融創(chuàng)綠城日前收購的上海黃浦地塊，較早由新世界發(fā)展在1993年以7.5億元的價格獲得。之后雖幾經(jīng)易手，該地塊卻始終在新世界家族企業(yè)手中；20年后，該地塊從7.5億元升值到近80億元。
　　這并非個案。位于上海靜安區(qū)的協(xié)和城、陸家嘴貿(mào)易區(qū)的世紀大都會與黃浦地塊類似。這些開發(fā)時間漫長的大型項目，多數(shù)為港資房企、項目地理位置優(yōu)越、項目開發(fā)時間長達八九年甚至更長。
　　“不少港資房企冒著被規(guī)土部門罰款的風險，拖慢開發(fā)節(jié)奏，對他們來說，只要土地沒有被收回，就會從慢開發(fā)中獲得超額利潤。”復旦大學地產(chǎn)運營研究所所長蔡為民向記者表示。
　　開發(fā)20年的協(xié)和城
　　新世界發(fā)展于1993年獲得了黃浦地塊后，曾以7.65億元的價格轉(zhuǎn)讓給新世界房產(chǎn)，2009年7月，新世界房產(chǎn)又將項目轉(zhuǎn)讓給了豐盛控股，而豐盛控股的掌柜是新世界發(fā)展有限公司主席鄭裕彤的女婿杜惠愷。“項目一直在鄭裕彤家族企業(yè)手中，如此左手倒右手，有囤地之嫌。”一位不愿具名的分析師表示。
　　經(jīng)過頻繁的股權(quán)變更，這個名為豐盛皇朝的項目在14年后的2007年，才開始正式動工。
　　實際上，不僅是新世界，中國地產(chǎn)集團、天安中國以及李嘉誠旗下的和記黃埔、長江實業(yè)等港資企業(yè)，也是“蝸牛式開發(fā)”的典型。
　　“這些港資地產(chǎn)巨頭所開發(fā)的項目，就是一個‘拖’字。拿到地后七八年能進入開發(fā)就算是快的，開發(fā)周期通常在十年以上。”同策房產(chǎn)研究總監(jiān)張宏偉說。
　　協(xié)和集團旗下的協(xié)和城項目，拿地20年仍在“興建”，可與新世界家族轉(zhuǎn)讓的豐盛皇朝項目媲美。
　　與協(xié)和城項目相比，該項目的實際所有者——中國地產(chǎn)集團的知名度遠低于協(xié)和城。協(xié)和城的名氣源于其超長時間的閑置。這個位于上海較南京西路的項目，閑置了近20年，自2004年5月開盤至今的9年中，只售出了5套房源。
　　據(jù)中國地產(chǎn)集團2012年年報披露，預期于2013至2016年竣工的上海協(xié)和城項目，建筑面積達33.8萬平方米。然而在公司報表中聲稱正在“興建”中的項目，卻陷入了拖欠保安工資的難堪境地。
　　“要知道南京西路是之地，不能單純看現(xiàn)在的困境，這只是表象。只要一轉(zhuǎn)手，這家公司僅從這個項目上至少能獲得上百億的收入，其利潤絕非我們所能想象。”一家房企高層告訴記者。
　　天安中國上海閔行區(qū)項目超慢的開發(fā)速度同樣令人費解。位于閔行區(qū)漕寶路上的天安豪園，2008年之后基本進入停滯狀態(tài)，且一停就是近五年。在該樓盤的介紹中，開發(fā)商稱“天安豪園前期為動遷規(guī)劃，動遷完后將投入建造”。
　　和黃的“打樁”拖延術(shù)
　　“開發(fā)速度越慢，土地升值的空間就越大。對這些房企來說，相比土地帶來的巨大增值收益，資金成本幾乎可以忽略不計。”蔡為民表示。
　　與新世界、中國地產(chǎn)集團、天安中國等港資房企不同，和記黃埔和長江實業(yè)有套多年一直“打地基”的方法，來拖延工期。
　　“拿到一個項目五六年后能真正進入開發(fā)階段就是快的。多數(shù)項目一直處于設(shè)計階段。”長江實業(yè)上海公司一位前員工向記者表示。
　　2005年和記黃埔聯(lián)手長江實業(yè)聯(lián)合獲得了浦東世紀大都會項目。這個位于浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)核心區(qū)域的項目2011年3月才開工。但在開工兩年后，該項目仍然處于“打地基”狀態(tài)。
　　“蝸牛式開發(fā)”帶來的收益，在長實上海普陀區(qū)真如項目上得到充分體現(xiàn)。
　　2006年長實獲得了上海真如項目，2009年該項目才正式開工；但在開工兩年后的2011年，該項目仍在打樁。
　　“項目一直沒有動靜，負責真如項目開發(fā)的人因為閑得沒事干，走了好幾批。”上述長實前員工告訴記者。
　　對于一個項目打樁期長達兩年，長實方面也有自己的解釋。“仍處于打樁階段是由于項目面積達到幾百萬平方米，開工過程復雜。實際上日日夜夜都有幾百工友在該項目開工，日日都有打樁機在運作。”長實向媒體表示。
　　通過“拖”，港資房企巨頭所獲得的收益相當可觀。拿地7年后，長實的真如項目今年將進入銷售階段，而該項目的收益已非7年前可比。長實2006年競得真如地塊的樓板價約3000元/平方米，據(jù)克而瑞機構(gòu)估算，按照目前周邊地塊約13000元/平方米的樓板價，長實僅從土地獲得的溢價至少在60億元以上。
　　“如果樓盤的銷售價更高，恐怕長實在這個項目上的收益會更多。”蔡為民說。

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