融創(chuàng)綠城日前收購(gòu)的上海黃浦地塊，較早由新世界發(fā)展在1993年以7.5億元的價(jià)格獲得。之后雖幾經(jīng)易手，該地塊卻始終在新世界家族企業(yè)手中；20年后，該地塊從7.5億元升值到近80億元。
　　這并非個(gè)案。位于上海靜安區(qū)的協(xié)和城、陸家嘴貿(mào)易區(qū)的世紀(jì)大都會(huì)與黃浦地塊類似。這些開(kāi)發(fā)時(shí)間漫長(zhǎng)的大型項(xiàng)目，多數(shù)為港資房企、項(xiàng)目地理位置優(yōu)越、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)達(dá)八九年甚至更長(zhǎng)。
　　“不少港資房企冒著被規(guī)土部門罰款的風(fēng)險(xiǎn)，拖慢開(kāi)發(fā)節(jié)奏，對(duì)他們來(lái)說(shuō)，只要土地沒(méi)有被收回，就會(huì)從慢開(kāi)發(fā)中獲得超額利潤(rùn)。”復(fù)旦大學(xué)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)研究所所長(zhǎng)蔡為民向記者表示。
　　開(kāi)發(fā)20年的協(xié)和城
　　新世界發(fā)展于1993年獲得了黃浦地塊后，曾以7.65億元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓給新世界房產(chǎn)，2009年7月，新世界房產(chǎn)又將項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓給了豐盛控股，而豐盛控股的掌柜是新世界發(fā)展有限公司主席鄭裕彤的女婿杜惠愷。“項(xiàng)目一直在鄭裕彤家族企業(yè)手中，如此左手倒右手，有囤地之嫌。”一位不愿具名的分析師表示。
　　經(jīng)過(guò)頻繁的股權(quán)變更，這個(gè)名為豐盛皇朝的項(xiàng)目在14年后的2007年，才開(kāi)始正式動(dòng)工。
　　實(shí)際上，不僅是新世界，中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)、天安中國(guó)以及李嘉誠(chéng)旗下的和記黃埔、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)等港資企業(yè)，也是“蝸牛式開(kāi)發(fā)”的典型。
　　“這些港資地產(chǎn)巨頭所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，就是一個(gè)‘拖’字。拿到地后七八年能進(jìn)入開(kāi)發(fā)就算是快的，開(kāi)發(fā)周期通常在十年以上。”同策房產(chǎn)研究總監(jiān)張宏偉說(shuō)。
　　協(xié)和集團(tuán)旗下的協(xié)和城項(xiàng)目，拿地20年仍在“興建”，可與新世界家族轉(zhuǎn)讓的豐盛皇朝項(xiàng)目媲美。
　　與協(xié)和城項(xiàng)目相比，該項(xiàng)目的實(shí)際所有者——中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)的知名度遠(yuǎn)低于協(xié)和城。協(xié)和城的名氣源于其超長(zhǎng)時(shí)間的閑置。這個(gè)位于上海較南京西路的項(xiàng)目，閑置了近20年，自2004年5月開(kāi)盤至今的9年中，只售出了5套房源。
　　據(jù)中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)2012年年報(bào)披露，預(yù)期于2013至2016年竣工的上海協(xié)和城項(xiàng)目，建筑面積達(dá)33.8萬(wàn)平方米。然而在公司報(bào)表中聲稱正在“興建”中的項(xiàng)目，卻陷入了拖欠保安工資的難堪境地。
　　“要知道南京西路是之地，不能單純看現(xiàn)在的困境，這只是表象。只要一轉(zhuǎn)手，這家公司僅從這個(gè)項(xiàng)目上至少能獲得上百億的收入，其利潤(rùn)絕非我們所能想象。”一家房企高層告訴記者。
　　天安中國(guó)上海閔行區(qū)項(xiàng)目超慢的開(kāi)發(fā)速度同樣令人費(fèi)解。位于閔行區(qū)漕寶路上的天安豪園，2008年之后基本進(jìn)入停滯狀態(tài)，且一停就是近五年。在該樓盤的介紹中，開(kāi)發(fā)商稱“天安豪園前期為動(dòng)遷規(guī)劃，動(dòng)遷完后將投入建造”。
　　和黃的“打樁”拖延術(shù)
　　“開(kāi)發(fā)速度越慢，土地升值的空間就越大。對(duì)這些房企來(lái)說(shuō)，相比土地帶來(lái)的巨大增值收益，資金成本幾乎可以忽略不計(jì)。”蔡為民表示。
　　與新世界、中國(guó)地產(chǎn)集團(tuán)、天安中國(guó)等港資房企不同，和記黃埔和長(zhǎng)江實(shí)業(yè)有套多年一直“打地基”的方法，來(lái)拖延工期。
　　“拿到一個(gè)項(xiàng)目五六年后能真正進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段就是快的。多數(shù)項(xiàng)目一直處于設(shè)計(jì)階段。”長(zhǎng)江實(shí)業(yè)上海公司一位前員工向記者表示。
　　2005年和記黃埔聯(lián)手長(zhǎng)江實(shí)業(yè)聯(lián)合獲得了浦東世紀(jì)大都會(huì)項(xiàng)目。這個(gè)位于浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)核心區(qū)域的項(xiàng)目2011年3月才開(kāi)工。但在開(kāi)工兩年后，該項(xiàng)目仍然處于“打地基”狀態(tài)。
　　“蝸牛式開(kāi)發(fā)”帶來(lái)的收益，在長(zhǎng)實(shí)上海普陀區(qū)真如項(xiàng)目上得到充分體現(xiàn)。
　　2006年長(zhǎng)實(shí)獲得了上海真如項(xiàng)目，2009年該項(xiàng)目才正式開(kāi)工；但在開(kāi)工兩年后的2011年，該項(xiàng)目仍在打樁。
　　“項(xiàng)目一直沒(méi)有動(dòng)靜，負(fù)責(zé)真如項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的人因?yàn)殚e得沒(méi)事干，走了好幾批。”上述長(zhǎng)實(shí)前員工告訴記者。
　　對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目打樁期長(zhǎng)達(dá)兩年，長(zhǎng)實(shí)方面也有自己的解釋。“仍處于打樁階段是由于項(xiàng)目面積達(dá)到幾百萬(wàn)平方米，開(kāi)工過(guò)程復(fù)雜。實(shí)際上日日夜夜都有幾百工友在該項(xiàng)目開(kāi)工，日日都有打樁機(jī)在運(yùn)作。”長(zhǎng)實(shí)向媒體表示。
　　通過(guò)“拖”，港資房企巨頭所獲得的收益相當(dāng)可觀。拿地7年后，長(zhǎng)實(shí)的真如項(xiàng)目今年將進(jìn)入銷售階段，而該項(xiàng)目的收益已非7年前可比。長(zhǎng)實(shí)2006年競(jìng)得真如地塊的樓板價(jià)約3000元/平方米，據(jù)克而瑞機(jī)構(gòu)估算，按照目前周邊地塊約13000元/平方米的樓板價(jià)，長(zhǎng)實(shí)僅從土地獲得的溢價(jià)至少在60億元以上。
　　“如果樓盤的銷售價(jià)更高，恐怕長(zhǎng)實(shí)在這個(gè)項(xiàng)目上的收益會(huì)更多。”蔡為民說(shuō)。

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