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去庫存效果逐步顯現(xiàn) 但離總體目標(biāo)任重道遠(yuǎn)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:海南在線 閱讀 540 次
對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)來說,2016年上半年可以說是近幾年較好的上半年。在接連政策寬松刺激之下,房地產(chǎn)開發(fā)投資增速歷經(jīng)23個(gè)月下滑后,今年一月份開始回升,4月份達(dá)到7.2%的較高點(diǎn),這樣的結(jié)果也讓政府長舒一口氣。
對(duì)企業(yè)來說,較重要的銷售指標(biāo)也十分給力。1-5月份商品房銷售面積同比增長33.2%,銷售額同比增長50.7%(統(tǒng)計(jì)局公布),而從CRIC監(jiān)測的40個(gè)城市來看,上半年商品住宅年銷售同比增幅達(dá)到34%。銷售回升之下,熱點(diǎn)城市價(jià)格也節(jié)節(jié)攀升,房價(jià)、地價(jià)交替上漲,一二線城市地王井噴。從半年度的銷售排行榜來看,標(biāo)桿房企也收獲的盆滿缽滿。前門檻超過500億元,名萬科達(dá)到1900億元,而50強(qiáng)門檻也達(dá)到138億元,和去年同期有了翻天覆地的變化。
行業(yè)半年考剛剛結(jié)束,今天不妨讓我們對(duì)下半年的市場做一個(gè)全方位的預(yù)測。
一、政策總體保持平穩(wěn),仍可期待驚喜
從政策面總基調(diào)來看,“化解房地產(chǎn)庫存,促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展”兩個(gè)基本點(diǎn)不會(huì)動(dòng)搖,因此政策保持當(dāng)前寬松態(tài)勢問題不大。而所謂驚喜,上半年給出的是頭付降低、契稅下調(diào);下半年,不僅前期政策落實(shí)仍有文章可做,“個(gè)稅抵扣房貸利息”的大招也可以拭目以待。
二、下半年銷售先抑后揚(yáng),三季度有壓力,四季度有轉(zhuǎn)機(jī)
在經(jīng)歷上半年成交高峰后,6月份部分熱點(diǎn)城市銷售在高位有所下滑。隨著7、8月銷售傳統(tǒng)淡季到來,以及前期需求過度透支、房價(jià)快速上漲導(dǎo)致觀望情緒加大,三季度銷售壓力不小。但過去兩年市場走勢基本上都是三季度“抑”,四季度“揚(yáng)”,相信今年也會(huì)重復(fù)歷史,因此,對(duì)四季度還是要有所期待。
三、去庫存效果逐步顯現(xiàn),但離總體目標(biāo)任重道遠(yuǎn)
在銷售顯著增長之下,商品房庫存持續(xù)走低,去庫存在各個(gè)城市也都取得了一定效果。從統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)來看,自3月份以來待售面積連續(xù)三個(gè)月環(huán)比下滑。部分熱點(diǎn)城市甚至出現(xiàn)“一房難求“,例如合肥、南京庫存均不足300萬平方米,消化周期不足3個(gè)月;而沈陽、大連、煙臺(tái)等城市,雖然消化周期均有回落,但庫存總量仍在高位,未來去化市場壓力仍在。因此,對(duì)大多數(shù)城市來說,去庫存還需積極推進(jìn)。
四、房價(jià)總體穩(wěn)中微升,部分城市可能出現(xiàn)補(bǔ)漲
房價(jià)是今年大家較關(guān)注的點(diǎn),而上半年一二線熱點(diǎn)城市房價(jià)上升幅度也出乎大家意料,從目前情況來看,多數(shù)熱點(diǎn)城市房價(jià)已經(jīng)有了比較大漲幅,下半年繼續(xù)保持這種上升態(tài)勢難度較大,但由于地價(jià)快速上升的支撐,這些熱點(diǎn)城市房價(jià)下行空間不大,盤整后緩步上升是未來趨勢。另外,去年以來房價(jià)上升較慢的城市部分城市可能還會(huì)出現(xiàn)補(bǔ)漲,但幅度有限。
五、土地市場冰火兩重天,熱點(diǎn)城市地價(jià)可能出現(xiàn)波動(dòng)
土地市場仍會(huì)延續(xù)上半年兩極分化狀態(tài),從土地成交金額就可見一斑,上半年土地成交前十名的城市,其總成交金額占比超過全國82個(gè)城市的一半,相信這種狀況還會(huì)延續(xù)下去。但由于地價(jià)上升速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房價(jià),且此前頻拿地王的央企受到輿論和高層的壓力,進(jìn)一步推高地價(jià)的可能性不大。另外,而地方政府也會(huì)出臺(tái)相應(yīng)控制地價(jià)的措施,例如增加土地供應(yīng)、出臺(tái)“限價(jià)令”等。
六、房企銷售繼續(xù)攀升,千億企業(yè)將擴(kuò)容至10家
下半年強(qiáng)者恒強(qiáng)的局面還會(huì)繼續(xù),百強(qiáng)企業(yè)還會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大其市場份額。從上半年的銷售情況來看,第已經(jīng)過了500億元,按照以往經(jīng)驗(yàn)和上下半年供貨情況分析,在沒有大意外的情況下,千億企業(yè)至少達(dá)到10家。而萬科今年也很有可能直接跳過3000億元的門檻,創(chuàng)造4000億元?dú)v史銷售紀(jì)錄。
七、萬科事件撲朔迷離,但較終仍會(huì)塵埃落定
其實(shí)較難預(yù)測的還是萬科的結(jié)局,我也猜不出結(jié)果會(huì)怎樣,但我相信一定會(huì)出現(xiàn)一個(gè)多方妥協(xié)、且都能接受的結(jié)局,兩敗俱傷或者一家獨(dú)贏的狀況很難出現(xiàn)!
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