分析人士指出，熱點城市土地出讓條件趨嚴(yán)，去年年末不少地方政府調(diào)減供地規(guī)模，都成為土地市場降溫的直接原因。此外監(jiān)管層對房企融資收緊，加之房企將迎來債務(wù)償還高峰期，在此背景下，土地市場將很難恢復(fù)2016年的局面。

　　進(jìn)入2017年，全國土地市場似乎并未延續(xù)上年的火熱勢頭。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，除天津（樓盤）、上海（樓盤）、深圳（樓盤）、溫州（樓盤）等少數(shù)幾個城市外，大部分城市的土地市場在1月上旬出現(xiàn)“休眠”?？傮w來看，土地交易的總價、單價、溢價率等指標(biāo)也比去年有明顯下滑。

　　土地出讓的約束與限制條件越來越多，被認(rèn)為是導(dǎo)致土地市場降溫的主因。而地方政府“前松后緊”的慣常供地節(jié)奏，也使得年初甚少有優(yōu)質(zhì)地塊出讓。這使得年初土地市場的冷清具有一定的合理性。

　　但從中期來看，指望土地市場大幅升溫也不現(xiàn)實。分析人士指出，各項政策對房地產(chǎn)企業(yè)的融資和資金使用實施限制，加之2017年將出現(xiàn)樓市“小年”的整體判斷，房企近一年多的資金充裕局面將可能面臨終結(jié)。房企的拿地能力也將不可避免地遭到削弱。

　　土地市場降溫路

　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計顯示，今年1月1日-11日，全國單宗土地價格超過10億的地塊合計僅有6宗，超過5億的地塊累計也只有9宗。

　　從溢價率來看，超過100%的只有1宗。大部分熱點城市土地成交溢價率明顯降低，如1月前11天深圳成交土地的平均溢價率為0，天津僅為2.11%，上海的溢價率也僅為24%。明顯低于2016年的平均水平。

　　分城市來看，1月上旬全國土地出讓金超過10億的城市僅有9個，分別是天津、上海、深圳、溫州、成都、阜陽、鄭州（樓盤）、南京（樓盤）、廊坊。除成都、阜陽外，其余七個城市的土地平均溢價率均未超過50%。

　　這種降溫的局面從去年12月就已出現(xiàn)。但在當(dāng)月，全國單宗價格超過10億的土地也超過了100宗。由此對比來看，1月上旬的土地市場在去年12月的基礎(chǔ)上出現(xiàn)進(jìn)一步降溫。

　　中原地產(chǎn)認(rèn)為，在近期的多輪樓市調(diào)控中，對土地出讓的約束與限制條件越來越多，是導(dǎo)致土地交易降溫的主要原因。

　　去年年中以來，很多熱點城市在土地出讓中設(shè)置*高限價，對土地出讓價格和溢價率進(jìn)行強(qiáng)行控制。年末，北京（樓盤）推出4宗自持型地塊，要求這批土地的住宅不能出售，拿地者只能自持，或?qū)ν獬鲎狻?/p>

　　到第四季度，多地部署清查開發(fā)商的拿地資金來源。上海就規(guī)定，房企獲得的銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于繳付土地出讓金、保證金和定金。競買人在申請參加土地“招拍掛”時，應(yīng)承諾資金來源為合規(guī)的自有資金。

　　分析人士指出，這些政策既對高溢價地塊有明顯的打壓作用，又明顯影響到開發(fā)商的拿地積極性。

　　與此同時，去年年末，不少地方政府調(diào)減供地規(guī)模，也成為土地市場降溫的一項直接原因。

　　有行業(yè)觀察人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道指出，地方政府的供地節(jié)奏通常是“前松后緊”，即上半年供地規(guī)模不大，優(yōu)質(zhì)地塊不多；下半年土地供應(yīng)的質(zhì)與量都有顯著提升。從這個意義上說，年初土地市場冷淡也在情理之中。

　　房企融資悄然收緊

　　從開發(fā)商的角度，瘋狂拿地的底氣也變得逐漸不足。上文提到的清查拿地資金來源，僅僅是監(jiān)管層收緊房企融資的“冰山一角”。

　　2016年7月，證監(jiān)會官員再一次保薦機(jī)構(gòu)專題培訓(xùn)會議上指出，企業(yè)再融資募集所得資金不鼓勵用于補充流動資金和償還銀行貸款，不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對流動資金進(jìn)行補充，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款。

　　11月，銀監(jiān)會要求16個房價上漲過快城市的銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)自查房地產(chǎn)融資等業(yè)務(wù)，其中就包括是否存在銀行資金違規(guī)用于購地的問題；是否比照自營貸款管理的要求，強(qiáng)化對銀行理財資金投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的監(jiān)督管理，是否存在理財資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的問題；信托公司是否發(fā)放用于支付土地出讓價款的信托貸款，是否向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放流動資金信托貸款。

　　同月，發(fā)改委發(fā)布《關(guān)于企業(yè)債券審核落實房地產(chǎn)調(diào)控政策的意見》要求，嚴(yán)格限制房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券融資，用于商業(yè)性房地產(chǎn)項目（保障性住房、棚戶區(qū)改造、安置性住房項目除外）。

　　中原地產(chǎn)分析師張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道指出，這一系列政策的目的，可總結(jié)為兩個方面：控制房企融資渠道、規(guī)范資金用途。

　　他認(rèn)為，其對房企資金的影響也體現(xiàn)在兩個方面，一是房企的融資渠道收窄，各項表外融資渠道被封死，企業(yè)的資金鏈將可能受到影響。二是房企用于拿地的主要資金，將由此前的融資，逐漸收縮到自有資金為主。

　　在房地產(chǎn)企業(yè)的“自有資金”中，可用于補充流動性的，主要是銷售回款部分。

　　根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道的了解，經(jīng)過2016年的旺盛銷售之后，目前房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況較為充裕。但由于多數(shù)機(jī)構(gòu)對今年樓市維持“小年”的判斷，因此今年的市場銷售和房企的回款狀況都不容樂觀。統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年下半年以來，作為房企資金來源中的個人按揭貸款增速整體呈下降趨勢，定金及預(yù)售款的增速也在連續(xù)增長3個月后，在去年11月出現(xiàn)下滑。

　　且根據(jù)易居克而瑞研究的報告，房企近兩年的銀行借款，發(fā)行的短期票據(jù)、債券以及2015年之前的中長期債務(wù)，將在2017下半年和2018年迎來到期償還高峰。

　　綜上判斷，中原地產(chǎn)指出，這可能使得房企近一年多的資金充裕局面面臨終結(jié)。未來6-9個月，房企將面臨越來越大的資金問題。

　　張大偉認(rèn)為，在此背景下，土地市場將很難恢復(fù)2016年的局面，高價地數(shù)量、土地溢價率、單價等都將有所下滑。與此同時，之前部分企業(yè)獲得的高價地很可能面臨入市難題。但由于大部分房企均面臨補倉需求，若熱點城市推出優(yōu)質(zhì)地塊，也將不可避免地受到追捧。

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