融機(jī)構(gòu)將通過嚴(yán)格執(zhí)行放貸企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、下調(diào)企業(yè)信用評(píng)級(jí)、降低抵押率，甚至停貸等方式對(duì)“風(fēng)險(xiǎn)”房企或項(xiàng)目進(jìn)行“風(fēng)險(xiǎn)控制”，防止樓市出現(xiàn)債務(wù)違約，控制自身壞賬率。而當(dāng)市場(chǎng)進(jìn)入房地產(chǎn)政策調(diào)控期的2017年，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求被抑制，開發(fā)商去化速度下降，由于2016年短期借債到期，同時(shí)疊加2015年中期貸款的集中兌付，2017年下半年至2018年開發(fā)商將集中出現(xiàn)借貸兌付壓力。

2017年的房地產(chǎn)市場(chǎng)還面臨購(gòu)房者配資還款壓力。在樓市火熱的狀態(tài)下，投資、投機(jī)者通過“加杠桿”(首付貸、二次抵押貸等)進(jìn)行購(gòu)房，讓部分能力不足或者想借力投機(jī)的人獲得買房融資。根據(jù)相關(guān)調(diào)研，本輪一線城市、核心二線城市投資、投機(jī)購(gòu)房者集中進(jìn)場(chǎng)時(shí)間在2015下半年左右。投資客配資購(gòu)房模式的前提是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。一旦房?jī)r(jià)下跌，投資客棄房違約的概率就會(huì)增大，如果房?jī)r(jià)下跌超過10%，部分投資、投機(jī)者將資不抵債，棄房違約是大概率事件。按照樓市調(diào)整周期，違約期可能發(fā)生在一年半到兩年后，即違約情況可能在2017年下半年到2018年出現(xiàn)，屆時(shí)投資、投機(jī)購(gòu)房者集中違約以及由此產(chǎn)生的連鎖反應(yīng)可能產(chǎn)生巨大的負(fù)面影響。

張宏偉認(rèn)為，如果這些問題集中爆發(fā)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)面臨深度調(diào)整。

機(jī)會(huì)與危機(jī)并存

盡管今年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在危機(jī)，但凡事都有兩面性，在危機(jī)存在的同時(shí)，機(jī)會(huì)也蘊(yùn)藏在市場(chǎng)當(dāng)中。

張宏偉認(rèn)為，各城市商品住宅成交量同比增速周期的下一輪波谷期大多集中在2017年到2018年上半年，商品住宅成交價(jià)格同比增速周期的下一輪波谷期大多集中在2017年到2018年底，市場(chǎng)將處于深度調(diào)整期，這對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)將是一個(gè)艱難的挑戰(zhàn)，但深度調(diào)整之后就意味著新一輪的市場(chǎng)機(jī)會(huì)將來臨。

2018年為了提振宏觀經(jīng)濟(jì)，樓市“救市”的大旗可能會(huì)重新被扛起，屆時(shí)，新一輪的樓市上行周期極有可能來臨。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)也將迎來拿地窗口期和營(yíng)銷窗口期。盡管2017年下半年和2018年處于房地產(chǎn)市場(chǎng)觸底時(shí)期，但對(duì)于房企來說仍然存在著機(jī)會(huì)，商品住宅銷售價(jià)格的觸底意味著拿地窗口期的到來，商品住宅銷售價(jià)格處于波谷時(shí)，市場(chǎng)冷淡，房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，房企要變危為機(jī)，積極拿地布局，拿地后嚴(yán)控開工和銷售的節(jié)奏，待市場(chǎng)回到波峰時(shí)，企業(yè)也將通過房?jī)r(jià)上漲獲得收益。

數(shù)據(jù)顯示，從房企商品住宅銷售金額0門檻來看，2014年房企商品住宅銷售金額0門檻為658億元，而2016年1—11月，房企商品住宅銷售金額0門檻達(dá)到了804億元，反映出房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模在逐漸增大，市場(chǎng)集中度向規(guī)模房企靠攏。

張宏偉認(rèn)為，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇寒冬時(shí)，對(duì)于品牌房企來說或許是一個(gè)逆勢(shì)發(fā)展、實(shí)現(xiàn)規(guī)?；瘮U(kuò)張的機(jī)會(huì)。根據(jù)2016年1月到11月房企商品住宅總銷售金額數(shù)據(jù)，萬科、恒大、碧桂園三家房企2016年商品住宅銷售金額總和預(yù)計(jì)達(dá)到1.1萬億元左右，占到全國(guó)行業(yè)市場(chǎng)份額的12%-15%，市場(chǎng)集中度越來越高。

隨著樓市進(jìn)入下半場(chǎng)，2017年年中樓市進(jìn)入新一輪市場(chǎng)調(diào)整期，樓市的深度調(diào)整將導(dǎo)致更多的中小房企退出房地產(chǎn)行業(yè)或被收購(gòu)，而這對(duì)于綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力較強(qiáng)的房企來講則成為逆勢(shì)發(fā)展的機(jī)會(huì)，尤其是對(duì)于大型品牌房企來講，會(huì)在樓市下半場(chǎng)這個(gè)階段繼續(xù)“大魚吃小魚”“快魚吃慢魚”，增強(qiáng)自身在行業(yè)內(nèi)的規(guī)?；瘍?yōu)勢(shì)。

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